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住宅ローンと登記について

土地代を含む住宅ローンを夫名義、頭金600万を妻から400万、夫から200万とした場合土地の登記は、頭金の額により設定するのでしょうか。
その場合、夫が単独で組むローンの審査や、連帯保証人等に妻は関係してくるのでしょうか。

投稿日時 - 2014-12-09 13:16:47

QNo.8852390

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回答(7)

土地代を含む住宅ローンを夫名義、頭金600万を妻から400万、夫から200万とした場合土地の登記は、頭金の額により設定するのでしょうか。

シンプル答えましょう

持分は自由設定です。金額に関係ありません  

銀行でおそらく ここに書いてくださいと聞かれる程度の事ですが

単独の場合 100%可能です。  

投稿日時 - 2014-12-16 17:56:37

ANo.6

基本的にはNo.4の方の回答になるのですが、その後不可思議な回答が出ているので補足します。

頭金は自己資金なので、当然所有権の割合に影響します。
また、夫婦間で割合を決めれば良いのですが、実際の負担割合と大きく異なれば贈与税を払う事になります。

以下のページを一度読んで見て下さい、前編・後編と有ります。
http://allabout.co.jp/gm/gc/25731/

投稿日時 - 2014-12-10 07:17:53

ANo.5

色んな、楽しい回答が多いですね。
全てが正解です。
要点をまとめると・・・。
1.頭金を誰がだしても、所有権割合は影響しない。
1.土地の所有権(持ち分割合)は、夫婦で決める問題。
1.銀行は、一般的に関与しない。
と言う事です。
但し、銀行一般の常識としては「住宅ローンを申し込む(借りる)者が所有権を持つ」事が融資の大前提なんですね。
住宅ローンは、旦那が100%借主とする場合。
土地・建物の名義も、原則旦那100%の所有者とする必要があります。
融資を行う銀行としては、「融資対象物件=担保」ですよね。
この担保に複数の(持ち分)所有者がいる場合、担保価値が下がるのです。
担保価値が下がると言う事は、(返済事故が起きた場合に起きおる)競売で大損となります。
大損を前提にした融資は、銀行だけでなく信金・信組・農協も行いません。
質問者さま夫婦の場合は関係ない!と思いますが、住宅ローン返済中に離婚騒動が起きると大問題が起きるのです。
融資を行っている銀行が、一番恐れる事なのです。
※離婚後も、一緒に住宅ローンを払う覚悟があれば問題ありませんが現実的に不可能。

>土地の登記は、頭金の額により設定するのでしょうか。

質問者さま夫婦の、自由裁量です。
旦那が100%でも、質問者さまが100%でも問題ありません。
頭金の額を基準に住宅ローン借り入れ額を双方で割り、この割合を双方の持ち分で登記する事も可能です。

>夫が単独で組むローンの審査や、連帯保証人等に妻は関係してくるのでしょうか。

旦那の単独ローンだと、先に書いた様に旦那100%名義となるでしようね。
※融資を行う銀行が、事前に「お願いという名の条件・命令」を伝えてきます。
単独ローンの場合、嫁は一切融資に関与しません。連帯保証人になる必要も、ありません。
夫婦でそれぞれ住宅ローンを組む場合は、頭金の割合で住宅ローン融資割合を決めます。
そして、それぞれの持ち分で所有権登記を行います。
同時に、夫婦それぞれが「相互に、連帯債務者・連帯保証人」となります。
単純に言うと「旦那の借金は、嫁の借金。嫁の借金は、旦那の借金」となる事。
銀行としては、将来の回収不能を避ける事が出来ます。
ただ・・・。
土地の評価額・建物の積算価格が不明です。
例えば、土地の評価額が1億円。住宅ローン希望借入額が5000万円の場合。
「自由勝手に、夫婦で持ち分を決めろ!」と、銀行は言うでしようね。
土地の担保を競売にかけるだけで、融資額を回収出来ますから・・・。

投稿日時 - 2014-12-10 00:56:10

ANo.4

頭金の割合ではなくて、資金を出した割合で登記しないと贈与税が掛かる可能性があります。具体的には、(旦那さんの頭金+住宅ローン):(奥さんの頭金+住宅ローン)となります(奥さんがローンを組まない場合は頭金だけで計算)。

