こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

締切り済みの質問

土地 時効への対策

二重売買の可能性のある物件で相手方が時効取得により承認を求めてきたが、当方としては、相手方が時効後19年経過しても登記していないことをもって対抗できないかと思うが、、、本当に困っています。
詳しい方いらっしゃいましたらアドバイスお願いします。

投稿日時 - 2007-07-15 00:28:03

QNo.3168357

すぐに回答ほしいです

このQ&Aは役に立ちましたか?

5人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

回答(8)

ANo.8

ANo.5の補足に対する回答です。
登記をしていなかった事をもって相手方の悪意を擬制することはできません。

また、登記はあくまで対抗要件にすぎず、時効が完成したら占有者は所有権を原始取得するのです。
繰り返しますが、例え占有者が時効完成後に登記を具備していなくても、所有権は占有者に帰属しています。

ただ、占有者は時効完成後に現れた登記を持つ第三取得者に対抗できないだけであって、第三取得者に売却した時効完成前の所有者は占有者に対して損害賠償する必要が生じます。
(これは第三取得者を保護するための主旨なので当然)

また、時効完成後に自分のものではなくなったという事情を知っていて第三者に売却し、登記移転したのであれば、横領罪に問われる可能性もあります。

投稿日時 - 2007-07-17 11:06:26

お礼

第三者売却について慎重にする必要があることお教え頂き有難うございました。この件につき十分に考えていきたいと思います。

投稿日時 - 2007-07-20 00:49:52

ANo.7

時効完成後ということなので、
(これは間違いないですか?)
悪意で始まった占有でも、それが売買に基づいていれば勝てません。
相手はそこに住んでいるのですよね?
他の方もおっしゃっていましたが、
固定資産税はその方が払っていたのですよね?
(もし質問者の方が払っていたならば、時効は完成していない場合があります)

時効の援用というのは、時効完成後100年たってもできます。
(通常は登記などをみないでしょう?
ずっと自分の土地だと思ったら他人の土地だった
という状態を「救う」のが時効の制度なので)

時効完成後なら第三者に売り飛ばし登記を移転することによって、
時効を主張できなく出来ます。
これは、時効を援用して登記しなかったのに登記しなかった
奴が悪いという法の考え方です。

ただ、この場合の第三者は質問者さまと無関係の人でなければ
なりません。「わら人形」的に親戚に売っても、
裁判では質問者さまと同一の所有とみなされてしまうことがあります。

世の中には、そういった物権を好んで扱う業者もありますが、
黒い筋につながっていることも多いのでお気をつけください
(しかも安く買いたたかれます。まあ、このまま1円もとれないよりはいいと思いますが。)

投稿日時 - 2007-07-17 08:43:35

補足

   (*)
上記判例と理論から、(1)所有の意思が真の所有者としてとらない態度、とるべき行動にでなかったことをもって所有の意思がなかったとされることによって時効の事実を覆すとするならば次のような点で本判例が適用されると考えられるのか。イ、売買契約があるとして示されたものは、売主甲が所有する契約書{買主乙は、契約書を紛失したと称していたが、後日甲のものを示し事実があったとした。さらにその証拠として地積図を示すが10年前に甲が登記した翌日に地積図を作成したものである。これをもって契約の事実はあったとするが、登記は忘れていた。 地積図については、コピーを示されたが異常に不鮮明で、その他にも不信な点がある。登記については、甲と乙は雇用関係にあり登記をするにあたって承認を得ることは可能であったので登記をすることは、真の所有者なら当然とるべき行動。<売主の責任として移転登記を申請し、かつ当該不動産を買主に引き渡すべきを負う。この場合、その不能が売主の責めに基づくときは、債務不履行となり売主の責任を生ずるすなわち買主は売主に対して填補賠償を請求し(民法41-5条の後段)、かつ直ちに契約を解除できる(民法543条)}が判例中の贈与に置き換えて契約があったか否かとして時効に反論できるものか。ロ、判例の理論中の(e)での固定資産税は占有部分について支払いがなくまた、契約後20年にわたり登記が行なわれていない・・・が、判例中の贈与者に権利書の所在を尋ねたこともない。と読み替えができるものか。さらに通常はとらない態度として、甲が借り入れ担保としたものは占有分を含まない登記済みの面積(金融機関では担保とするものは登記面積である。よって主張する契約面積を得るために売り手に登記を求める必要意があるが行なっていない。)・・・真の所有者であれば私に時効によって所有を求める以前になすべきこと、なさなければならなかった事も含め所有の意思について判例上にある「意思がなかった」とされる判断を期待できるか。ハ、一方で、私所有の土地について購入時に塀が一部存在し、それにより占有しているとするが(相手方の売買契約時以前に存在していた。但し、所有者<売主>が関係する以前にあり、同時に建物もあった。さらに塀は地境を示すものではなく一人の所有地の中で存在し、自由な出入りをすることが可能で、二つに区分することを目的が、どこにあるのかとするものであった。さらに私が購入した相手は前述の売り手から購入した折、地境について関係する書類としては、地積図(契約に示される全図ではない)「境界は塀ではなくもっと向こうである。境界の承認の印は押さないほうがいい。」と言われています。よって境界とは考えていません。さらに相手方が占有している土地は私の土地を分筆しなければ存在しない土地で、相手方が購入した契約書上の面積を示す地積図にはこの部分を含むものです。契約書上は登記面積を書きその半分以上の面積(私の所有地の一筆を分筆しなければ存在しえない部分)を含め「実測」として書かれていて地番(何かの意図があるのか筆番が示されていない)。これは縄のびではなくそれぞれが地積図をもって登記およびその後の占有地についてそれぞれが示されているものを「実測」をもって地番を示さないままとなっている。これは契約の対象が特定されておらず契約の妥当性が疑う余地がある(契約書の本質として対象が不明である契約が証拠として成立するのか。)以上のことをもってして契約上二重売買ではないかとも思われる。ニ、契約書と未提出の地積図(占有部分を含めたもの)は上記判例の(d)贈与が確定的ではないが・・・に読み替えることができないか。以上の点から占有の意思がないとして、占有の事実があるとの主張を覆すことを期待できないか。お考えを聞かせていただければ幸いです。

