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締切り済みの質問

住宅ローンの契約間近で困っています・・。

「ローンの組み方について、ご指南いただけないでしょうか・・。」
新築マンションを購入しました。
5月29日から入居開始のマンションでした。
私は、建物が完成した5月中旬に契約を行い、6/29に引渡しを
控えております。
なにぶん、完成している物件だけに、
購入契約から、引渡しまでが非常に間が短いので、
ローン説明会も、内覧会もありませんでした・・・。
「教えて!goo」を見て、何件かの方の意見を参考に、
ローンのやり方を勉強していました。
「財形」や「住宅金融公庫」が自分の場合には使えない事を知り、
(住宅財形をしていない、諸費用の負担の大きさからフラット35は避けようというデベロッパの意見)
金融機関からの借り入れにする事にしました。
ですが、契約から引渡しまで時間が短いため、勉強しているうちに
デベロッパの提携銀行以外での審査やローン相談が今となっては、
できなくなった状況です。
また、契約時にデベロッパの指示通りに書類を処理していまして、
「提携ローン銀行」を使う書類に印鑑を押し、手続き書を
銀行に送ってしまったという状況です。

提携ローン契約先は、「三井住友銀行」です。
自分の給料口座でもあり、公共料金の振込みにも
使用している銀行です。
また三井住友は、住宅ローンの評価も悪くないようです。

物件は 3890万円
頭金は 98万円

所得は、年収570万
妻も月5、6万ほどのパート収入があります。

家族構成は、夫32歳、妻34歳
子供 2歳
の3人家族です。

もう、三井住友銀行でローンを組むしかないと割り切っていますが、
それでは、固定か、変動かどう組んだらいいのか、
非常に悩んでいます。
今、考えているのは、借り入れ金3800万、返済期間35年、
全期間1%優遇を利用して、

3000万(固定10年 2.8%) + 800万(変動 1.625%)

です。
※実際は、優遇の率は1%ではなく、1.2~1.4%ほどになるそうです。

また、私は、車(1500ccミニバン)を持っており、
新しいマンションでは駐車場代として、
月17000円払うことになっています。
さらに、
管理費 8500円 修繕積立金 8300円
がかかります。

今の賃貸では、
家賃(108000円) + 駐車場(20000円) =12万8千円
なので、マンション購入後も12万程度の出費にしたいです。

三井住友銀行の「借り入れ計画シミュレーション」を試してみると、
【あなたの返済の負担度合い】が『ご返済の負担が大きすぎるタイプ』
と出て、
【無理なくご返済いただける借入金額のめやす】が、『2681万』
という結果になりました。
実際の借り入れ額が3800万ですから、
シミュレーションの結果との差の大きさに、
今になって非常に不安になっています。

契約前、デベロッパと購入相談していた時は、35年間変動ローン、
全期間優遇1.2%がついて 1.46%の計算で月々の支払い額を
見せられていたことに気づき、これは危険な提案だったのでは?
と今さらながら思っています。
かといって、購入を辞めるわけにもいかないので、
なんとか払っていくことにしました。

私のような場合、どのようなミックス返済が向いているのでしょうか?
それとも、超長期固定がいいのか・・?

ご指南をいただければと思います。
よろしくお願いいたします!!

投稿日時 - 2007-06-14 20:38:49

QNo.3084945

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回答(17)

ANo.17

住宅ローン ローンの組み方 みんなの体験談は?
…ジワジワくる「住宅ローン体験談」は?
http://bit.ly/KxLNY7
↑住宅ローン ローンの組み方 評価一覧です

投稿日時 - 2014-01-07 10:16:27

ANo.16

こんばんは、simeri_xx です。

返信が遅くなりすみません。

ゆっくり返信する時間を探していました。

あのあともう一度計算し直したところやはり奥さんは100万以下で
よいでしょう。103万以下ではありません。

というのは、100万超えると住民税が発生します。
住民税といっても今年から税率が変わりUPしましたから無駄働き
しないためにも100万以下で抑えてください。

でも、住民税が23800円/月行かないでしょう?
なにかの間違いでは?年間10000円以内でしょう。
下の税額試算で計算してみては?
http://www.zeikyo-soft.jp/main.html

>メアドの交換などできればありがたいのですが、ここに書き込むのは
>危険ですし・・、何かいい方法がないでしょうかね・・(苦笑)

光栄です!
私は神奈川川崎在住でほぼ同世代ですよ!
どちらにお住まいかわかりませんが、話が通じやすいのかも知れませんね。おそらく関西の都市部か関東の東京、神奈川、千葉あたりだとにらんでいます。

長い間ここを利用してますが、実際メアドの書き込みはすぐ削除されるのでむずかしいですね???

