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解決済みの質問

マンション購入時の諸経費の融資を受けたい

20代後半の男です。毎月家賃を払い続けるのが勿体無いので中古マンションの購入を考えています。不動産屋にローン審査を依頼してもどうせ通らないだろうと思い、契約時の諸経費については全く気に止めていなかったのですが、ローン審査が通りそうです。

不動産を購入するのは今回が初めという事もあり、頭金0円というビラの内容を見て、ローン審査さへ通ってしまえば金は掛からないと考えていたのですが、どうやら諸経費として130万程金が掛かるそうです。

しかし、手元に50万程度しか預金が無いので諸経費の130万円をどこかから融資を受けたいと思っています。
(念の為に、預金には手を着けたくないです)

折角のチャンスなのでもし、審査が通れば是が非でもマンションを購入したいと思います。どうすればローン審査が通った後に諸経費分の130万を捻出する為の融資を受ける事が出来るでしょうか?
(もし審査の緩い裏じゃない金融機関があれば教えて下さい。)

【私の情報】
・(昨年まで)システム開発を個人事業主で行なう
・(今年に入ってからは)派遣でPGを行う
・(現在の)月収55万~65万
・過去に金融事故有り。2年前に任意整理
 (破産では無く、利率を止めて元金を全て返済)

【マンションについての情報】
・額面2,500万の2DK
・築年数30年程度
・都内

重要なのでもう一度捕捉させて頂きますが、ローン審査はほぼ通りそうです。
ただ直前までに急な出費等があり手元に50万しかキャッシュが
ありません。そしてそれらは諸経費には充当したくないです。

そこで130万の諸経費をどうしても捻出したいのですが
融資を受けられる裏金以外の業者でオススメなところがあれば
教えて下さい。お願い致します。

投稿日時 - 2009-10-05 02:18:56

QNo.5342796

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

まだ若いですから、将来の資金計画も立てずに、無理やり不動産を取得する必要はないでしょう?
自分にとって「これだ!」という物件でない限り、諸経費分の追加ローンの利息額の方が負担が大きくなりバカらしいですよ。

今からしっかり頭金、リフォーム代、手元に残すお金などの「自己資金」をしっかり溜めれば、これからもっといい物件に出会えます。
質問者さまの年齢で「購入」を考えるのであれば、「結婚」というキーワードも頭の中に入れておいた方がいいです。
それに、不動産というのは賃貸契約とは似ても似つかないほど大変です。まず契約そのものが複雑ですし、平日にしか出来ない手続きも多々ありますし、ご質問の諸経費も確実に必要となります。契約して引っ越しするだけでは絶対済まない、正直面倒くさいものなのです。

また、今の資金状態で無理やり不動産を取得しても、生活水準は確実に下がりますよ。
質問内容にあるように仮に無事「仮審査」が通ったとして、中古物件の場合は「本審査」を受ける前に物件住所に転居手続きする必要も出てきます。登記の関係で、実際に引っ越しする前に転居・転入手続きしないといけないのです。実印・印鑑証明も必須です。

総合的に考えても、焦って購入することにメリットはありません。今は「貯金を増やすこと」をオススメしますよ。

投稿日時 - 2009-10-05 13:26:29

お礼

早速のお返事どうもありがとうございます。
勢いで不動産の購入を考えるのはやはり、
止めておいた方が良さそうですね。

確かに都内で2500万の物件を購入するよりは、
郊外の物件で2500万の物を購入した方が断然拾いですし
グレードも良いです。また、結婚してからでもそのまま住めそうです。

まさか、本審査の前に移す必要があるとは知りませんでした。
勉強になりました。どうもありがとうございます。
もう少し慎重に考えたいと思います。

投稿日時 - 2009-10-05 23:35:47

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回答(5)

