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不動産投資を始めるには。

自分の弟になりますが、話を聞いてると何だか心配です。

東京の住みたい街ランキングで常に上位の立地、しかも駅徒歩2分の中古マンションの1室を買おうとしています。(30年ローンを組んで)
築30年はたつのでリフォーム(はじめのローンに一緒にくまれています)してから自分が住んで途中で売却か賃貸に出して利益を得ようとしているようです。
ローンを組んだ月々の額(管理費も含めて)が現在の賃貸の金額よりは3万程度安くなるので、それが毎月貯金できる。仮に10年後賃貸でも売却でも人気立地の駅近という好条件から借り手、買い手はすぐつくから大丈夫だというのです。

ざっくりな話だと、悪くない話かもとは思いましたが、問題はリスク管理の問題です。彼には家族がいますが離れて暮らしています。奥さんは現在専業主婦で数年以内に正社員の仕事につく予定でいるようですが、家計自体に余裕はなさそうです。(奥さん側の住居費はかかっていません)
リフォームが終わるまでの自身の住居費はどうするつもりか、ローンが変動なので金利が高くなったらどうなるとか、一番の問題は借り手や買い手がすぐつかなかったらどうするという事だと思います。
そこへの問いかけには回答がないので具体的に考えがないように感じます。
本人は今まで不動産会社や証券会社へ行って話を色々聞いてきているというのでかなり自信あるようなんですが。。。

簡単にやめた方がいいとは言えない雰囲気だったので、例えばこんな事を考えて動いた方がいい、と伝えたいのですが何を伝えたらいいでしょうか?

本を読む、セミナーに行くなど勉強期間を持つのが一番なんですが、本人には数年前にすでに伝えた事はあり、今回は何やら焦っているのでただ勉強しろというのも聞く耳もたないような気がします。

よろしくお願いします。

投稿日時 - 2019-06-18 08:37:36

QNo.9626885

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回答(9)

ANo.9

弟さんがやろうとしていることは、投資といえば投資ですが、要は商売です。マンションというものを仕入れて、リフォームで加工して、売る。そういう行為です。
それで売れないんじゃないかなどと言い出したら、何も売ることはできません。

そして勉強するというのはなんでしょうか。もちろん勉強をしないよりしたほうがいいです。しかし、勉強の量が成功を約束してくれるわけでもありません。なぜなら、商売の勉強をして分かるのは、過去の成功事例だけだからです。
質問者さん、最近のラーメン屋さんはどこに行ってもとんこつベースににぼしや鰹節などの魚介系を入れたものばかりで芸がないと思いませんか。また、そこらじゅうにタピオカミルクティーのお店が乱立していてバカじゃねえのと思いませんか。
でも勉強すると、今いちばん人気があるラーメン屋はとんこつベースに魚介系をブレンドしたものだとか、タピオカミルクティーが当たっているとかあるわけです。で、結果的に他人と同じことをしている。けれど他人と全く同じことをしていたらだいたい最後は失敗します。他にも同じものは一杯ありますからね。どこかしら「誰もがやるのを躊躇することにあえてチャレンジする」勇気が試されるのです。

勉強して成功するなら、経済学の教授に社長を任せたら成功するはずですが、現実はむしろ逆です。
あとついでに、金利が上がったらどうするんだってのは少なくともこの先5年は考えなくていいことだと思いますよ。金利が上がる理由が全くないからです。どこの会社も現金を懐に抱え込んでいて、借金しようとしませんからね。借金する会社が増えないと金利も上がりません。この先20年は、誰にも予測不可能だからするだけ意味がありません。確実にいえることは、ただ漫然とサラリーマンを続けていても20年後にはジリ貧になるだろうってことだけです。質問者さんとて「このままでは20年後はジリ貧になるばかりだから抜本的に手を打て」といわれても、どうしたらいいか分からないでしょう?

投稿日時 - 2019-06-19 12:24:37

ANo.8

質問者様のご指摘通り、リスク管理(出口戦略)が曖昧だと思います。

・ローン収入を上回る家賃収入が5年あったとします。

しかし、

・5年後に購入価格よりも安値で売れた場合、今までの家賃収入分が
帳消しになる。

など、ほんの一例ですが、出口戦略を失敗してしまうと今までの努力が
水の泡になってしまいます。

不動産投資については、以下のサイトで詳しく解説しています。ぜひご覧になってみてください。

・3つの不動産投資メリットを最大化するテクニックとは?
https://fudousan-iroha.jp/realestate-investment/merit/

投稿日時 - 2019-06-19 09:11:53

ANo.7

節税対策のワンルームよりよっぽどましですのでいいんじゃないでしょうか。
購入金額が妥当なのかとリフォーム費用を含めても安いのか、管理費と修繕費は30年払ってあったのか(債権も引き継がれます)、修繕費は適切か(安すぎると修繕時に不足分集金されます)、等々
色々細かいところは気になりますが、一歩を踏み出さないと何も始まらないのも事実。一歩を踏み外してしまう人もいるのも事実。石橋をたたいて渡らないのはつまらないです。

投稿日時 - 2019-06-18 23:18:14

ANo.6

築30年のマンションの修繕履歴はどうなのでしょう?