>逆に、今度は私の得意分野でご協力できる事があれば、協力させて
>いただきたいと思っています(笑)

興味のあるカテゴリーを見るとプログラミング関係ですか?
ぜひそちらの方でお世話になりたいところです。

quete_booを見かけたらまたお声をかけてください。

投稿日時 - 2007-06-30 01:18:07

お礼

quete_boo様
お久しぶりです。
昨年6月にマンションの購入の件で大変お世話になった
tama99noと申します。
その切は大変お世話になりました。
もう、1年以上前になるのですね・・。
よろしくお願いいたします!

投稿日時 - 2008-09-29 17:49:36

ANo.15

いつもいつも長い返信ごくろうさまです。
今回はおめでとうございます。
厳しい試練もあるかも知れませんが、やり取りしていて大丈夫と確信しました。

さらに、ボーナス返済なしで

>【 固定10年(2.4%) 3000万 + 変動(1.2%) 800万 】です。月々 12万9千円のローン返済となりました。


このローン内容には驚きました。この条件はおいしすぎます。
1.2%が1.45%になったとしても昔に比べれば大したことありません。

☆いい物件にめぐりあえた
☆好条件のローンが降りた

という偶然が重なりあわないと今回の購入はなかったでしょう。
いい買い物できたと思います。

>以前、130万以上稼げばいいとおっしゃっていましたが、
>なぜ130万以上稼げばOKになるのでしょうか?

130万超えて働くと、デメリットとして

1.夫:配偶者控除38万円を控除できなくなる
2.社会保険料を妻が自身で支払わないといけなくなる
3.住民税を妻が払わないといけなくなる

ちなみに今年値上がりした住民税は100万でアウトです。

もし140万奥さんが稼いだとするとかかる税金は、

所得税 33,300円
住民税 23,800円
社保・介護保険・厚生年金 158,689円
国に支払っている合計 215,789円

この程度の年収だと国に支払うお金が大きいため
奥さんが103万超えて働くメリットはありません。

しかし、もし奥さんが年収300万程度であれば
国に支払うお金は40万程度に膨れますが、260万は手元に
残ります。

103万<260万
という理屈から130万以上たくさん稼いだ方がよいと申し上げました。

でも、103万以下の収入でやりくりできるのであれば、
それでもよいかも知れません。

ただ、ひとつ重要なこととしては、いくら奥さんも技術者といっても
一度主婦になってしまうと正社員として雇用してくれる会社は
激減してしまうことです。

もし40代になったら社会復帰しようと考えておられるなら
若いうちに復帰された方がよいでしょう。

>偶然、ライフプランナーの方と連絡が取れまして、最初は購入を
>引きとめられたのですが、このgooの書込みを全て見ていただき、

運がよかったですね。
実際、電卓たたいてわからないこともありますから、
面と向かってアドバイスしてもらう方が安心です。

確かに私も質問文を読んだ限りでは「不可能」と思いました。
でも、計算するうちに可能になってきたのが不思議です。
車の処分と奥さんのパートが大きかったでしょう。

私も4000万の借金してみようかな、と思いました。
なかなかできるものではありませんから、tama99noさんの
勇気が一番だったかも。。。

>(ただ、親兄弟に何かあった時の事も、最悪の場合として考えて
>貯蓄していかないといけませんよね?)


そうですね。
繰上げ返済ばかりに目が行きがちですが、まずは
心にゆとりをもたせるために貯蓄していきましょう。
ラッキーなことに超低金利で家が買えたのですから、
焦る必要はありません。

そして生活費を多く見積もり、シミュレーションは完璧だと
思いますからまず払いきることができるでしょう。

じゃないと銀行もお金を貸してくれません。
銀行のお墨付きをもらってるわけです。

>これからが本当の勝負になるので、気を抜かないように、

そうですね。
気をつけたいのはキモチにゆとりです。
長~く借金とつきあうキモチが大切です。
仕事がんばりすぎて体こわしたら元も子もありません。
いままでのペースでがんばることです。

それでは新しい生活を満喫されることを
影ながら祈っております。お幸せに~!

