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締切り済みの質問

13年前竣工の違法建築の責任

15年前に竣工したS造3階建て物販店鋪についてなんですが、今年になって消防署からこの建築の違法なところを是正するようにとの勧告が施主のところへきました。
施主から、この違法の責任をとってほしいと言われて困っています。

13年前からの経緯は、A工務店が施主から依頼をうけて設計して着工した。
その後、施主からBデザイン事務所(当社)に「A工務店のデザインが気に入らないのでデザインをやりなおしてほしい」と依頼がある。
躯体はできていたので、外装を少しと内装の全てをB事務所がデザインして、A工務店が施工した。

施主の希望を取り入れて設計すると消防的に若干違法だったのですが、そのまま竣工しました。
当時としては軽微でよくある程度の違法なので、A工務店やB事務所も経験上、施主に対して断固反対はしなかったようです。

B事務所で15年前にそこをメインで担当した人はもういませんし、当時をいちおう知っているデザイナー(社長)も「当時どんなやりとりをしたかは覚えていないが、うちの会社のやり方と自分の性格として、施主への違法のリスクの説明と承諾なしに勝手にデザインすることはないはず」といっています。
今日、A工務店、当社、施主で話し合いがもたれたのですが、施主は「違法じゃないように建てるのがプロの仕事だ。責任をとってほしい」の一点張りです。

さらに昨年、この店舗の一部を改装する依頼があった時も、避難通路をつぶしたり、開口部を塞いでほしいという希望だったので、違法であることを説明し、あきらめるよう説得しましたが「なんとかなるでしょう。これくらいなら大丈夫でしょう」などと言ってA工務店に工事を依頼しようとしていました。
結局この改装は施主の都合で中止になったのですが、このことも「自分は素人なのできちんと説明してくれなくては。違法なら違法と言ってくれなくては。あやうく営業停止になるところだった」
とこちらが説明したり、説得したりしたことはさっぱり忘れている様子でした。
このことから、15年前も同じ調子だったんじゃないかと感じているのですが、3者ともはっきりした証拠はありません。

A工務店、B事務所は責任をとらなくてはならないのでしょうか。
ながながと書きましたが、設計事務所、デザイン事務所の方アドバイスをお願いします。

投稿日時 - 2008-04-17 18:33:44

QNo.3955144

困ってます

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回答(6)

ANo.6

phj

消防設備の側からすこし、

まず消防から指導がきた経緯を、施主に確認してください。
店舗は飲食店のようですから、特定防火対象物になりますので、毎年点検報告を届出する義務があります。
また施主=オーナーでしょうから、防火管理者としての義務もあり、そこをきちんと果たしてきたのかも確認してください。

特定防火対象物でなくても、3年に一度は点検報告の届出義務がありますので、15年というと最低でも5回は消防に届出しているはずです。

なにがいいたいかというと、多少の建築法違反や消防法違反があっても、特に消防法に関して言えば、点検管理を行い適正に管理するのはオーナーであって、知っているとか知らないとか関係なく、やるべきことをやっていないのはすべて「オーナーの責任ということだ」ということです。

ですので、いまさらスプリンクラーがないとか、ダムウェーターで縦区画がある(たぶん煙感知器はないでしょう)などというのは、そもそもありえないことなのです。
もしそれを承知で点検を行い、消防にうその届出をして改修を免れてきたのなら公文書偽造ですし、届出を行っていないなら、管理責任を果たしていないので、建築会社に話を持っていく筋ではないはずです。

一度、消防設備の管理記録をオーナーから見せてもらってください。それをきちんとやってない限り、いまさら建築会社の落ち度を問うことはできないはずです。

投稿日時 - 2008-04-21 22:23:05

ANo.5

建築士不在ですか。
ならやっぱり建築士法的にはBは除外の可能性はありますね。
何デザインしても、確認申請を出したものについて建築士がチェックして合法に直すのは当たり前です。法チェックのできないデザイン事務所は「絵描き」ですから。

いやな言い方をしますが、建築士が耐火や避難経路を考慮しても店舗屋といわれるデザイン事務所はめちゃめちゃにしていく無法者がいるのも現実です。新宿ビル火災のようなビルはたくさんありますよね。もし、デザインの旗を強く振って違法をすすめたのなら、設計者施工者の業者に迷惑をかけたと謝るべきだと思います。内容によっては金銭も負担するのが道義的かと。

