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解決済みの質問

土地探し

新築マイホームの購入を検討し始めたばかりです。
我が家は土地もないので、土地探しからとなりますが、何処のHMで建てるか決まってないので、あちこちのモデルハウス等を見学しているところです。

で、見学に行くと必ず営業の方が、気になる土地を見つけたら、お調べするので教えて下さい!と言ってきますが、HMの方に協力してもらって土地を買う場合、HMにバックマージン等、何かしら得があるのでしょうか?
だとすれば、土地も出来るだけ高い物件を勧めてくるのでしょうか?

それとも単に契約に繋げる為でしょうか?

そんなに金額的に余裕があるわけではないので、土地についても安かろう悪かろうでは困りますが、出来るだけ安く探したいとは思っているので、仲介手数料等の諸費用で省けるものがあるなら、出来るだけ省きたいです。
賢明な土地の探し方について、アドバイスお願いします。

投稿日時 - 2016-05-23 08:42:55

QNo.9176729

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

HMと提携している不動産業者との手数料は発生しているケースが多いですけれど、取り分の問題から土地にお金をかけるのか家にお金をかけるのかを考えたら、両社にうまくいくようにするので、高い土地はあり得ません。
どちらかというと、土地を探したらHMが付いてくる(条件付き)というケースはあります。
さて、実際問題として私のケースをお話ししますと、とある広告を目にして現地に見に行ったんです。勿論そこの業者担当とともにです。でも立地が良くなかったためそこはキャンセルというか見合わせしたんです。そうしたら条件の見合う土地を探してくれて、そこに建てたという結果になりました。面倒な条件ではなかったのですが、土地勘がないため苦難が予想されたし、何よりも動ける時期じゃなかったので・・・。条件は子供学区、駅からの距離、商業地区との距離、駐車場の確保などです。古い住宅地の真ん中などというのも避けたい条件でした。個人で見つけた土地は相場よりも高すぎたり安すぎたりと難ありばかりで、途方にくれていました。
自分で探すことも出来ますが、一度に回れる件数は限られてくるし、現在売りに出されていない土地や売りに出されている土地でも値引き交渉などを替わってしてくれるので、上手に仲介業者を使うことも一つなんですよ。大抵は三・四件一度に持ってきますからね。

大きな買い物をするときには目先の細かい金額にこだわっていてはいけません。省けるところは他にあります。
意外に新聞広告などは良いリサーチの材料になりますよ。それを扱う業者も複数いたりしますから、相性の遭う担当と巡り合えると、完成引き渡しまで安心できます。

今はネットでの検索も可能だし、金額を比較することも容易ですから、諸経費を抑えたいというのであればいくらでもその方法はあります。現地に行って確かめる必要はありますからね。全部人任せにも出来ないことは重々承知のうえで、敢えて、プロに任せるということも考えてみるのは悪いことだとは思いません。近隣住民のリサーチもしてくれますし・・。

投稿日時 - 2016-05-23 11:58:42

お礼

回答ありがとうございます。

体験談をお話ししていただきありがとうございます。

確かにお金の事も大事ですが、相性の良い信頼出来る担当を見つける事も凄く大事ですよね。

営業の方から土地探しを手伝うと言われても、なんとなく躊躇してましたが、この方ならと思える方に出会えたら思いきって相談してみようと思いました。

特に近隣住民のリサーチは自分ではなかなか難しいですが、長く住むのだからとても重要に感じます。

実際に、今第一候補のHMがあり、初めて展示場に行った時に対応してくださった方(多分、中堅クラスの営業マン)とは何度か電話でお話ししていて、来月また伺う予定なので、何度も接触して信頼出来る方か見極めたいと思います。

投稿日時 - 2016-05-23 13:17:27

ANo.5

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回答(6)

ANo.6

>あまり宣伝に力を入れていない、年間数十棟しか建ててない(建てられない)規模のHMで、色々見てるところです。
これHMというかビルダーです。ビルダーの場合とHMでは大きく違います。HMは工場一括で作って中小ビルダーに任せる。地域のビルダーは注文を受けてから設計し下請けに投げる。
つまり土地への関与のしかたも違うということになります。地域のビルダーが土地の取引をするのは単純に仲介をしたいからということになります。あるいは一括購入して周辺に建売りも含めて計画するということです。例えば質問者様が欲しい土地が大きくて手が出ない場合、分割し、片方を質問様へ、片方をその業者が買い上げ建売りをするとか。
このように中規模の業者というのは結構綱渡り的な売り方をするので要注意なのです。ですので情報は早めに知らせてくれと言うことになります。
自分の所感で言うと一番危ないのが地域の中規模業者だと思います。設計事務所をお勧めするのは設計士さえ気に入れば後は彼が全部やってくれるという、相手の顔が見えていることなのです。顔の見えない相手に頼む場合は大手しか信頼は出来ないと思います。
近所で気に入った家があればどこに頼んだか聞くのが本来は一番手っ取り早く正しいと言えるでしょう。