投稿日時 - 2007-06-22 00:11:01

補足

回答が遅くなってしまい、すみませんでした。
ローン契約が済んでひとまずホッとしています。

>今回はおめでとうございます。
>厳しい試練もあるかも知れませんが、やり取りしていて大丈夫と
>確信しました。

ありがとうございます。queteさんのおかげで、契約までの間に、
リスクの不安を排除できたわけですが、あくまで試算上の事です。
これを実生活にうつすのは「言うは易く、行うは難し」だと思います。
気が抜けない生活が当分は続くでしょうね・・。

>このローン内容には驚きました。この条件はおいしすぎます。
>1.2%が1.45%になったとしても昔に比べれば大したこと
>ありません。
>☆いい物件にめぐりあえた ☆好条件のローンが降りた
>という偶然が重なりあわないと今回の購入はなかったでしょう。
>いい買い物できたと思います。

1.4%の優遇という話は、実はデベロッパから聞いていました。
私がデベに対し「他の銀行を検討している」と言ったところ、
提携銀行を勧めるための手段として、リークしてくれたのです。
「営業の私が、あまり大きな声で言えないんですが、お客様は
以前から三井住友の口座を持ってらっしゃるので、1.2%優遇では
なく、1.4%の優遇を用意していただいているみたいですよ」と
言われていました。私は、当初この言葉を信用していましたが、
マンション契約後のデベロッパの対応の悪さを見て、
最後は信用できなくなっていましたので、
1.4%優遇は営業文句だと思って期待しないようにしてました。
ですが、銀行での契約当日には、きちんと全期間1.4%優遇となって
いたので、そこでようやく胸をなでおろしたという感じです。

>130万超えて働くと、デメリットとして
>1.夫:配偶者控除38万円を控除できなくなる
>2.社会保険料を妻が自身で支払わないといけなくなる
>3.住民税を妻が払わないといけなくなる
>ちなみに今年値上がりした住民税は100万でアウトです。

最後の、「100万でアウト」というのは、妻の収入が103万以下だった
としても、100万以上となったら住民税の控除から外れて
[妻の住民税 約23,800円/月] が発生する、という事ですか?

>ただ、ひとつ重要なこととしては、いくら奥さんも技術者といっても
>一度主婦になってしまうと正社員として雇用してくれる会社は
>激減してしまうことです。
>もし40代になったら社会復帰しようと考えておられるなら
>若いうちに復帰された方がよいでしょう。

妻が今のパートのまま、手取り300万以上を稼ぐ事は考えられません
ので、103万以下の稼ぎでやりくりしていく方法を考えて行こうと思い
ます。妻は月・火・木・金の週4日働いていまして、水曜は、家事の為
仕事を休みにしています。妻の今の収入が平均8万ですが、妻は最悪の
場合、水曜も働くと言っています。月に4日働く日が増える事になり、
収入は10万近くになります。年収120万となりますが、これだと
queteさんの言う、
>国に支払っている合計 215,789円
が扶養控除から外れた分が出費となり、収入は98万程度まで減って
しまいます。勤務日数増やして98万になるのなら、
出勤日数を調整して年収103万未満にしたほうが、妻のためにもいいと
思うのですが・・。どうでしょうか?
もし、週5日勤務で年収300万以上となるなら、彼女も社員を考える
と思います。この件に関しては、勤務日数増による家事への負担も
ある事なので、様子を見ていくしかないかなと思っています。
勿論queteさんのアドバイスは、彼女にも全て伝えていますので、参考
にさせていただきます!

> >偶然、ライフプランナーの方と連絡が取れまして、
>運がよかったですね。
>実際、電卓たたいてわからないこともありますから、
>面と向かってアドバイスしてもらう方が安心です。

『運が良かった』、まさにその通りだと思います。ローン契約前日に
FPと知り合えて、ローン契約日にローンを含めたライフプランの
アドバイスを受け、結果、ローン契約の確信が持てたわけですから。
見知らぬFPと会うことに、最初妻は反対していましたが、私のゴリ
押しで一緒に連れて行きました。
話を聞いた後は、返済できる見込みが具体的に説明されたからか、
本当にホッと安心していて、「聞きに来て良かった」と言ってくれました。

>確かに私も質問文を読んだ限りでは「不可能」と思いました。
>でも、計算するうちに可能になってきたのが不思議です。
>車の処分と奥さんのパートが大きかったでしょう。

すみません・・お礼に続けます・・。

投稿日時 - 2007-06-25 19:42:52

お礼

>車の処分と奥さんのパートが大きかったでしょう。

queteさんが協力してくださったからです!!
「節約のしどころ」や、(最初は繰上げ返済を勧められていましたが、
途中から)「"子供・自分達・ローンの△関係"を考慮して繰上げを
焦らず貯蓄を優先させる」というアドバイスが無ければ車を売ると
いう発想も、生活の何を削ればいいのかすら思いつかなかった
わけですから!

