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解決済みの質問

目の前が土砂災害警戒地域(急傾斜地の崩落)の土地

現在注文住宅のための土地探しをしております。(東海地方の海近です)
業者からお勧めの土地として、以下の土地を紹介されました。
現在買い付け証明書を提出済みで、1週間ほどの猶予をいただいております。

・その土地自体は平面上にある
・以前は畑
・土地から道路(車1台慎重にやればすれ違えるか)を隔てて崖状になっている
(崖上のため、津波の心配はなさそう)
・近くに市営住宅が建っている。
・少し離れた場所(新興住宅地)より坪単価が5万程度安い

蛇足ですが
・2区画造成済みで、1区画は販売前に売約済み。またこの区画も順番待ちが発生している状態。(幸い1番手で証明書は提出できました)

自身での調査内容
・道路から土砂災害警戒区域(急斜面地の崩落)と急傾斜地崩落危険区域に指定済み。
・急傾斜崩落危険区域に関しては「地盤調査または造成などにより危険箇所要件消失」になっている。
・70m程度ずれると土砂災害特別警戒区域になる。
・市営住宅も土砂災害警戒区域(急斜面地の崩落)と急傾斜地崩落危険区域に近い。
・今までくずれたことはなさそう。

その土地そのものが警戒区域ではないので、大きな問題ではないのでしょうか?
また、警戒区域に関しても、すでに危険箇所要件消失となっておりますので、がけ崩れはしないとは言わないまでも、しにくいのでしょうか?
あくまで心理的に忌避するだけの土地で、実際の災害の可能性は通常地と比べ、そんなに高くないのでしょうか?

投稿日時 - 2018-06-18 10:51:56

QNo.9509514

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質問者が選んだベストアンサー

>土地から道路(車1台慎重にやればすれ違えるか)を隔てて崖状になっている(崖上のため、津波の心配はなさそう)
崖上とされておられますが、道路側と反対の隣接地はどうなっていますでしょうか。

通常崖地を宅地にする場合には削り採った土を削った部分を先に延ばすように埋めるのに使います。
できあがった平地は半分が自然の地盤で半分が埋め立てた人工地盤になります。
このような土地には下記のようなリスクがあります。
1.造成工事が終わった後にこの人工地番が自重で徐々に沈んで行きます。
結果的に宅地用の平面に沈んだ部分と沈まない部分が生じます。
この両方の地盤の上に乗るように立てられた家屋は傾くかあるいは壊れてしまうことになります。
2.地震などがあった際には地盤の強度が違いますので亀裂が入ります。
上に建てられている家屋は倒壊します。
3.集中豪雨などで雨水がさばききれなくなると軟弱な人工地盤が崖下へ押し流されてしまいます。

>少し離れた場所(新興住宅地)より坪単価が5万程度安い
上記のリスク見合いの価格付けでしょう。

>その土地そのものが警戒区域ではないので、大きな問題ではないのでしょうか?
土砂災害警戒区域(急斜面地の崩落)も急傾斜地崩落危険区域も区域に対するものであって個々の宅地についてのものではありませんのでご注意下さい。
お求めになろうとしている宅地だけに不具合が生じてお隣は何事も無いということがあり得ます。

>あくまで心理的に忌避するだけの土地で、実際の災害の可能性は通常地と比べ、そんなに高くないのでしょうか?
お住いになられる前から既に御質問されておられますように心理的な負担が生じている土地です。
個人住宅の地盤を調査する会社がありますので調査させてご心配を解消することをお勧めします。
簡単なボーリング調査をしてリスクを査定してもらえます。
ネットで「地盤調査」で検索してみて下さい。

投稿日時 - 2018-06-18 12:43:44

お礼

ご回答ありがとうございます。
崖の反対は古くからの住宅地で、平坦です。(新興住宅地-古い住宅-土地-崖となっています)隣の市営住宅は築35年程度ですので、そのころからあります。少なくとも造成した場合でも35年以上たっていると思います。
ですが、どのようにできたのかは一度調査してみます。
地盤調査についてはしていただけることになっているのですが、如何せん猶予が1週間ほどしかないのと売主がかなり強気ですので、購入契約後になってしまうかと思います。最悪一括で購入可能な価格ですので、地盤改良が高額になる場合は売却できるかも検討しています。

投稿日時 - 2018-06-18 23:01:57

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回答(6)