投稿日時 - 2007-07-19 20:58:09

お礼

第三者の件難しい事よくわかりました。いろいろご心配いただきありがとうございました。あつかましいのですが、見方をかえてお伺いします。できましたらご回答をお願いします。対抗処置について法に基ずく中で正論として訴える気持ちをご理解頂いてお力をお貸しください。取得時効に関する判例として、所有の意思についてですが、最高裁・昭和58年3月24日判決(判例時報1084166)は最高裁として初めてこの問題を正面から論じており、大変重要な意味をもっているので、私の件について本判例がどのような意味をもつのか、お伺いします。事案は、昭和33年に甲が所有不動産を長男Aに贈与したが昭和40年に甲が死亡した。Aは昭和43年まで右不動産を占有していたのでこれを時効取得したとしてAの兄弟BとCとを相手にして所有権移転登記請求訴訟を起こし、1,2審ともA勝訴。しかし、最高裁はこれを破棄。最高裁の理論は、(a)占有者には所有の意思ありと推定されるが、推定だから反証があれば覆る。(b)占有権原の性質上、所有の意思がなければ推定は覆る(例、土地賃借人)(C)本件で昭和33年の贈与が確定的に証明されたら、その場合は贈与の成立であって時効の問題ではない。(d)贈与が確定的ではないが消極的には認定できる場合に時効取得の所有の意思が問題になり、占有継続していれば所有の意思は推定される。(e)しかし、占有者が占有中、真の所有者であれば通常とらない態度を示し(たとえば、土地の一部を担保にして贈与者名で借金)、または、真に所有者なら当然とるべき行動にでなかった(たとえば、所有権移転登記手続きをしようとしたこともなく、固定資産税を支払ったこともなく、また、贈与者に権利証の所在を尋ねたこともない)というときは、右の推定は覆され、所有の意思がなかったとされ得る。
  (*)

目的から文字数内で収まらないため見にくいのですが補足に続けました。

投稿日時 - 2007-07-20 00:42:39

ANo.6

とりあえず、あなたが土地を所有していたことについての
相手の善意(知らなかった)・悪意(知っていた)が
非常に重要になります。
そこらへんのいきさつを教えてください。

投稿日時 - 2007-07-16 10:03:48

補足

さっそくのご回答ありがとうございました。
相手は登記簿により知ることができたと思われます。さらに登記簿を見ていないとしても占有をした部分の土地について時効をもって所有を主張する事実が登記をしなかった理由の一つであると考えざるをえないからです。

投稿日時 - 2007-07-17 01:09:13

ANo.5

占有が悪意に始まったものであれば、(自分のものではないと疑いを持っているだけでも悪意。)時効取得するには占有開始から20年かかります。
20年経過するまでに所有権確認訴訟をすれば時効中断し、その訴訟に勝訴すれば相手は時効取得することはできません。
尚、内容証明などによる催告だけでも6ヶ月間は時効中断しますが、
その後に訴訟を起こす必要があります。

