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解決済みの質問

住宅ローン控除について

 住宅・土地・ローン全て共有名義にして夫婦で所得税控除を申請しようと思っていました。土地・住宅は6:4の持分で共有名義にし、ローンに関してもその旨をメーカーの営業と銀行の窓口の方にも伝えていました。
 いざ税務署に還付の手続きに行きますと、係りの方に「住宅・土地は共有になっているが、ローンが奥さんが債務者で旦那さんが連帯保証人になっていますね(年収の関係で)。連帯保証人は還付は受けれませんよ。連帯債務者じゃないと。」と言われました。それを銀行に伝えると「うちの銀行では住宅ローンに関しては夫婦間の連帯債務は認めていない。親子の場合のみです。」とのことでした。困り果ててもう一度税務署に銀行の回答を伝え、何とかならないかと相談すると、「奥さんの100%のローン(4100万円)で住宅を購入したとすると旦那さんに贈与税がかかってきますよ!」と言われました。還付で戻ってくると思っていた額が半分に減り、さらに贈与税をとられるという追い討ちをかけられたのです。
 この銀行(大手です)で住宅ローンを組んで僕達と同じことを考えていた人は皆同じめにあっているんでしょうか。
 この関係に知識をお持ちの方、この状況を打開する良い案を提案していただきたいのです。よろしくお願い致します。

投稿日時 - 2004-03-15 17:31:25

QNo.806497

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経験者です。
その通り、「連帯債務者」でないとローン控除は受けることができません。お二人とも控除を受けるためには、銀行が連帯保証人を連帯債務者に変更すること…ですが、たぶん今からは無理だと思います。
surf7585さんが、今、一番お金を出さずにすむ方法は、surf7585さんの100%ローンの現状では、共有名義にしてある土地・建物を錯誤による訂正で少しでも多くsurf7585の割合を増やして、登記しなおすことです。頭金などで、旦那さんが実質的にお金を出していなければ、surf7585さんの100%持分も認めてもらえると思います。surf7585さん(連帯債務者)しか控除は受けられないので、そうすることで、受けられるローン控除の額は多くなります。これは司法書士の先生などに頼んでも数千円でできるそうです。

私の場合は少し異なるのですが、銀行にも不動産にも、共有でローン控除を受けたいと言っていたのにも関わらず、知らぬ間に夫一人の持分で登記してしまっていました。ローンは、一応、私(妻)も連帯債務者にしてあったので、登記の設定をしなおすだけで、ローン控除は二人とも受けられるつもりでいました。登記は錯誤の訂正であれば、数千円でできると言われたので、そうしようと思っていましたが、銀行が抵当権を設定していたために、抵当権の再設定に数十万かかるといわれ、泣く泣く私のローン控除は諦めました。結局は、主人に100%ローン控除を受けさせています。(と言っても年間20万円控除になるとして、年間の税金はせいぜい10万少しくらいなので、半分くらい無駄に控除を受けていますが。)そして私は控除を受けないで税金を払っています。将来、まぁここ2、3年のうちに子供ができたら、住宅控除の終わる10年後まで、子供を私の扶養にして、節税にしようと思います。実際は、抵当権再設定の数十万くらい出しても、将来的な還元額は元を取れると思いましたが、正直、銀行の人のやる気のなさといい加減さに切れました。今もその銀行からの融資は受けていますが、絶対に○銀に貯金を作ってやるか!と思っています。

投稿日時 - 2004-03-18 22:30:56

お礼

初め知った時は信じられないくて耳を疑いました。ハウスメーカーにも銀行にも再三伝えていたのに・・。結局、そういうところにも癒着めいた部分があるのでは・・と思いました。ほっておいても仕方が無いので錯誤標記をすることにします。ありがとうございました。

投稿日時 - 2004-04-06 20:34:56

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回答(4)

ANo.4

銀行で融資を受ける際、金銭消費貸借という契約書を書いていなかったのですか。これに6:4の割合で連帯債務にする条項が書かれていれば、税務署も認めざるを得ないでしょうが。

投稿日時 - 2004-03-19 21:06:33

ANo.2

まず住宅ローン減税については、二人とも受けるというのはどうにもなりません。銀行が連帯債務の形に変更できない限りは。

次に贈与税の話ですが、いくつの割合が適当なのかというのは難しい問題です。
というのも実際の返済がご質問者とご主人で共同で行うという場合、幾らローンの名義がご質問者一人であってもご主人の収入から返済するということは今度はご主人からご質問者への贈与になるからです。
ただ年110万までであれば非課税ですが。(暦年課税の住宅取得特例でご両親から贈与を受けていれば非課税枠は無いので注意)

なので、もし金額的に夫の収入からの返済が非課税の範囲に入るようでしたら、更正登記によりご質問者の割合を多くしてローン減税をご質問者一人が受ける形にしてください。
なお、具体的比率として好ましい割合については税務署に確認するようにしてください。どうも考え方により好ましい割合が多少異なるようですから。

で、このような話はよくあるのかというご質問ですが、この「教えて」でも数件そういう事例がありました。またこの話は2年ほど前に結構話題になりました。その当時は税務署の見解が厳しくて、初めは税務署の言う連帯債務として認めてもらえるローンは住宅金融公庫のみで、銀行はほとんど全滅でした。
最近では銀行でも扱っているところがあるようです。

では。

投稿日時 - 2004-03-16 10:35:52

お礼

回答ありがとうございました。結局、銀行は取り合ってくれないので錯誤標記することに落ち着きました。確認不足と言われてしまえばそれまでですが、高い勉強代でした・・。

投稿日時 - 2004-04-06 20:31:13

ANo.1

こういうことについては、ローンを組むときに説明があるはずです。それを聞き逃していたり、勘違いしていたりするとこういう憂き目にあいます。しかし、間違って登記してしまったときは、錯誤による登記と呼び、本来の登記(奥さんが全額だしたのなら、持ち分100%とする)に変更することが可能です。多くの住宅販売会社では、ちゃんと説明されるので、このようなことにならないことの方が多いのです。また、登記をこのままにしておきますと、税務署が贈与と認定して更正決定処分をしてきますから、それまでに、錯誤登記するのがいいと思います。

投稿日時 - 2004-03-15 22:49:10

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