土地建物とも同じ割合で持ち分登記するなら、この割合に設定することになります(贈与税を払わない場合)。土地建物で違う登記割合にする場合であっても、贈与にならない登記割合にしないといけません。

旦那さんが単独で組む住宅ローンの審査については、奥さんを連帯保証人にするか、担保提供者として要求されることになります(延滞等で抵当権を行使して売る時に、金融機関が困らないように)。

連帯保証人は借りたことにはならないので、持分の割合には影響しません。連帯債務であれば2人で借りることになるため、予め決めた割合で借金したことになります(最初に負担割合を決めます)。

投稿日時 - 2014-12-09 14:15:58

ANo.3

> 頭金の額により設定するのでしょうか。
その頭金600万は何に使われるのかですね。
登記は土地と建物の両方に行われます。
その600万円が土地代金なら、土地の騰貴を夫2/3・妻1/3で行うこととなります。
両方に対してなら、土地建物両方の価格を合わせた金額に対しての金額を基準に、土地と建物の両方に両者の登記を行います。

> 連帯保証人等に妻は関係してくるのでしょうか。
関係してきます。

お金を出すということは、応分の所有権を登記することになります。
債務を返済できない時は土地建物を競売処分にする事になりますが、持ち主が契約に関係無い者が入っている状態だと手続きが複雑になると共に時間と費用が余分に掛かることになります。
だから、全ての所有者に対して最初から連帯債務者や連帯保証人として、契約関係を作っておくようにしてくるからです。

200万円を贈与して、単独の所有権とするなら、単独のローンの場合は妻は連帯保証人等にならないのが普通です。
代わりに贈与税等の支払いが生じますが。

投稿日時 - 2014-12-09 14:14:35

ANo.2

不動産の所有権登記と、ローンの頭金は、何の関係もありません。

不動産の所有権を夫10割にする、夫5割妻5割にする、妻10割にするなど、持ち分をどう設定しても構いません(が、ローンの名義人と不動産の所有権登記名義が食い違っている場合、贈与税など、色々と問題が出るので、ローンの名義人と不動産の所有権登記名義を同一にするのが普通です)

妻から頭金を400万円受け取ったのであれば、不動産の400万円分を「妻の持ち分」にすれば良いのではないでしょうか?

例えば、総額4000万円の土地建物なら、3600/4000が夫の持ち分、400/4000が妻の持ち分にする。

例えば、総額3200万円の土地建物なら、2800/3200が夫の持ち分、400/3200が妻の持ち分にする。

投稿日時 - 2014-12-09 13:42:29

お礼

わかりやすいご説明ありがとうございます。
土地と建物を含んだ額でローンを組むのですが、その場合はどうなるのでしょうか?
土地を最初に売り出すので、まず手付金を支払い、その後にいくらかまた支払うという形になると聞きました。
土地、建物、諸経費全ての合計に対して頭金600万という形になると聞きましたが、それは土地に対しての頭金ということになるのでしょうか。
そうだとした場合、頭金の割合で土地の登記をすることになると思いますが、残りの総額を夫名義のローンは可能なのでしょうか。
今は銀行は保証人は求めないと聞きましたが、妻がなる必要が出てくるのでしょうか。

投稿日時 - 2014-12-09 14:46:17

ANo.1

>土地代を含む住宅ローン…

ローン総額のうち、土地代はいくらで建物はいくらなのですか。

>頭金600万を妻から400万、夫から200万とした場合土地の登記は…

頭金600万は、住宅部分に充てるのですか、それとも土地代ですか。

それらにより土地の登記割合は異なってきます。
要するに、ローンも現金も、土地の値段と建物の値段をきちんと分けて管理しないといけないということです。
ローンを1本しか契約しないこと自体はかまいませんが、その内訳をはっきりさせておくということです。

>夫が単独で組むローンの審査や、連帯保証人等に妻は関係して…

妻が連帯保証人になるのなら関係しますよ。

投稿日時 - 2014-12-09 13:35:09

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