ANo.4

>ローン審査が通りそうです。

仮審査のことでしょう
仮審査が通る=本審査を申し込む資格あり
とお考えになられた方が良いです

>頭金0円というビラの内容を見て

頭金0円 月々5万円…

これは、すべての条件が揃って、かつ返済計画を無視した場合いの、購入1年目の銀行ローンのみの支払です

中古マンションを購入した場合、実際の月々の支払いは
毎月のローン+修繕費+管理費+駐車場代+固定資産税となります
(固定資産税は、3か月ごとの支払い)
ですから単純に計算すると、5万のローンと仮定した場合
毎月約8~9万円の支払いとなります
チラシのローンは変動金利ですから、翌年は5万+αとなります

>どうやら諸経費として130万程金が掛かるそうです。

それ以外にも、入居時の諸経費(引っ越し代、家具の新調、内装のリフォ-ム、壊れたり痛んだ個所の修繕)があると思います
ハウスクリーニングをするだけでも、20万近くの費用がかかります
引き渡しは現状渡し(引っ越して荷物を運び出したそのままの状態。埃も、チリもそのままです)になります

前の住人がスモーカだったりすつと、壁紙はヤニでべったりです
最低限の修繕と壁紙の貼り替えだけでも、50万でおつりがくるか?

鍵も当然交換ですよね?
これも数万掛かります

テレビはケーブルテレビ?
ネットは、プロバイダーの引っ越しができないかも?
諸費用はまだまだかさみます


>・額面2,500万の2DK
 ・築年数30年程度
 ・都内

資産価値無いですよ?
買った途端に査定もつかないでしょう
次の物件への引っ越しは、ほぼ不可能だと思います
もうすぐ大規模修繕があるかもしれません
そうなると、数十万の修繕費を一括で請求されます(拒めません)

>毎月家賃を払い続けるのが勿体無いので

なら、極力安い家賃で、最低限の生活レベルを維持することが最も得策であると思います
倍の家賃を払う十分な余力があるのなら、賃貸より持家が良いと言うのもある程度納得ができます
また、人生のイベントがこれからですので、その前に自分の都合だけであれこれ決めてしまうと大事な時に身動きが取れなくあることも考慮された方が良いです

リストラされたらローンが払えず、競売に…残るのは謝金だけ
転職したくても、新しい住居へ移動できない…
転勤したら家賃とローンで生活苦…
今持家も持てば、すべてが土地に縛られます

>【私の情報】

これでローンが通ると言うのは???
不動産屋が何を考えているのか???
非常に摩訶不思議です…

>重要なのでもう一度捕捉させて頂きますが、ローン審査はほぼ通りそうです。

これは、非常に怪しいですね
何か企んでいるとしか思えません
申込人の条件からすればあり得ない行動ですよね?
誰が通りそうだと言っているのですか?
現状で不動産屋の推測は当てになりません
お客を逃がしたく無いのですから、何とか繋ぎ止めようと
あること無い事言うのは当然です
その点は、冷静に判断した方が良いです
都合のよい解釈は、自己責任ですることになりますので
不動産は言った言わないは絶対に逃げます

契約書に判を押させて、手数料をもらえば不動産はトンズラです
売主も瑕疵担保責任不担保で取り合いません

もう少し、冷静になって、仕切り直した方が良いかもしれません

投稿日時 - 2009-10-05 11:05:58

お礼

ご回答頂きどうもありがとうございます。
確かに今のタイミングで購入してしまうと結婚した場合に
一切自由が利かなくなってしまいますね。

少し前までは一生独身でいるつもりでしたが、なぜか(本能?)少しだけ結婚したくなって来ました。

>・額面2,500万の2DK
>・築年数30年程度
>・都内
物件情報でこちらも抜けてました。
>・山手線某駅徒歩6分
>・室内全面クリーニング済み
 (内見した限りではかなり綺麗になっていました。)

私の考えが甘いのかもしれませんが、
仮にそちらの物件でローン審査(仮⇒本)が晴れて通り物件を
購入する事が出来たとして、今後もし結婚して別なマンションの
購入を考えた場合、最初に購入した物件は賃貸に出し、
そのマンションを担保(ローンが残ってるので微妙ですが)
にファミリー向けのマンションを購入する事は難しいでしょうか?
(債権付きの不動産を担保に別の不動産の購入審査は
どうなるのでしょうか?)

