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解決済みの質問

時効取得の完成と援用

隣家と越境トラブルになりました。隣家は、「越境部分のベランダは30年前に作ったものだから時効」と言います。

類似ケースの質問で162条の解説を用いて、最長20年経てば時効成立するといった回答が多いので不安に思ってました。
しかしながら、時効成立=相手の物になるわけでもなさそうな解説もありよく理解できません。

1:時効が完成したとして、援用(実行と言う意味?)にあたっては、その土地を時効取得した証明、裁判所で認めてもらうこと、登記の必要性もあるようで、とても難易度が高く感じられます。成立はしても実行率は低い側面もあるのでしょうか。

2:隣家立ち会いにて境界確認しました。越境解消のお願いをしたら、「ベランダ部分の土地を買いたい」と打診されました。この二つの行為は時効中断要因になりますか。

3:相続で時効はリセットされないようですが、両親他界後、登記上の所有者も自分(息子)に変更しました。それでもリセットはされないでしょうか。

よくわかりません。どなたかご教授下さい。

投稿日時 - 2011-12-03 11:49:29

QNo.7168346

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

≪相手からの依頼事項と記した書面にて価格提示すれば効力ありますか≫
無いと思います。むしろ相手方に、いくらで購入したいのか文書で出させるようにしたらどうですか。購入金額と、その金額をいつまでに用意できるのか記入した文書を(何か旨い理由が必要ですが。相手も警戒しています)。但し相手が文書を出してきても時効を中断させる効力があるかは、裁判所の判断にゆだねることになると思います。

≪ベランダ建築にあたり、うちの両親に承諾を得たと言ってます≫
録音はしていないですよね。ご両親が承諾したということは、(まさか土地を差し上げますなんて言ってないと思いますが)隣家に対して無償(賃料を払わずに)で土地を貸したということになると思いますが。つまり≪使用貸借≫の考え方が適用できると思います。
時効取得は所有の意思を持って占有することが必要です。隣家がご両親の土地を占有ではなく≪借りている≫状態なら時効取得は適用されません。これ重要です。今回のキーポイントになるような気がしますが。

時効成立の期間ですが、隣家が占有開始の時に善意無過失なら10年になります。隣家が後から来て、そこに塀があれば、そこが境界だと思うのが普通だと思います。まさかそこが質問者さんのご両親の土地とは知らなかった。(質問者さんも知らなかった。承諾の件は言っていないと言われればそれまでです)

もし時効取得が成立しなくても、原状回復には時間がかかると思います。ましてや裁判となって弁護士に依頼すればさらに費用がかかります。隣家にベランダの土地を売却した方が結果的に費用が少なくて済むように思いますが。(これは余計なおせっかいですが)

近所の人に話を聞く場合でも必ず録音しておくことを勧めます。

最後に一言。他人の土地を時効取得できることは、普通の人は知らないと思いますが(質問者さんも知らなかったと思います)。隣家が時効を主張したのは、例えばこの≪教えてgoo≫で知識を得ていませんか、似たような質問はたまに見ますが。もしそうであれば質問者さんの考えは、隣家に筒抜けになると思います。注意してください。(これも余計なおせっかいかもしれません)

投稿日時 - 2011-12-04 23:29:50

お礼

ご回答ありがとうございます。

常識で考えれば他人の土地に入り込んで生活してる不届き者と思いますが、法律の世界ではこちらが弱者になることもあると知り驚いてます。

ご指摘通り不安感情から質問したことが相手に知恵を与えてる可能性もあるので十分注意したいと思います。

投稿日時 - 2011-12-05 00:04:56

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回答(4)

ANo.3

この件は、時効の起算点がいつで、どの時点で時効取得が成立するかと言うことが重要です。
質問者さんもいろいろ調べて分かっているとは思いますが、例えば質問者さんの不動産を知人のAさんに譲渡したとしましょう。この場合Aさんは、隣家の人に対して不法占拠しているベランダの部分の土地の所有権を主張出来るか。
出来る場合もあります。Aさんが権利を譲り受けたのが時効完成後であれば、Aさんに対して隣家が時効取得を主張するためには登記をしておく必要があります。隣家が登記をせず、Aさんが先に登記をしてしまうと隣家はAさんに時効取得を主張出来ません。
これに対して時効取得前にAさんに所有権が移転した場合は、時効が完成するとAさんから隣家に時効取得により所有権が移ります。つまりAさんは所有権を主張出来ません。
質問者さんが相続による所有権移転をしてのはいつでしょうか。隣家はベランダを30年前に作ったと言っているので、30年前を時効の起算点とすると今から10年前に時効取得したことになると思います(隣家が悪意ならば)。
時効後に質問者さんに所有権が移ったのであれば、隣家の負けになると思います。但し時効の期間を時効を援用した時から逆算して計算することが認められると(認めるケースはあまりありません)質問者さんの負けです。