>そして生活費を多く見積もり、シミュレーションは完璧だと
>思いますからまず払いきることができるでしょう。

最初の回答から、このような言葉をいただけるようになるだなんて、
想像もできませんでした・・。感無量です・・。

>じゃないと銀行もお金を貸してくれません。
>銀行のお墨付きをもらってるわけです。

銀行のお墨付きといいますが、「提携ローンだから、借りられた。
普通に審査したら落ちている」という意見も以前頂いてましたから、
あまり安心はできないです・・。

>長~く借金とつきあうキモチが大切です。
>仕事がんばりすぎて体こわしたら元も子もありません。
>いままでのペースでがんばることです。

そうですね。早く引越しを終えて、新しい生活のリズム(お金の収支)が
分かるようになりたいです。

本当に感謝の気持ちでいっぱいです。
できれば、今後ともお知り合いとしてお付き合いさせていただきたい
くらいです。
メアドの交換などできればありがたいのですが、ここに書き込むのは
危険ですし・・、何かいい方法がないでしょうかね・・(苦笑)
逆に、今度は私の得意分野でご協力できる事があれば、協力させて
いただきたいと思っています(笑)

投稿日時 - 2007-06-25 20:47:21

ANo.14

たびたび失礼します。いよいよ明日契約日ですね。

実際のところ私としては中立の立場です。買うのも、買わないのも今回は「あり」だと考えています。

躊躇して断念することも必要ですし、買わないでいると金利が上がる可能性がありますし家賃はかかってきます。

今回のキーマンは奥さんです。
奥さんのがんばり次第で決めるのがベストでしょう。

>妻の今の月8万の手取りでなんとかやっていけないでしょうか・・。

10万だったら8万の方がよいです。
103万以下に抑えるべき。
扶養控除に入れなくなりますから・・・。

ふと考えたのは奥さんのお金も生活費・ローンに回すことです。
そうすれば

給料:約28万
パート給料:8万
収入合計 36万

修繕積立金、管理費:1万7千円
ローン支払(月額):13万円~15万(ボーナス払いなし私が計算)
費用合計 14万7千円~16万7千円

↓↓↓収支結果↓↓↓
21万3千円~19万3千円

この中から生活費・固定資産税をやりくりできます。
私は実際の生活費は15万は必要じゃないかと考えていますが
やりくりできます。

赤字の可能性なくなりボーナスすべて貯蓄できます。
ボーナス分1年で約110万貯金できますね。

それでもう一度ミックス返済を考えてみたのですが・・・。
なぜ不動産屋がミックス返済をすすめたのかわかりません。

今後数年はボーナスが確実に出る見込みだからでしょうか。

でも、ボーナスを返済に回すと貯金ができないですよね。

そうなると旅行も行けない、こどもの教育費も払えないなんて
ことになるかも知れません。

貯金がないと失業したら食いつなぐこともできません。

やはりボーナス払いはなしでよいのではないでしょうか?

ちなみに私の知り合いはボーナス払いにしていたら、不況で
ボーナスが出なくなりボーナス時の支払に窮すようになりました。

ボーナスがでなくなったら・・・、を考えてみてください。

>銀行からの手付金をあきらめる場合というのは、どういう場合に
>なった時の事を想定しておけばいいでしょうか?

いまの提携銀行という条件で最悪の場合を考えると、手付金が戻る
解除方法は、
あらゆる銀行(ノンバンク含む)にローン申請を出したが、断られた
場合だけです。

それ以外の理由ではすべて手付金は戻ってこないでしょう。

ただ、不動産販売会社が良心的であれば、三井住友銀行からローン許可
がおりなければ、すんなりと手付金を返還してくれるでしょう。

>・ボーナス払い無しのローン返済額が16万(管理費・修繕積立金を
>除いたローン返済だけで16万)となった場合

手付金は戻りません。ローン特約条項に記載がないことから。

>・妻が正社員にならなかった場合

手付金は戻りません。買い主都合によるキャンセルですから。

今回のケース、不動産販売会社さんが良心的でない限り、手付金は
戻りにくいケースとお考えください。

貯金が500万~800万くらい貯まる5年くらいが辛抱です。
買えないことはないんであとは思い切った決断次第ですよ!

