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解決済みの質問

アパートの譲渡の際の費用について

昨年、賃貸アパートを売却し、今回、不動産所得(売却前)と譲渡所得を確定申告予定です。ここで、昨年、売却のためには、「浄化槽直放流工事」(排水関係)というのが必要と不動産会社に言われ、その工事を昨年、300万円程度かけて実施しました。これは、(1)譲渡費用、(2)取得費、(3)不動産所得の必要経費、のいずれと考えるのでしょうか。すべてNGということはない、とは思っているのですが、不動産所得はこれがなくても赤字ですので、(1)もしくは(2)で計上できればうれしいです。(修繕ではなく、新たに設備をしていますので、(2)の可能性が高いと思っており、その場合、償却資産に計上し、取得費とすることでいいと考えています。)アドバイスよろしくお願いします。

投稿日時 - 2012-02-15 21:29:07

QNo.7307366

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質問者が選んだベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 残念ながら、どれでもないと思います。

(1) 仮にアパートの現存価格を1000万円としますか。

(2) そこに300万円の下水のナマ放流の設備作ったわけです。

 すると、作った時点で、300万円が「減価償却」の対象になります。

 つまり、放流設備は「減価償却資産」です。

 償却期間はたぶん10年くらいの「設備」でしょう。

 ナマ放流設備の償却期間は全然覚えていませんので、6年かもしれませんし、22年くらいかもしれませんが、今回はすぐ売るので、償却期間の長短に関わらず売却時点の残存価格は300万円です。

(3) 故に、質問者さんは1300万円の物件を売ることになります(取得費に入れても結局同じ?)。

(4) 仮に、この物件を900万円で売却すると、帳簿上400万円の赤字になります。

(5) ところが、この400万円は他の所得とは「相殺できません」。

 売却損ではなくて「除却損」だと、質問者さんが個人ならたぶん3年間だけ繰り越して、他の不動産所得(家賃収入など)と相殺できたと記憶しています。

 が、売却だと、その損害は、他の物件を同じ年に売却して得た「売却益」と相殺できるだけです。

 現実には誰も黒字の、高く売れる物件などは売りませんので、相殺することができません。

 他の不動産所得がどんなに黒字でも、そこと売却損は相殺できないのです。


 数年前に私もマンションの1室を投げ売りして300万円だったかな、損をしましたので、会計事務所の担当さんに「なぜ?」と聞きました。

 その時言われた言葉の要点を書きますと、

 「除却なら、老朽化などでやむをえず、ということもあるが、売却なら自由意思で売るか売らないか、何時売るか、などを選べる。

 だから、いやなら売らなければいい。損してもいいと思って売ったのだから、除却と同じ扱いをする必要がない、と財務省の役人は考えたのでしょうね」

ということでした。

 私は工事をして売却したわけではありませんが、排水設備は(目的が売却のためであっても)減価償却資産であることは間違いありません。

 「売却のため」などという内心しだいで、償却資産が必要経費になったりしたら、これは実に有り難いことですが、税務署がそんな甘いとは考えられません。

 結果として工事費は丸損ですので、そういう工事はしないで、そういう工事をする分(150万円くらい現金で)安く売るのが正解でしたね。

 人間の心理として、札束でほっぺたを叩かれると弱いものですし、ナマ放流設備がなければそのアパート経営ができないわけではないので、安く買ってしまおうという心理になりやすいものですから。

 まあ、取得費に入れるとしてもやはり「売却損」が出るわけであり、その赤字は損益通算はできないのは同じですから、「取得費に入れても」同じではありましょうね。

投稿日時 - 2012-02-16 05:31:34

お礼

親切なご回答ありがとうございます。実際には売却益がそれなりに出ますので(先祖代々の土地のため)、取得費であれば、その利益を減らせるので、ありがたいです。ありがとうございました。

投稿日時 - 2012-02-16 12:57:19

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