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締切り済みの質問

一昨年購入した土地に昨年7月に家を建てました。

一昨年購入した土地に昨年7月に家を建てました。

建物は夫妻の共有名義で妻が連帯債務者となり持分が夫1/3、妻2/3としてローンも登記も済ませたつもりでいました。夫婦共働きですので妻も建物については持分もあり連帯債務者ですから2人共、住宅ローン控除が受けられると思い、初めて確定申告をしたのですが。。。。

建物の登記が夫だけになっているので妻の控除は受けられないと言われました。
よくよく調べてみると確かに妻が連帯債務者になっているものの登記の持分がすべて夫になっていました。急いで司法書士さんに確認をしたのですが夫だけの持分でと頼まれていたと思うと曖昧な答えで。。。家を建てたホームメーカーの司法書士さんでしたので年末残高証明書も2通来ていますし、ローン控除を夫婦で受けられる為だけに妻を連帯債務者にしたのでと説明したのですがやはりはっきりしない感じで。。。とっても困っています。

夫だけの名義で登記されてしまっている名義を共有に、持分を当初の予定通り夫1/3、妻2/3に変更するのに良い方法を教えてください。登記をし直すのに莫大なお金がかかるなら。。。泣き寝入りしかないのでしょうか。土地は3480万円で妻が連帯保証人で少しだけ持分を持ち夫妻の共有名義で登記しています。建物費用は2400万円位で1700万円をローンで夫1/3、妻2/3で組んでいまして現金で700万円支払っています。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2010-04-21 13:35:59

QNo.5841297

困ってます

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回答(4)

>持分を当初の予定通り夫1/3、妻2/3に変更するのに良い方法を教えてください。

考えられる方法としては、錯誤(勘違い)による更正登記(やり直し登記)で真正なる所有者(本来の所有者)に回復する、ということでしょうか。
一応下記を参考に検討してみて下さい。
登記のし直し、ということだけなら、さほど、難しくなく出来るでしょう、というのは#1さんと同意見です。
もっとも、その当初の司法書士さんにもう一度お願いするのか、あるいは誰か別の人に頼むのか、はたまた自分自身でするのかは、分かりませんが、当初の司法書士さんを損害賠償するという視野に入っているのなら、人選もまた慎重を要するのかも知れませんね。
http://www.amy.hi-ho.ne.jp/sakai-siho/shoyuukenkousei.htm

ところで、更正登記には、上記サイトにある問題点と別に、税務上の問題もあります。
すなわち、登記上元に戻したように見える処理も、税務上においては夫の物になっている持分を妻に贈与したと認定されるリスクです。
現金の700万円の出所次第ではありますが、当初の夫100%登記時に妻から夫への住宅取得資金の贈与の認定がされる。
その後、今度は夫から妻へ建物持分の贈与があったとされる、といういわゆる往復ビンタの課税がある可能性も捨てきれません。
贈与税も馬鹿にならないでしょうし、不動産取得税も同じ事がいえるわけです。

当初登記の直後であれば、このような認定はまずありません。
しかし、今回は、すでに10ヶ月近く過ぎている上に、確定申告を既に一回済まされている。
住宅ローン控除の計算の際に、登記簿謄本や契約署で登記上の持分は当然確認されているはずであろう、と他人が思ってもやむを得ません。
ということで、どのように認定されるかは、ちょっとこちらでは分からないです。

念のため参考に 下記の5 過誤等により取得財産を他人名義とした場合等の取扱い もご覧下さい。
こちらによると、
「決定又は更正の日前にこれらの財産の名義を取得者等の名義とした場合に限り、これらの財産については、贈与がなかったものとして取り扱う。」
としてされていますので、これを頼りに、税務署に相談に行かれることをお奨めします。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/640523/01.htm

投稿日時 - 2010-04-21 17:20:56

ANo.3

建物の持分更正登記で済むので、それ程費用はかからないと思います。

ただ、司法書士のところに登記依頼書ぐらいは残ってると思いますので、
単独所有になった理由はそちらで確認された方がいいかと。
とりあえず7年間は業務関係の書類保管が義務付けられてますので。

あと、住宅ローンが絡んでますので、金融機関にも確認をして下さい。
もし持分変更するのであれば、そちらの承諾も必要になります。

参考URL:http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/nf004.html

投稿日時 - 2010-04-21 17:00:04

ANo.2

>確かに妻が連帯債務者になっているものの登記の持分がすべて夫になっていました…

あなた方が 20年を経た熟年夫婦でない限り、それは税法上の贈与ですよ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

>1700万円をローンで夫1/3、妻2/3で組んでいまして現金で700万円支払っています…

現金はどちらが払ったのですか。
いずれにしても、頭金とローンを含めて全体の出資割合と登記名義を一致させないと、登記で有利になった側に、贈与税の申告と納付の義務が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

>妻の控除は受けられないと言われました…

そのとき、「夫に贈与税の申告」をするように言われませんでしたか。
窓口氏もたまたま気づかなかったのかも知れませんが、いずれ問い合わせが来ますよ。

>急いで司法書士さんに確認をしたのですが夫だけの持分でと頼まれていたと思うと曖昧な答え…

なぜ、登記が済んだ時点ですぐ確認しなかったのですか。
何千万もの買い物をして他人名義で良いほど、あなたの家にはお金が有り余っているのですか。
失礼ながらそんなことはないでしょう。

>登記をし直すのに莫大なお金がかかるなら。。。泣き寝入りしかない…

ローン控除だけなら泣き寝入りも選択肢の内でしょうが、贈与税を払うぐらいなら費用をかけてでも登記し直すほうが身のためです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

投稿日時 - 2010-04-21 14:00:18

ANo.1

登記してから幾日経ってるか判りませんが、持ち分の変更登記をされたら良いと思います。
登記にするには、原因を記さないと駄目ですが、状況に依って いろいろ考えられます。
単なる瑕疵で通る場合も御座いますが、法務局の登記官に相談すれば良いので 簡単です。

司法書士が曖昧でしたら、凡てご自分でなさったら 如何ですか? そんな難しいものでは、御座いません
決められた 書式の通り書けば良いのでう。

登記原因・変更登記に関する印紙代・書式 すべて法務局でひな型も有りますし、指導を受けられます。
一日休暇を取って充分ペイします、そんなに時間は懸りません。

スカイプかなんかでお話出来れば、全部 お知らせ致します。
私は、資格は有りませんが、何でも自分でやりますよ。

投稿日時 - 2010-04-21 13:55:32

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