がんばれ、とも言えませんが、技術者であること、いざとなったら
奥さんがいることからイケる!とも思います。

投稿日時 - 2007-06-19 21:21:38

補足

最後まで、丁寧にアドバイスしてくださりありがとうございます。
一昨日は、quete_booさんの書込みを読みましたが、
ローン契約前の最終チェックのため補足回答ができませんでした。
遅れてすみませんでした。
昨日、三井住友銀行に行って参りました。
結果として、ローン契約を行いました。
金利優遇は、固定金利特約期間ではなく、全期間優遇の物にし、
全期間1.4%優遇となりました。
3800万の内わけは
【 固定10年(2.4%) 3000万 + 変動(1.2%) 800万 】です。
ボーナス返済は無しにしたので、
月々 12万9千円のローン返済となりました。
変動は、短プラが上昇したので、12月から金利が上がるそうです。
0.25%ほど上昇するのでしょうか・・。
変動の支払い額は5年間変わりませんが、金利分の支払い割合が増える
事になりますよね・・。

>今回のキーマンは奥さんです。
>奥さんのがんばり次第で決めるのがベストでしょう。
>(中略)
>10万だったら8万の方がよいです。
>103万以下に抑えるべき。
>扶養控除に入れなくなりますから・・・。

扶養控除のある現在では、10万稼ぐよりも8万でいった方がいい
という事ですね?
以前、130万以上稼げばいいとおっしゃっていましたが、
なぜ130万以上稼げばOKになるのでしょうか?

>ふと考えたのは奥さんのお金も生活費・ローンに回すことです。
>給料:約28万 パート給料:8万 収入合計 36万
>修繕積立金、管理費:1万7千円
>ローン支払(月額):13万円~15万(ボーナス払いなし私が計算)
>費用合計 14万7千円~16万7千円
>↓↓↓収支結果↓↓↓
>21万3千円~19万3千円
>この中から生活費・固定資産税をやりくりできます。
>私は実際の生活費は15万は必要じゃないかと考えていますが
>やりくりできます。

子供の保育園料が3万です。これをquete_booさんの出した
費用合計に組み込むと、
費用合計:17万7千~19万7千円
【収支結果】18万3千円~16万3千円
今月から、住民税が上がるんですけど、トピックを見てると、
相当な上がり方のようで、生活費が16万以上になりそうで、
早くもそれが不安です・・。
あ、保育園料の3万を費用に入れてましたから、生活費から3万引けば
いいのか・・。16-3=13万で衣・食・住の生活費にすれば
いいのですね・・。
【収支結果】が18万3千円~16万3千円【生活費】13万
【月に残る残額】5万3千円~3万3千円
計算上ではなんとかなってますが、結婚式などの突発的な支出には、
貯金から崩していくことになりますね・・。

>なぜ不動産屋がミックス返済をすすめたのかわかりません。
>今後数年はボーナスが確実に出る見込みだからでしょうか。

いや、単に売りたいから、「あなたはボーナスを使えば買えるんですよ」
という主張をしたかっただけだと思います。
queteさんのように、ボーナスが無くなったらの事など考えてない
でしょうから。

>でも、ボーナスを返済に回すと貯金ができないですよね。
>(中略)
>やはりボーナス払いはなしでよいのではないでしょうか?
>ボーナスがでなくなったら・・・、を考えてみてください。

おっしゃる通り、ボーナスが無くなった場合を考えて、
ボーナス払い無しにしました。

手付金についてのアドバイスも契約前日だった一昨日のうちに読ませて
いただきました。返ってこないのだ、と覚悟ができました。
あのコメントをもらっていなければ、覚悟ができず、手付金を失った時の動揺は相当の物だったと思います。忠告を頂いていたから、覚悟が
でき、その分冷静になれたと思っています。


お決まりの文字制限にひっかかりました・・。お礼に続けます・・

投稿日時 - 2007-06-21 14:53:11

お礼

>貯金が500万~800万くらい貯まる5年くらいが辛抱です。
>買えないことはないんであとは思い切った決断次第ですよ!