ANo.6

強気な売主・・・警戒すべき相手。
欠陥を隠すために 早い契約を求める。
以前は畑・・・地盤が弱い可能性があり 沈下して傾く等

数年前の広島地方の台風による水害は 住宅地につながる山地の 尾根の延長に被害はなく 谷の延長の被害が大きかった。
国土地理院の航空写真にくっきりと写っていました。
水害は 海からだけではありません。山からも襲ってきます。
傾斜地ということですが 山のほうはどうでしょう。

投稿日時 - 2018-06-19 11:32:10

お礼

ご回答ありがとうございます。
強気なのはすでに買い手が殺到しているためと聞いています。
(値引きも無理とのことです)
畑の場合、地盤が弱い可能性もあるのですね。地盤調査と改良は必須と思ったほうがよさそうですね。
山に関しては、購入場所が一番高い場所になります。
崖を上りきった平坦上という感じですので、土砂が流れ込むということはないかと思います。

投稿日時 - 2018-06-19 22:49:47

>他の候補地は被害にあってしまったのでしょうか。

液状化や地盤沈下等の被害が出ていました

投稿日時 - 2018-06-18 14:09:47

お礼

返答ありがとうございます。

投稿日時 - 2018-06-18 22:41:44

ANo.3

状態は分かりませんが、崖というものは崩れるもんです。
十年後か百年後か分かりませんが、大きな地震は必ずきますし、その時には崩れるでしょう。崩れたあとに残った崖は、もちろん、それまでに崩れた事は無い、と言い切れます。今の崖だって同じです。崩れたらその崖は無くなるのですから、過去に崩れた事などあったはずありません。(小規模の崩落なら別ですが)
道路1本では崩れればアウトですね。
警戒区域が70mという事ですが、そこが崩れると、自宅が崩れないまでも地盤が緩みます。将来的に崩れやすくなるかもしれませんし、家が歪んで使いにくくなる可能性もあります。
津波に関しては、湾の形状などにより高さが変わってきます。十分な高さがあれば大丈夫ですが、東日本でもスーパー堤防などで大丈夫だったはずです。どの程度の高さを想定しているかによって、想定外の事態が変わってきます。
危険性はそれなりにあります。あとは程度問題。

投稿日時 - 2018-06-18 12:06:00

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり道路1本のみ隔ててというのは崩れたときに危ないかなと思います。
(一応道路側から離れたほうに家を建てるように造成済みですが…)
海に関してはあまり堤防などがないため、できれば高台に、という希望です。

投稿日時 - 2018-06-18 22:46:59

ANo.2

現地を見ていないので何とも言えませんが、第一印象はいかがでしたか。
もし購入とは関係なくその土地を見たとしたら、そこに住みたいですか。
坪5万安に惹かれていませんか。ほかに候補地は探しましたか。
交通、幼稚園、学校、役所、病院、買い物へのアクセスはどうですか。
警戒なんて所詮人間の決めること。自然はもっと大きいです。
東海地方は東南海の大地震が囁かれているし一生に一度の高い買い物ですから、1点の妥協はあとあと大きいですよ。

投稿日時 - 2018-06-18 11:39:25

お礼

ご回答ありがとうございます。
第一印象としては、新興住宅地より少し離れているな、静かそうだな、という印象です。他の候補地は予算大オーバーだったり、海近だったり、標高0だったり、特殊だったりで検討からはずしています。
交通の便、買い物や学校へのアクセスは問題ないです。
おっしゃるとおり、地震による津波被害の問題がないというのを第一優先にしており、その観点は確認しておりましたが、がけ崩れは未検討でしたので、どうなんだろう、と思っている次第です。

投稿日時 - 2018-06-18 12:08:05

当面は住む地です

わざわざここで質問するような懸念がある土地は、止めた方が賢明ですよ

私も宅地を買って注文住宅を建てましたが、土地選びは防災面を第一優先しました
予算の都合は誰にも必ずあるので、私の場合は結局最寄り駅までの距離を妥協しました

建てた半年後に3.11に遭いましたが、防災優先を第一にしていたお陰で全く被害はありませんでした

投稿日時 - 2018-06-18 11:05:41

お礼

回答ありがとうございます。
おっしゃるとおりではあるのですが、知識がまったくないので、この地区が専門的に見て危険があるのかないのかを知りたいという感じです。
ちなみにdonkonshonnnakaさんは、防災を優先にしたとのことですが、他の候補地は被害にあってしまったのでしょうか。

投稿日時 - 2018-06-18 11:32:51

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