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解決済みの質問

農地の時効取得の時効は何年?

隣人(以降Aさん)との間の農地売買の問題で悩んでいます。
問題の土地は平成10年に私の父がAさんに売った土地で、
その後すぐ、Aさんはその土地の上に社屋を建ててしまいました。
農地売買から社屋建設に至るまで、農地法上の許可を得ずになされて
いたようであり、そのためAさんは所有権移転の登記ができ
なかったようです。
この状態が長い間続きましたが、昨年私の父が病気で亡くなり、
相続の結果、問題の土地は私の名義になってしまいました。
このままでは、その土地の税金も私がずっと払い続けなければ
ならないので、早くなんとかしたいと思い、色々調べたところ
「農地の時効取得」という方法があるということを知りました。

http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/tonarikinjyo/nouchi.html
http://www.klegala.com/legal_judg/judg3_saikou/saikou13/10/H13-94.html

時効成立は善意無過失なら10年、悪意有過失なら20年という
ことですが、Aさんが時効取得を行う場合にはどちらに該当
しますでしょうか?
よろしくお答えください。

投稿日時 - 2009-11-24 02:35:31

QNo.5471487

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

もともと農地を所有していた人が、自己の営む農業用施設を設置するために転用する場合は、2a未満であれば農地転用許可は不要という規定はありますが、社屋などであれば、面積にかかわらず、全て農地転用許可が必要です。

農地法に、「許可を得ないでした法律行為は、効力を生じない」と明文で規定されています。
農地法の許可を得ずに売買契約を結んでも、単に登記(第3者対抗要件)を備えられないというだけではなくて、売買契約の効力自体が発生しないのです。
ですから、許可を得ないままで農地の引渡しが行われた場合、それは違法な占有開始ということになります。

10年での取得時効が認められうるのは、土地境界の誤認識による隣接地権者による占有などのケースくらいで、無許可売買に伴う農地の取得時効は、無過失ではないので全て20年です。

http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/330.pdf
「時効取得を原因とする農地についての権利移転又は設定の登記の取扱いについて」
(昭和52年8月2 日52構改B第1673号農林省構造改善局長通知)

「取得時効完成の要件を備えているか否かの判断に当たっては、農地に係る権利の取得が、農地法所定の許可を要するものであるにもかかわらず、その許可を得ていない場合には、占有(準占有)の始めに無過失であったとはいえず、このような場合の農地に係る権利の時効取得には、20 年間所有の(自己のためにする)意思を以って平穏かつ公然と他人の農地を占有(農地に係る財産権を行使)することを要するものと解されるので留意すること」

投稿日時 - 2009-11-25 08:01:48

お礼

本件の場合は時効は20年ということで理解しました。
明解なご回答ありがとうございます。

投稿日時 - 2009-12-02 05:55:40

ANo.12

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回答(12)

ANo.11

#9追加
許可基準=立地基準 をみてください。
調整区域で、許可がでそうな土地はありません。

http://www.pref.aichi.jp/nogyo-shinko/nouti/nouti-331.html

面積により、許可不要と記載がありません。全部いるはずです。

参考URL:http://www.pref.aichi.jp/nogyo-shinko/nouti/nouti-331.html

投稿日時 - 2009-11-24 15:41:43

補足

ご回答ありがとうございます。

以前農業委員会に相談に行ったことがあるのですが、そのとき
言われたのが、問題の土地は「農振農用区域」であり、
これの除外申請を行ってからでないと転用手続きはできないが、
建物が建っているとまずいとのことでした。

実は、Aさんから、「名義変更(および宅地化)できなかったのだから、
土地は返すからお金を返してほしい」と言われて困っています。
当時父は農地としてはかなりの高額でその土地をAさんに売ったようで、
今さらその金を返せと言われても困ってしまいます。
当時はAさんも羽振りがよかったのですが、現在は不況の影響でか、
Aさんの会社の土地と社屋は銀行に差し押さえられて競売にかけられています。
問題の土地は勿論競売の直接の対象ではありませんが、その上に建っている建物は、
もともとの社屋(競売の対象)を増築したものであり一体化しており、事実上
競売の対象になっています。

Aさんにその気があるか否かにかかわらず、少なくとも時効取得が可能で
あるための条件が整っていたなら、私としてはそれをAさんに勧めて
本件を幕引きにしたいと思っていましたが、八方塞がりのようです。
本件はどのように解決したらよいのでしょうか?

なお、競売の物件明細書には
「本件所有者Aが売買により所有権を取得したとの主張があるが、
農地法上の許可を得ておらず、**市農業委員会によれば、
近く現状回復命令を行う予定とのことである。」
と記載されています。
現状回復命令が出された場合、私にはどのような影響が及びますか?

よろしくご教示ください。

投稿日時 - 2009-11-25 05:51:01

お礼

「この回答への補足」の内容については本件とは別に質問しなおした方がよさそうなので、そのようにします。
最初の質問は、時効は20年ということが分かり解決しました。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2009-12-02 05:53:28

ANo.10

#9追加
依頼されて、時々調べることがありますが、全部許可が出ない土地ばかりです。
農家は、許可が出る土地は知っている。
許可の出ない土地の調査を依頼してくる。
5条の許可は、面積に関係なく必要なはずです。

面積に関係するのは、開発許可などです。

投稿日時 - 2009-11-24 15:24:16

ANo.9

農業委員会で、5条の許可がでない土地もたくさんあります。
売り主買い主とも、承知しているはずです。
許可が出る土地は、申請しないはずはありません。
市街化区域は、届出です、地主が知らないはずはありません。