実は、最後のあがきとして、No9のお礼にも書きましたが
「150万繰上げ返済」のアドバイスをくれた方の紹介してくれた、
『mixiの節約コミュニティ』を利用してみました。
偶然、ライフプランナーの方と連絡が取れまして、最初は購入を
引きとめられたのですが、このgooの書込みを全て見ていただき、
「銀行に契約行く前に相談しましょう」と協力していただけました。
ローン契約当日、銀行に契約に行く前にライフプランナーの方と
お会いする事が出来、無料相談しました。
『購入するマンション自体は、私の収入に見合ったものであり、
購入は可能である事』、『購入後の生活やりくりについて』を
gooの書込みを参考にしながらかなり細部まで相談し、苦しいけど
やっていけない事は無いと、結論をいただけました。
(ただ、親兄弟に何かあった時の事も、最悪の場合として考えて
貯蓄していかないといけませんよね?)
最後まで付き合っていただいたquete さんのアドバイスのおかげ
で購入まで頑張れました。

>がんばれ、とも言えませんが、技術者であること、いざとなったら
>奥さんがいることからイケる!とも思います。

ありがとうございます。私と妻は業界は違いますが、技術者なので、
手に技を持っていると自負してます。
これからが本当の勝負になるので、気を抜かないように、
かと言って、神経質になりすぎないようにバランスを取りながら、
貯金をしていこうと思います。
また、御意見をお聞かせください。
よろしくお願いいたします!

投稿日時 - 2007-06-21 14:56:08

ANo.13

たびたび失礼します。
いつも長文ご苦労様です。

>お聞きしたいのですが、国内トップ10に入るデベロッパなのですが、そういうデベロッパでも、契約書にからくりをしこむものなのでしょうか?

不動産販売業界は魑魅魍魎の世界です。
大手でも売るためには手段を選ばない風潮がありますが、たいていの老舗大手なら大丈夫だと思います。

まずいのは大手でも新興大手や無名の会社の営業員です。

具体的な銀行名を契約書に入れておいてくれないのは不親切な販売会社の可能性が高いとも思いました。

しかし、手付金を払ってしまった以上、くよくよ考えても仕方ありません。どきっとさせますが、手付金をあきらめる覚悟はしといてください。

>この結果を見て、厳しいながらも、ボーナスを生活費に当てないで、
なんとか月々やっていけそうと思ったのですが・・。

ボーナスはたぶん多少生活費に回すことになるでしょう。
しかし、ボーナスありきの生活ではいつ破綻してもおかしくはありません。
いまのうちにボーナスの半分以上貯蓄に回し、生活費の赤字はボーナスで補填しましょう。

それと親御さんから資金援助は一切ありませんか?
というのは、計算上は予算内に収まっていますが、ギリギリなんでいつオーバーするとも限りません。
借金額が大きすぎるんです。

奥さんが立派な資格(美容師?)をお持ちのようですから、共働きを前提としない限り、今回のマンションはあきらめざるを得ないと直感的に感じています。

美容業界大変なことはお察ししますが、奥さんが資格をもって働けることは大きなメリットです。マンション購入できるひとつのチャンスかも知れません。

あと、電話やスカパーに関しては抜本的な解決ではないのであまり考える必要はありません。浮いたとして○千円分ですから・・・。

ただ、3人で食費5万というのは多い気がしますがいかがでしょうか。
1日千円としても3万円ですね。
次の日の朝食は前日の夜食を食べれば1日2食で済みます。
このへんは改善の余地はないでしょうか?


家賃等で15万というのは決して大きな額ではない。
年収もそこそこある。
なのに、厳しい感があるのはやはり頭金が少なすぎる点です。

最初の数年奥様にがんばってもらい本来の頭金分(800万くらい)を返済してしまえばもう少しゆとりをもって考えられるでしょう。

今回は親御さんか奥様次第です。
tama99noさん自身がこれ以上がんばるのは無理です。
夜23時まで働いたら家庭に行き違いが生じる可能性もあります。
でも、二人の強い意志があれば大丈夫です。
奥さんにがんばってもらえなければ今回は流しましょう。