投稿日時 - 2016-05-24 09:05:06

お礼

回答ありがとうございます。

ビルダーなのですね!
会社の規模が小さくても、モデルハウスを作っているよーな会社はHMと呼ぶのかなと思ってました。

ちょっと調べたところ、設計事務所はメリットが多い反面、やはりコストがかなりかかるようで、好みの家にしたいなら好みの仕様を得意としているメーカーやビルダーじゃないと、我が家の予算内に収まらないのでは?と思っています。

気になっているビルダーが建てた家が近くにあるので、思いきって話を聞いてみるのもありですね。
親身にデメリットまで教えてもらえるのか疑問ですが……

投稿日時 - 2016-05-25 13:29:40

ANo.4

ファイナンシャルプランナーとしての回答をさせてもらいますね。
専門家としては、今の時代に自宅を購入するのは自分の首を絞める行為だと
思って下さい。
今の日本でまともに年金がもらえるはずもなく、65歳で受給できるはずが
67歳になり更に70歳まで受給年齢を再度引き上げようとしていますね。
そうすれば、退職金や年金が潤沢な公務員以外は年金貧乏になることは
間違いないことです。それを分かったうえで自宅を購入されるのであれば
命がけの借金生活を謳歌してくださいね。

金銭的に余裕が無いとお分かりであれば、これから市住や県住や公団の
物件がリフォームされて安い家賃で入居できる時代がきます。
これからはマンションの需要もかなり下がってきます。
今の若い人は車も持たない人が多くなっている世の中で、自宅を持つ人も
かなり少なくなりますよ。
これからの時代は賃貸の時代がかなり続くでしょうね。住宅会社も淘汰されて
今までのような価格では販売できなくなりますよ。

自分の懐に余裕が無い時に更に余裕のできない事をするのはお止めに
なったほうが良いかと思います。

もしまだ住宅ローンの勉強もされていないのであれば、止めておくべきです。
住宅ローンの勉強もせずに家を購入する無知な人がいるから銀行だけが
儲かるようになるんですよ。
金利が安いから自宅購入しやすいと思っていたら大きな間違いですよ。

それだけ日本は窮地に立っているんです。
それと今回の熊本の地震でもありましたが住宅ローンを組んだ後に大きな
地震や災害が来たら2重3重のローン地獄に陥るときもありますよ。
そんなことも考えないで自宅を購入するのはお止めになったほうが良いですよ。
自宅よりもお金を残す時代が来ているのをもっと勉強しましょう

投稿日時 - 2016-05-23 09:56:27

お礼

回答ありがとうございます。

アドバイスいただいた内容は良く理解出来ますし、マイホームを検討するうえで必ず考える事だと思います。
実際私も考えましたし、もちろんローン等、色々勉強中です。

良く考えて購入に踏み切るつもりですが、今回の私の質問の回答にはなっていないのが残念です。

でも、ご心配いただきアドバイスをしていただいた事は有り難く思っております。

再度、良く考え検討します。

投稿日時 - 2016-05-23 13:04:35

>HMの方に協力してもらって土地を買う場合、HMにバックマージン等、何かしら得があるのでしょうか?

ないと思います。

>だとすれば、土地も出来るだけ高い物件を勧めてくるのでしょうか?

逆です。
お客様の総予算が5000万円の場合、HMは5000万円の内からHMの取り分をできるだけ大きく取りたいわけですから、土地の価格は低い方が良い。もし土地に3000万円使ってしまうと、残りは2000万円となってしまい、HMは出る幕が無くなります。
したがって、すべてのHMの営業がそうだ、とは申しませんが、HMはむしろ土地値に取られる部分が大きくならないよう、つまり、あまり高い土地を買わない方を望みます。

>それとも単に契約に繋げる為でしょうか?
施主の総予算を知り、その中でHMの取り分が確保できるように誘導してくるだけです。

投稿日時 - 2016-05-23 09:32:11

お礼

回答ありがとうございます。

そう言われたらそーだよな!と納得しました。
土地で利益が出ないのならば、一万でも多く建物に掛けさせたいですよね。

それならそれで、後々後悔しない土地を購入出来るように、少しでも知識をつけ気を付けたいと思います。

投稿日時 - 2016-05-23 12:57:23

ANo.2

>土地探し
で、見学に行くと必ず営業の方が、気になる土地を見つけたら、お調べするので教えて下さい!と言ってきますが、HMの方に協力してもらって土地を買う場合、HMにバックマージン等、何かしら得があるのでしょうか?