※現在でも年間100万以上、マンションのオーナーに金を払っている
のですがそれが勿体無くてしょうがありませんので少しそちらの
物件が捨てがたいです。

投稿日時 - 2009-10-05 23:45:34

ANo.3

>>・額面2,500万の2DK
>>・築年数30年程度
>>・都内
高級マンションですか?
築30年なので、資産価値としては無いですね。
都内と言っても高すぎではないですか?
私は、〔マンションの土地取得分の価格〕から〔維持・解体費用〕を引いた金額が妥当価格と見ます。

普通に考えれば、そんなに資産価値が無いのでローンが組めないですが、
>>・(昨年まで)システム開発を個人事業主で行なう
>>・(今年に入ってからは)派遣でPGを行う
>>・(現在の)月収55万~65万
>>・過去に金融事故有り。2年前に任意整理
>> (破産では無く、利率を止めて元金を全て返済)
なので、信用調査・収入が良く貸して貰えるのでしょう。
だから、連帯保証人が付けばどこかの銀行が貸してくれるのでは無いですか?

>>ただ直前までに急な出費等があり手元に50万しかキャッシュが
>>ありません。そしてそれらは諸経費には充当したくないです。
貯蓄出来る能力があるコトと(通帳残高履歴)(急な出費の理由)、
2500万円のローンが既に組めてコトを示して
色んな銀行で聞いてみては如何ですか?
それぐらいの金額は、出すはずです。

余計な心配かもしれませんがローン支払い以外たくさんありますよ。月々の総額支払は大丈夫ですか?
高い金を出して、資産価値が無い物件ですが、ホントに良いの?

投稿日時 - 2009-10-05 10:33:47

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
>>・額面2,500万の2DK
>>・築年数30年程度
>>・都内
>高級マンションですか?
全然高級マンションなんかじゃありませんが、
1Fにコンビニがある事と某駅から徒歩6分という
立地条件もあってか割高になっている感がします。
(あと全面リフォーム済み)

>信用調査・収入が良く貸して貰えるのでしょう
連帯保証人を付ける事は出来ないし(親は100%無理)
万が一の事があっても、連帯保証人になってくれると言ってくれる人
には迷惑は掛けなく無いので連帯保証人は付けません。
よって、利率の高いフラットを考えています。

>余計な心配かもしれませんがローン支払い以外
>たくさんありますよ。
>月々の総額支払は大丈夫ですか?
>高い金を出して、資産価値が無い物件ですが、ホントに良いの?
ざっくり利率・固定資産税・修繕・管理費等を
計算した結果月額 16万程度の出費になりそうです。
今のところ、手取りで50万~55万程入って来てますが
いつ金が下がるかもしれませんのでもう少し考えてみます。

投稿日時 - 2009-10-05 23:54:51

ANo.2

結局、諸経費を加算しが額で他の金融機関に融資を申し込むか、親に泣き付くか、手付金放棄で諦めるしかありません。
ただ、他の金融機関に申し込んでNGがでても、一度審査を通過したのでローン特約は適用できないと思いますので、結局手付金放棄で諦めるしかありません。
また、中古物件の場合、他で融資を申し込んでも上限はほぼ物件価額までですので、難しいと思います。(築年数が浅いわけでなく築30年ですから)

どうしてもというなら以下の順番で融資審査が緩くなりますので、より審査の甘い金融機関に申し込むしかないでしょう。

都銀>地銀>信用金庫

という感じで、都銀が一番厳しいです。ただ逆に審査基準が甘いということは利率も高くなり、月々の支払額が高くなります。

結局、親に泣き付くのが現実的な線だと思います。




・・・ただ、不動産というのは無計画に行うものではないですよ。

毎月の家賃より安いだろうと思っても、結局は
毎月の支払額
固定資産全
修繕積立金
管理費
が毎月係りますので、再計算してみてください。
多分、今の家賃の方が安く済むと思います。


それから築30年ということは、将来売りにだしても買い手がつかないと思います。その辺の処分をどう考えていますか?