よつて、許可が出ない土地と思います。許可がない場合は、所有権移転の効力は発生しません。
時効期間は20年です。
 

投稿日時 - 2009-11-24 15:17:37

追加追加でご理解出来たでしょうか。

Aさんとお父さんは土地の売買を致しました。
この売買について農地法第5条の定める面積を超えた場合は農業委員会の許可を必要とします。
許可がおりずAさんが建物を建築したので、Aさんは裁判で現在の名義人であるあなたに対して時効取得を訴えることが出来るということになります。そこに10年と20年の問題があります。
時効取得を訴えるのはあなたでなくAさんです。

農地法第5条の定める面積を超えていなければ所有権移転は既に成立し所有権はAさんのものであり、単に登記名義の変更をしていないだけのことです。
しかし登記名義変更には、農転の添付が必要となります。

Aさんの協力が得られれば司法書士に相談してください。

Aさんの協力が得られない場合は弁護士に相談してください。

投稿日時 - 2009-11-24 14:38:42

補足

ご回答ありがとうございます。
mk1946 様はじめ皆様のご回答から当方の事情では20年ということが分かりました。
だとすると、本件の対応をどうしたらよいか困ってしまいました。
さらに詳しい事情を回答番号:No.11の「この回答への補足」に記載しましたので、こちらに関するアドバイスもいただけないでしょうか。
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2009-11-26 18:23:00

お礼

No.11の「この回答への補足」の内容については本件とは別に質問しなおした方がよさそうなので、そのようにします。
最初の質問は、時効は20年ということが分かり解決しました。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2009-12-02 05:52:02

また追加します。

農業委員会へ農地法第5条の届け出の受理のことを、業界では「農転」または「5条申請」と呼びます。

司法書士や弁護士との相談で困るとも思いましたので追加します。

尚、あなたのお父さんが莫大な面積の土地を売買して農地法第5条による許可が必要だった場合は私の回答は違っております。

投稿日時 - 2009-11-24 12:50:55

追加します。

>農地の所有権や賃借権を取得するには、農地法で定める許可が必要です。

この回答は適切ではありません。

農地法第5条即ち宅地転用を目的とした農地の売買ですが、当該農地の面積により許可が必要な場合と必要ない場合があります。

詳しくは農地法第5条で検索してください。

あなたの質問では許可を必要としない農地だと思います。

しかし、許可が必要なくても農業委員会への届け出は必要であり、届け出を受理されませんと登記申請は出来ません。

再度書きますが、Aさんが自分の名義に変更しない事由が分かりません。

投稿日時 - 2009-11-24 12:27:35

時効取得でなく正式に売却されたのですから所有権はAさんのものになってます。
ただ登記がなされず名義変更されていない状態なのです。

当事者間の所有権移転と登記の名義変更を区別してください。

Aさんは自分の名義にする意志があるのでしょうか。
Aさんが自分の名義にする意志があれば、農業委員会に所有権移転の登記申請の届け出を受理してもらい、その受理書を添付して年月日売買の登記原因で所有権移転となります。
通常ならこの登記は既になされているわけですので、農業委員会が届け出を受理しない理由があるのではないでしょうか。

Aさんが名義変更する意志が無いのであれば、名義変更するよう裁判所に訴えねばなりません。

投稿日時 - 2009-11-24 11:58:54

ANo.4

農地の場合は過失ありとされ、20年です 下記参照
許可が必要なことは、ほとんどの人が知っている。

http://www3.city.hamamatsu.shizuoka.jp/reiki/youkou/pdf/nougyouiinkai/nougyouiin/00650112.pdf#search='農地時効取得 善意'

税金は、請求できます。

投稿日時 - 2009-11-24 11:02:04

ANo.3

Aさんと相談して、司法書士へ相談すべきです。

Aさんがいい加減な態度を取るようであれば、
Aさんが手続きをしないことで、
(1)固定資産税の納付負担が発生している(する)。
(2)固定資産税は金銭的負担だけではない。
(3)土地の名義上、違法建築・農地法の違反状態を長期にわたることは困る。

これらを改善しなければ、土地の名義上、建物の撤去等を法的手続きを考える、などと言えば良いのではないでしょうか?

あなたが率先して動くのではなく、Aさんに動いてもらうのです。必要経費などもAさんのために行うことであって、あなたのためではないのですからね。

売買のときから名義変更までの間に発生し、お父様やあなた方が納付した分については、Aさんに請求することです。もちろんこちらの支払も行わなければ、今後の名義変更等には一切の協力をしない、とすれば良いでしょう。

ちなみに、売買時の書類などは残っているのでしょうか?残っていないと売買の証明などでも面倒になるかもしれませんよ。

投稿日時 - 2009-11-24 10:53:52

お礼

ご回答ありがとうございます。

投稿日時 - 2009-12-02 05:44:50

ANo.2

農地は全部20年となります。
ほとんど10年とはありません。
農地は農地法の許可が必要です、許可を取得していない以上過失あり(悪意)です。

違法建築は悪意善意とは関係ありません。
固定資産税の支払いも善意悪意には関係ありません。

善意悪意の判断は、占有を始めたときに、判断されます。判例

投稿日時 - 2009-11-24 09:39:31

ANo.1

10年です、しかし違法建築は悪意です。 
取り壊ししても本来はいいのです。 20年となります。
20年以内ですと逆に取り壊し現状回復もありえます。

購入者は、
あなた方に固定資産税払っていれば善意が強く(売主に金銭的に迷惑かけてない)確定となります。

投稿日時 - 2009-11-24 03:54:10

お礼

本件の場合は時効は20年ということで理解しました。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2009-12-02 05:39:43

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