相手方が登記がない事をもって対抗できないのは、
時効完成後にあなたから転得したような第3者に対してです。
あなたに対しては登記なくして時効取得を対抗できます。
よってあなたが真の所有者であると主張するのであれば
所有権確認訴訟等を提起してそれを自ら立証するしかありません。
他方、20年経過すると、相手方は占有開始から時効完成まで20年経過している事を証明すれば、所有権取得が認められます。

参考URL:http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9

投稿日時 - 2007-07-16 08:43:31

補足

さっそくのご回答いただきありがとうございました。
同条1項では、「20年間、所有の意思をもって平穏かつ公然に他人の物を占有することによって所有権を時効により取得できるとしている」 という点ですが、所有の意思について時効完成後19年にわたって登記しなかった事実は所有の意思がなかったと言えないだろうか?そのわけとして、相手方の売買契約時に売主と買主に親交があり登記について何の支障もなく登記が可能であるにかかわらず行わなかった。その後当方が購入したことで承認を必要として今回のような事態になり時効という方法で所有権を主張することになった。ひとつに所有者として当然すべきことをなさずにあることが所有をしようとする意思を覆す根拠にならないでしょうか?

投稿日時 - 2007-07-17 00:41:51

ANo.4

 登記と時効取得の成否は関係ないので、とりあえず忘れたほうがいいです。そもそも、質問者さんが登記の移転を拒否していれば、登記などできるわけがありません。時効取得したから登記を移転してくれ、という主張でしょうからね。

 時効取得の要件は、占有、つまりその物件の使い方です。相手がどういう使い方をし、自分はどういう使い方をしていたのか、ですね。

 そのあたりをもう一度しっかり調べて、質問される必要があると思います。

投稿日時 - 2007-07-15 21:00:38

お礼

さっそくの回答いただきありがとうございました。
ご指摘いただいた点について整理と調査をしたいと思います。

投稿日時 - 2007-07-16 23:48:52

ANo.3

それまでに 『これは私の所有地だ』との抗弁をしていないのでしょうか?
相手が勝手に使っているのなら、賃料は?

現在の土地の所有者(実際にそこに住んでいる)なら10年、
騙して奪い取った状態なら20年
経過すれば 時効となり、貴方の負けですね。

投稿日時 - 2007-07-15 08:51:14

お礼

password様
 おっしゃる通りですが、諦める事ガできずに いました。
 アドバイスをいただいて ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-07-15 14:37:56

ANo.2

土地の時効取得は争いになると実務上簡単ではないと思います。

隣地の問題ではなさそうですが、二重売買でご質問者様が登記上の所有権者にもかかわらず、相手が長期間所有の意志をもって占有していたと言うことでしょうか。その土地上の建物が相手の所有なのでしょうか。固定資産税は誰が支払っていたのでしょうか。親戚、血縁者ですか。
土地を貸していたことにできる証拠はありませんか。

財産が減ることは、残念なことは解りますが、生活上実質的にご質問者様が本当に困ることが発生するのでしょうか。

アドバイスにもになっていなくてすいません。

投稿日時 - 2007-07-15 03:14:04

お礼

固定資産税など確認していないことを知りましたので早速確認してみたいと思います。
さっそくのご返答いただきありがとうございます。

投稿日時 - 2007-07-16 23:44:29

ANo.1

>相手方が時効後19年経過しても登記していないことをもって対抗できないかと思うが

取得時効期間(10年から20年)後、19年間も相手側は登記をしていない状態ですね?

ご存知の様に、取得時効に効力を持たせるには「登記の事実」は必要ありません。ただ「この不動産は、私が所有者だ」と意思表示をすれば良いのです。
相手側は、対抗要件を得る為に「登記」を求めているのでしよう。
残念ながら、質問者様の歩が悪いですね。

昭和33年8月28日最高裁判決で、こんな判決がありました。
「時効により不動産の所有権を取得しても、その登記がないときは、時効完成後旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対し、その善意であると否とを問わず、所有権の取得を対抗できない。」

問題の物件を、第三者に売却しましよう。
そして、第三者は確実に登記を行う。
この判決に従えば、相手側は「時効による雌雄権取得を対抗不可」です。
第三者を誰にするのか?問題ですけど・・・。

市町村・弁護士会館が主催する「無料法律相談」で御確認下さい。
開催日時は、市報など広報誌に載っています。

投稿日時 - 2007-07-15 01:53:49

補足

夜分遅くにさっそくの回答いただいてありがとうございました。
1>相手が登記を求めてきた場合(現在は時効により取得していると主張の旨連絡あるだけだが・・)に、当方としての対応は、拒否することができるのでしょうか?
2>当事者以外であれば第三者となれるのでしょうか?

ちなみに10年経過し、時効完成していると言いながらその後、なぜか19年間登記することなくきています。

投稿日時 - 2007-07-16 23:08:30

あなたにオススメの質問