投稿日時 - 2009-10-05 10:12:56

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
親は薄情なので100%金を貸してくれません。
よって教えて頂いた銀行に相談に行き駄目なら諦めるしか
無いですね。

>毎月の家賃より安いだろうと思っても、結局は
>毎月の支払額
>固定資産全
>修繕積立金
>管理費
これからもっと詰めて(色々とシミュレーション)しますが、
賃貸で住みながらキャッシュで2500万溜まるまでに
賃貸として払う金を計算してみたらローンを組んだ場合と
ほぼ同じでした。
また、(今は一時的にフリーとしての仕事が少なく)
派遣で働いていますが、今後も個人事業主(フリー)として働いて
いくつもりです。
(その為融資がほぼ100%通りません。)

そういった事情もあって、今は、派遣で働いており強制的に
税金が引かれているのをチャンスと考え物件購入を考える
に至った次第です。

やはりもう少し慎重に考えた方が良さそうです。

投稿日時 - 2009-10-06 00:03:05

ANo.1

回答ではありませんが。
お気に召さなければ、無視されてかまいません。
ただ、経験者として、見過ごせませんので。

「毎月家賃を払い続けるのがもったいない」
と、不動産販売業者は言いますが
家を買えば、家賃を支払わなくても良くなりますが、
ローンなら金利、
ローンでも現金でも、固定資産税を払わないといけなくなります。
それと、修繕積立金とか管理費用とか。

諸経費もそうですが、
やはり引っ越しをすると、思いもよらぬ出費がかさむ物です。
新しい住まいには、新しい家具を置きたくなりますし、
足らない物も買い足さなければなりません。
なので、諸経費の130万だけでなく、
引っ越し費用と新居用の家具家電等も含めると、
やっぱり+50万円は見ておいた方が良いと思います。

その費用も別に借りるとなると、
その返済と、家のローンの返済が重なります。
余裕で払えるということなら、
お金を貯めてから買った方が良いですよ。

で、借りるとなると、
まともなところと言えば、銀行です。
高金利の用途を問わないローン(カードローンとかフリーローンとか)だと、
貸してくれるかもしれません。

それと、あと、築30年の物件ですね。
コンクリート構造物の寿命が50年とされていますので、
建物自体の寿命が後20年です。
20年後には建て替える必要も出てくるでしょうから、
20年以内の支払にする必要があるでしょう。
ローン返済金利込みで毎月12万くらいでしょうか。
それと固定資産税が月平均数万円でしょう。
となると、毎月20万弱の支払になりますね。
毎月20万円払って、引っ越しできないという状況。
しかも、ローンを払い終えた頃には、
内装も外装もボロボロ。
というわけで、私としては、
自由に引っ越しできる賃貸に住み続けることをお勧めしますよ。
あと、そのマンションの管理規約を事前に読むことをお勧めします。
いろいろと「してはならないこと」が書いてあります。
後から知ると、購入したことを後悔することが書いてあるかもしれません。

買うなら、諸経費の用立てはまずは銀行に行って下さい。
あるいは、お金を貯めてから買って下さい。

投稿日時 - 2009-10-05 10:08:41

お礼

ご回答どうもありがとうございます。

>それと、あと、築30年の物件ですね。
>コンクリート構造物の寿命が50年とされていますので、
>建物自体の寿命が後20年です。
知りませんでした。。。もう少し勉強した方がやはり良さそうですね。

>それと固定資産税が月平均数万円でしょう。
>となると、毎月20万弱の支払になりますね。
>毎月20万円払って、引っ越しできないという状況。
びっくりする位正確な見積もりですね。
ほぼあってます。

まぁ、仮審査に未だ通った訳でも無いですし、
過去に事故暦もありますので不動産屋は通る確率の方が高いと
言ってましたがNGでしょうから慎重に考えたいと思います。
(しかも諸経費の金も無いことを理由に断ります。)

投稿日時 - 2009-10-06 00:07:55

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