でも、責任のある建築士にお伺いをたてたのにこうなったのなら関係ない顔してもいいのかなとも思いますよ。

ちなみに建築士が設計したものを変更する建築士はもとの設計をした建築士の承諾を求めなければいけないと建築士法で定められています。設計を変更することは新たに設計することと同じですから、今回は特殊建築物のようですし、無資格者が勝手に設計変更できる物件ではありません。Bが資格もないのに設計変更したということならそれはそれで問題で建築士法にふれ、罰せられます。1年以下の懲役又は100万以下の罰金です。「デザイン監理」という名目よりも実質はどうだったのかということがポイントになります。

もちろん、法を知らない事で発想が自由になるということはデザイン事務所の強みでもあるのでしょうね。安全を考えたらなかなか手が出ないデザインなどもするのでその自由な発想には雑誌などでしか見て今せんが本当に感心しています。だからこそ、デザイナーも建築士という技術者もお互いに尊重しあい、協力し合って建物を作るべきではないでしょうか。結局建物利用者には迷惑な話です。

投稿日時 - 2008-04-19 19:07:18

ANo.4

通常物販店舗であれば、竣工時に消防の検査は入るはずですけど。
15年前だと完了をだしてない可能性はありますが、
消防は検査をまぬがれませんから。
消防検査後に改装でもやって違法建築にしてしまった、というわけじゃないんですか?
どういった違法なのかはわかりませんが、
消防でひっかかりそうなものは消防設備の未設置か、1/30以上の開口がないなどでしょうか?
どこに責任となると指示した施主、設計者(確認申請上の)なのだろうと思われます。
検査後の後工事によって違法になったのでしたら、工事を指示した施主の責任でしょう。(違法工事の施工者も問われる)

投稿日時 - 2008-04-18 17:25:50

お礼

おっしゃる通り完了は出していません。

建築当初の違法は非常用進入口の間隔が1ヶ所だけ11m強だったことですが、その後の改装でダムウェータをつけたこと(縦穴区画)、1階店舗部分に間仕切を作った(うちはイメージスケッチを渡した)ことにより必要な、スプリンクラーの増設をしていないなども問題視されているようです。
進入口の是正工事をいくらか負担するのは仕方ないと思いますが、それ以外の違反や施主はまったく知らなかったかのような態度に疑問を覚えています。

回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2008-04-19 18:46:46

ANo.3

分かっているくせによく言ったもんだね、その施主。

2年前に同ケースで泣きつかれたことがあります。
当初設計をこれでもかこれでもか、と10有余年出鱈目に直しまくり屋内は完全に迷路化しておりました。
その直した業者の名を聞くと結構しっかりしたゼネコンも含まれており全く呆れてしまいましたよ。
資産に余裕のある施主でしたので「とにかく直してくれ」となり、火報、内装、指摘以外の建築違法部分まで含め2、3000万位掛かったでしょうか。

もちろん設計段階での違法は許されない、施主があまりに馬鹿だから情け心も無くはないですがとにかく問題外ですよね。

先々でいろんな策が書かれています、他に思い付く事として・・・
(1)内装制限程度の問題(仕上げ準不燃程度にすれば済む程度)であれば工務店、質問者様、施主(最悪施主抜き)で量産クロスを上手く使って見栄えを良くする、とにかく安く且つ見栄え良く工夫してみる・・・恐らくこんな簡単なレベルではないのでしょうが、一応・・・。
(2)消火設備レベルとなれば金額も張ります、資金面の都合上すぐには出来ないと段階的な修正を消防に提案、簡単に直せる部分はすぐ着手、その猶予期間内にじっくり話し合う、且つ訴訟した場合の見込みも付けておく。

・・・・質問者様は今件に関わっていないと信じますよ、その上で書きますが施主も設計者もオオバカである、それから、査察は想定出来なかったの?査察怖しで合法化するって発想はよくありませんけどね。

皆さん、僭越ではありますが・違反はもう辞めましょう、結局損して馬鹿見るだけです、ホントつまらないですよね。

投稿日時 - 2008-04-18 13:07:10

お礼

回答ありがとうございました。

査察の件はどうだったのでしょうね?
建築当初の違法は非常用進入口の間隔が1ヶ所だけ11m強だったことなので、タカをくくっていたのでしょうか?
施主の父親が市の建築行政の部署を定年退職した方だったので、そのあたりも関係していたのかと想像するばかりです。
(実際、5年ほど前に施主の住宅を設計した際も、けっこう強引なアドバイスをしていらっしゃいました)