「債務の承認」は時効を中断させますが、「ベランダ部分の土地を買いたい」と隣家が言ったのであれば、隣家は所有者が質問者さんであることを認めた上での買取の申し出となり、時効は中断すると思いますが。ICレコーダー等で録音していれば有力な資料になります。録音等がないと隣家が言った覚えがないと言えばそれまでです。

隣家が時効取得を理由として登記しようとしても、ベランダの部分が分筆されているわけではないでしょうから、簡単ではありません。当然土地家屋調査士にも依頼することになり費用もかかります。隣家としては、購入した方が安上がりと考えても当然と思います。

ますは、現況を正確に把握することです。既に取得していると思いますが、自分の不動産謄本、構図、地積測量図、隣家の不動産謄本、建物図面。隣家のベランダの部分は、建物図面に載っていますか。載っていれば、時効の起算点がはっきりすると思います。
頑張ってください。

投稿日時 - 2011-12-04 16:36:17

補足

詳細な解説ありがとうございます。

補足です。土地は売却のため測量し、越境の解消をお願いしたところからトラブルになってます。

近隣で聞いたところ、隣家が建った時期は30年前ですが、ベランダを付けたのはその10年後位らしいことがわかりました。時効成立が微妙な状況です。ベランダ建築にあたり、うちの両親に承諾を得たと言ってます。書面はありません。20年経過してる確証はないです。この状況で隣家が主張する時効は効力あるのでしょうか。

また、土地買取の打診は仲介業者に伝えてあり、買い主の価格変更額も聞きながら検討中です。買取交渉してきた事実を証明するには、相手からの依頼事項と記した書面にて価格提示すれば効力ありますか。

よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2011-12-04 18:38:24

お礼

ご回答ありがとうございます。

補足につきましてご教授頂けましたら幸いです。よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2011-12-04 18:40:06

教科書に書いてある理論では、相談者さんの負けです(時効成立)。
その認識はあられるのかと思います。
ご相談は「立証」ということも含めた、
現実面で、何とかならないか、ということですよね。

これは、やはり市役所の無料相談日などでもよいので、
弁護士に直接聞くほうがよいかと思います。
以下は、私なりの前さばきです
(回答者は弁護士ではありません)。

1.時効の「援用」というのは、時効の効果を主張する意思を伝えることです。
時効制度は主張するか否かを当事者の意思にゆだねているのです。
口頭での主張も援用になりえますが、実際上は裁判における書面での主張や、
内容証明郵便の発送がなされます。
裁判では時効期間相当の占有について、占有者側に証明責任がありますが、
現地写真は当然提出され、ある程度年季の入ったベランダであることは
わかるでしょうし、昭和年代のベランダの工事契約書や、
ベランダで撮った家族の記念写真でもあれば、
やはり相談者さんの負けという気がします。

2.「ベランダ部分の土地を買いたい」との申出により、
時効利益の放棄(民法146条)、または「喪失」行為(判例)として、
時効の主張はできなくなります。
しかしながら、この証明責任は相談者さん側にあり、
書面になっていないような場合、「そんなの言ってない」と
言われればお仕舞いであるように思われます。
現実的には、極力ケンカをしないようにし、
もう一度、このような路線に持ち込むのが賢明のように思います。

3.リセットしません

投稿日時 - 2011-12-03 18:25:49

お礼

ご回答ありがとうございます。

1:成立条件は理解できますが、そうすれば隣家のものなのか?という疑問があります。

2:買取の申し出に対し、「見積もりを出しますか?」と問い掛け、「お願い」と言われた場合、《先方の依頼事項》と記した見積書を渡すことは証明になりますか。

3:わかりました。

再度ご教授頂けたら幸いです。

投稿日時 - 2011-12-03 21:08:07

ANo.1

取得時効の件についてはいろんな学説があるし、意見の相違も個々に関してはあるでしょうね。
でもツボはあるわけで要はまず占有とはどういう状態かをはっきり知らないといけないと考えます。
取得時効は所有の意思を持って排他的に占有し管理してきたことを証明できるかにつきると思います。

1、難易度は事実関係の証明の有無で、それがしっかり証明できれば後のことは手続きの問題だけですから素人でもやろうと思えばやれます。たとえばブロック塀等の構造物で囲んで他人が容易に立ち入りできない状況で占有管理してれば、占有の状況の家屋の新築年月日を記載した登記簿・平面図・写真・測量図等で確かに他人のものだけど占有し尚且つ悪意でも20年以上使用してたことの証拠を提出できればいいのです。
2、時効中断は占有をやめたときですからなりません。
3、リセットされません。

投稿日時 - 2011-12-03 14:12:16

お礼

ご回答ありがとうございます。

1:成立条件は理解できますが、そうすれば隣家のものなのか?という疑問があります。

2:中断または放棄になる行為は具体的にどのような方法がありますでしょうか。

3:わかりました。

再度ご教授頂けたら幸いです。

投稿日時 - 2011-12-03 21:01:40

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