この間、何もやっていないのなら、
現状の修繕積立金のみでの改修が出来ない場合があり、
これだと、持ち出しになる可能性が高いです(数百万単位)。

大規模修繕を行なっても当初にない付加価値が無ければ、
資産価値の大幅な上昇は見込めません。

区分所有範囲内だけ直しても価値は上がりませんしね。

又変動金利で現在から数年後の返済額だけ見ての借り入れはリスク高すぎ

あと、
築50年以上のマンションを購入したいか弟さんに聞いてみる。
(弟さんが売却する時に築50年は経過していると思うので)

投稿日時 - 2019-06-18 15:35:35

ANo.5

20年間、株や投資信託を投資している富裕層です。

投資は余剰資金で、生活に影響がでない範囲でやるものです。
弟さんは、余剰資金でやろうとしているのかどうか、生活に直接影響出るのか
どうかがまずは判断基準ですね。

例えば、年収が1000万円で、マンションが3000万円なら、
普通に考えればリスクはすごく少ない。

それから、投資とは、お金がお金を生むことです。
自分で最初に住んじゃったら、ローンを自分で払うことになるので
お金がお金を生まない。投資ではない。

売却時には、買い手はつくだろうけど、問題は
いくらで売れそうなのかが問題。
安くれば、買い手なんていくらでもつくので。
そういう計算ができているのかな?

ちなみに、私がなぜ不動産投資をやっていないかというと、
不動産というのがよくわからないから。
あとは、買いたいマンションは高いのでリスクを取りたくない。
安いマンションは現金で買えるけど、
そういうマンションは今の家から遠いく、なにかあった時に
メンテとかするのが面倒なので。。。

とはいえ、ネガティブなことばっかり言っても
仕方ありません。
やってみないとわからないこともあります(自分の経験で)。

投資は、ある程度のリスクをとって未来を勝ち取るもの。
弟さんの投資がうまくいくといいですね。

投稿日時 - 2019-06-18 10:19:44

ANo.4

色々研究しているのは弟さんです。知識と情報を手に入れてから決断力と行動力もあります。やってみたらいいんです。

マラソンだって走らない人が「怪我するからやめろ」というようなもので、本人はリスクを覚悟、経験と人生を楽しむために色々やりたいとやる気が出ているときです。

何もせずに今の家賃を払い続けたら大きく利益が出るのですか?

仕事を辞めたいというような迷いではないので、先の利益も見越した計画、始めたら問題は次々と起こります。それを解決して行くたびに経験値が上がります。

リフォームになれたら、また次の物件もリフォームしてと続けて行く副業もあります。

投稿日時 - 2019-06-18 10:14:13

ANo.3

質問者様が心配に思われるように、リスクがあることに取り組むのはやめた方が良いと思ってしまいますよね。

他の回答者様もおっしゃられておりますが、弟さんはあくまで利益を狙うという前提での考えですのでリスクがあるのは大前提です。

>>リフォームが終わるまでの自身の住居費はどうするつもりか、ローンが変動なので金利が高くなったらどうなるとか、一番の問題は借り手や買い手がすぐつかなかったらどうするという事だと思います。

上記のことはさすがに弟さんも調べられて考えはおありでしょうし、自信があるのでしたら言わなくても信じてあげても良いかもしれませんね。
アドバイスするのでしたら、不動産投資に関して信頼ができる業者や仲間を作り情報のネットワーク造りをしておくことが重要とお伝え頂ければと思います。

悪い業者もいれば、良い業者もある
銀行や不動産業者、FP等も活用してセカンドオピニオン、サードオピニオンと言った第三者の意見も取り入れられる環境を作っておくことがリスクを最大限に抑える手段だと思います。

自己判断だけで大きな買い物が一番危うい選択であることは、世間的にも広く認知されていることだと思いますのでその点を気をつけた方がよろしいかと。

ご参考までに

投稿日時 - 2019-06-18 09:13:58

お礼

ありがとうございます。
弟の奥さんからも相談されていたので、何をどう話し合えばいいのか、必死な相手を前に分からない状態でした。
リスクの件は話し合いをしているなかでやっと本人が考える具体的な話が聞けました。でも頭金以外の預金がないので引っ越しやリフォーム期間の賃料は弟の奥さんの預金から持ち出しになりそうです。
600万の年収に対して約4000万の借り入れ、35年ローンで80歳近くで完済。
投資と思わずに通常の住宅ローンと思えば、それはそれで完済年齢を考えると考えてしまうよね、という話を今しているところです。

投稿日時 - 2019-07-07 07:23:10

ANo.2

不動産会社などは、当然、売る事で利益を得るのですから客観的な第三者ではなく、売れるような事しか言いません。当たり前です。
なので、ネガティブな情報は隠します。
一番の問題は建物の耐久性です。一般にRCの寿命は50年程度と言われています。きちんと施工され環境も良ければもっと保ちますし、手抜き工事なら早くに建て直しとなります。
築30年で30年ローンですから、計算上は破綻してます。
10年後に売れるか?
安ければ売れるでしょう。残価値が10年ですから、それに見合った金額。同等新築の1/5をかなり下回った額。
立地が良いなら賃貸も楽勝でしょう。築40年に見合った賃料しか取れませんけど。

投稿日時 - 2019-06-18 09:01:32

ANo.1

投資というのはいかなるものでもリスクはあるものです
今回のリスクは不要時に借り手買い手がつかないことが主になると思いますが、月額の費用と換算すると数万も行かない金額でして、大損するとは思えません

リターンを得るためにはリスクは必要でして、そのリスクが許容範囲内であるなら兄弟と言えども人が口出しすべきことではないと思います

投稿日時 - 2019-06-18 08:48:11

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