投稿日時 - 2008-04-19 18:15:17

ANo.2

建築士はいないんですか?
悠長に是正をしないと罰せられる事になりますよね。

だいたい、違法認識があって竣工だというのが問題です。
もちろん建築主にも責はありますが業者の資格者や会社自体に処分がいってもおかしくありません。三者とも責任があるのです。

消防立ち入り→是正内容の確認→進まないと違法建築として建築行政に連絡が行きます。あとは是正の進行を定期的に聞かれ書類に載った件を役所が忘れるという事はありません。あまりに長引くと検査され是正指導がで従わないと罰則。となる流れです。ま物販だと人がたくさん来るので先に使用停止が出る可能性もありますね。人命第一ですから。

誰もやらないでなすりつけていたら時間だけが過ぎ使用停止、事業所の営業停止等でみんな共倒れです。

責任の割合はわかりませんが、
9条違反建築で是正に従わないと禁固3年以下、300万以下の罰金。となります。
責を負う人間は
当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人(請負工事の下請人を含む。)若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者
となっていますので該当する人間の中で割合を相談するしかありません。

Bは建築士事務所ではないのでしょうか?
そうすると建築士がいないので建築士法では罰しにくいですね。
設計責任がAにあるならAが罰を受けるのではないかと思います。

それにしてもプロ意識低いですよ!
私は女ですが、違法を理解しない無理を言う顧客は顧客じゃないので排除します。丁寧に「他でお願いして下さい」といいます。
でも、本当に私を怒らせると仕事をきる人もいますが逆に信用してくれる人もいます。保身でいっているのではない、ひいては建築主や建物利用者のためですから。
さっさと社会的責任取って改め出発しましょう。

投稿日時 - 2008-04-18 11:03:44

お礼

回答ありがとうございました。
うちはデザイン事務所なので、建築士はA工務店の方にしかいません。
業務内容も「デザイン監理」までです。

投稿日時 - 2008-04-19 17:01:18

ANo.1

まず、違法について合意があった場合はお互い様ですね。3者で費用負担を決めて対処するしかないでしょう。

施主が本当に素人で違法を知らずに行った場合、施工業者と設計者に責任は発生します。13年前で相手が事業者なので消費者契約法は適用になりませんが、消費者契約法が適用になるケースなら、相手が違法を承知でいたことを質問者側サイドで証明しなければ(証明できるような形で説明をする必要がある)、重要事項説明上の瑕疵により質問者サイドの責任とされる可能性が高いケースです。

しかし、通常請負工事に関する瑕疵担保責任は契約で定めて鉄骨造なら2年にしていますし、民法上の責任は最長10年となっています(品確法施行後は契約で20年まで延長できることになっていますが、品確法以前の物件ですので関係ないですね)。
瑕疵担保責任は切れていますので、瑕疵担保に夜責任を負うことはないです。

でも違法行為に対する損害賠償責任については、10年以上たっても損害賠償請求をすることは可能といわれています。

その場合は、設計事務所として設計上および監理上の問題、施工会社として施工条の問題の過失割合で責任を負うことになります(あるいは共同不法行為として連帯して)。

とりあえずは瑕疵担保責任は切れているので、それを根拠に断ってみてはどうでしょうか?
重要な顧客なら失うとまずいでしょうが、関係を切った方がよい顧客のようですから。
応じない相手に対して、請求するだけではお金は受け取れません。
裁判などしなければ無理ですから。
相手が裁判してくるかどうかはわかりませんが。

心配なら弁護士さんに相談するとよいでしょう。不法行為に対する損害賠償責任について。


また以上は民事上の責任ですが、建築士法、建設業法に関する刑法上の
時効についてはよく知りませんが、その方面から処分される可能性もあります。

投稿日時 - 2008-04-17 19:34:05

お礼

文書で説明したわけじゃないようで、当時の資料を見ても状況がわかるようなものはありません。
当社としては断るつもりですが、違法なのを知っていた弱みもありますし、そうでなくてもあまり汚い別れ方はしたくないなあと思い相談してみました。

とりあえずここでアドバイスしていただいた内容を参考に、相手の出方も見たいと思います。
丁寧な回答をありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-18 17:57:33

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