HMの営業マンにとっては金額的なノルマ(新築物件なら月に2件以上)があったり、収入に占める歩合給(約定金額等による報償的手当)の比率が多いので、見込み客との人間関係&信頼関係の増進の為の住宅に関するコンサルティングセールスだと思います。

それが、ノルマ達成(住宅受注以外の土地の仲介等も含まれるケースもあり)歩合のアップ、ひいては新築受注へのアプローチや顧客の囲い込みとなるからです。
また、HMの企業にもよるが土地付き分譲もあれば自社開発物件の土地、グループ企業の所有物件等があり、新規受注に寄与するor自社&自分の勧める物件の選定に繋がるように・・・
丁度、車のセールスが車検や保険の相談や下取りとか定期点検にアドバイスするのと同じような意味です。




>だとすれば、土地も出来るだけ高い物件を勧めてくるのでしょうか?

主目的が住宅受注であれば、その方向に一番可能性の高い様に心がけると思います。
それは、顧客の信用・期待を叶え対応することであり、ノルマ・歩合・受注への販売促進効果等の優先順位や事情、貴方とセールスとの話し合い状況によると思います。

ただ、可能性としては自社物件の土地なら高い土地、会社の事情、建築制限付き(土地購入後〇年以内に住宅建築を付帯条件にしている)、資金計画との関連からの対応をしてこられると思います。

>それとも単に契約に繋げる為でしょうか?

多くの場合は、そうだと思います。
実際には、HM企業の業容・方針にもよると思いますし、セールの営業手法でも変わると思います。

相見積、セールスの上司等の責任と権限のある方との接触、発注前に要望条件を具体的に明示、企業の粗利率や販促費・値引財源等から見て遠慮なく約30%程度の中から可能な限りの有利購買と曖昧な部分の発注前の解明(交通アクセス・擁壁規制や基準・周辺道路の幅員・路線価格や評価地価etc)を心がけられてはと思います。

投稿日時 - 2016-05-23 09:27:05

お礼

回答ありがとうございます。

車のセールスに例えていただいたのが分かりやすかったです。

>相見積、セールスの上司等の責任と権限のある方との接触、発注前に要望条件を具体的に明示、企業の粗利率や販促費・値引財源等から見て遠慮なく約30%程度の中から可能な限りの有利購買と曖昧な部分の発注前の解明(交通アクセス・擁壁規制や基準・周辺道路の幅員・路線価格や評価地価etc)を心がけられてはと思います。

そうですね。
後悔しない為にも、とても重要な事だと思いました。
もっと勉強して、少しでも満足度の高いマイホームにしたいと思います。

投稿日時 - 2016-05-23 12:52:29

ANo.1

HMの建物は土地によっては建てられないものもあるのです。例えば、ヘーベルとかだと道が狭くてトラックやクレーンが入らないとか。鉄骨だと地盤が持たないとか。だからHMは相談してくれと言っているわけです。まずHMを決めてからなら相談するのが一番良いと思います。
HMの建物は意外にすべてに対応してないもので、狭小だとほぼ無理だったりします。そこを確認した方が良いですよ。
積水などは不動産部門もあるので、仲介もしてますよね。そこが持っている土地なら手数料は無くなる場合もあります。しかし、それなら先にに不動産部門に相談するべき。
金銭的に余裕が無いならHMはそれほどお得なものは在りません。モデルハウスにあるものと同じものなら東京、神奈川だと土地込で億の値段になります。要するに田舎で農家などが自分の土地に建て替えたいとかに向いているのです。
お金に余裕がなく好きな場所に建てたいなら、HMではなく設計事務所に相談した方が良いと思います。

投稿日時 - 2016-05-23 09:18:59

お礼

回答ありがとうございます。

なるほど!
確かに土地によっては様々な条件があるし、HMによっても自分の会社に合う土地かどうかがあるのですね。

非現実的なサイズのモデルハウスを作っている大手HMは元々候補に入れていません。
あまり宣伝に力を入れていない、年間数十棟しか建ててない(建てられない)規模のHMで、色々見てるところです。

設計事務所に相談ですか。
気になるところですが、HMのようにショールームなど無いので、なんだか気軽に話を聞きに行きにくいし、何処の事務所が良いのかもサッパリで……

ネットで調べてみます!

投稿日時 - 2016-05-23 12:42:29

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