また、不安な要素があれば補足ください。
それでは失礼します。

投稿日時 - 2007-06-19 01:23:15

補足

いよいよ明日がローン契約の日です。
決断を迫られてきました・・
もう少々、お付き合い願いたいと思います。よろしくお願いします。

>しかし、手付金を払ってしまった以上、くよくよ考えても仕方あり
>ません。どきっとさせますが、手付金をあきらめる覚悟はしといて
>ください。
>(中略)
>奥さんが立派な資格(美容師?)をお持ちのようですから、
>共働きを前提としない限り、今回のマンションはあきらめざるを
>得ないと直感的に感じています。
>(中略)
>奥さんにがんばってもらえなければ今回は流しましょう。


銀行からの手付金をあきらめる場合というのは、どういう場合に
なった時の事を想定しておけばいいでしょうか?
今までの私とquete_booさんとのやりとりから判断して、

・ボーナス払い無しのローン返済額が16万(管理費・修繕積立金を
除いたローン返済だけで16万)となった場合
・妻が正社員にならなかった場合

この二点のどちらかに当てはまったら、手付金をあきらめて購入を断念
する、という事になるのでしょうか・・。

>いまのうちにボーナスの半分以上貯蓄に回し、生活費の赤字は
>ボーナスで補填しましょう。

妻ともボーナスをできるだけ貯蓄に回す事で確認しました。

>それと親御さんから資金援助は一切ありませんか?
>というのは、計算上は予算内に収まっていますが、ギリギリなんで
>いつオーバーするとも限りません。
>借金額が大きすぎるんです。

私の実家からは金銭的事情により援助はありませんでした。
妻の実家からは諸費用分の費用を援助していただいております。

>ただ、3人で食費5万というのは多い気がしますがいかがでしょうか。
>1日千円としても3万円ですね。
>次の日の朝食は前日の夜食を食べれば1日2食で済みます。
>このへんは改善の余地はないでしょうか?

食費は実際は3万程度です。5万というのは、衣食と雑費を合わせて
5万なんです。前回提案されました、目標2万5千円で頑張って
みます。

>今回は親御さんか奥様次第です。
>tama99noさん自身がこれ以上がんばるのは無理です。
>夜23時まで働いたら家庭に行き違いが生じる可能性もあります。
>でも、二人の強い意志があれば大丈夫です。
>奥さんにがんばってもらえなければ今回は流しましょう。

妻の今の月8万の手取りでなんとかやっていけないでしょうか・・。
パートである妻も、今の休みである土日のうち、
土曜を出勤するようにすれば、月10万まで収入が増えます。
これでも駄目なのでしょうか・・。

もう、明日が契約日なので、最後の回答となるかもしれませんが、
御意見をいただければと思います。
何卒、よろしくお願いいたします!!

投稿日時 - 2007-06-19 13:51:34

ANo.12

たびたび失礼します。

>契約は終わってますが、提携銀行にローン不可にしてもらえば、
>手付金も戻ってくるようです。

たぶん戻ってこないと思います。
提携銀行がどこだかわからないからです。

ふつうは契約条項のどこかに
○○銀行 ○○支店 10年固定 3.5%
△△銀行 △△支店 
××銀行 ××支店

以上で解除期限までにローン認可が降りなければ買主は無条件解約を
申し出ることができる、

という条項があるはずですが、質問者さんのケースは“提携銀行”と
あいまいなため下手するとノンバンク系銀行ローンも提携銀行です、
といわれる可能性があります。

そのためローン締結時には必ず具体的にローン特約条項を記載するのが
慣わしなんですが・・・。

↓買い主にはペナルティはない!?↓
http://www.fudousan.or.jp/service/lecture/lecture_41.html

でも、ノンバンクで高利率ローンだったら手付金は授業料としてあきらめて
よいと思います。そうしないと確実に生活が破綻しますから・・・。

>スカパーを4000円程度の番組パックで契約していたので

私も加入しております。確かにスカパーおもしろいですね。
以前はレンタルビデオ屋ばかり利用してましたが、スカパー設置後以来
私はレンタルビデオ屋行かなくなりその分浮きました。
スターチャンネルは高いですけど下手なレンタルビデオ屋より、いろいろな映画が見られるのでお得かも知れません。
スカパーは解約しなくてもよいかも知れませんよ。

あと、GYAOとYou Tube、外国サイトでドラマを見たり、
HDDのおまかせ録画で興味がありそうなTVを全部録画します。
そのため映画、ビデオ代はかかりませんし、娯楽としては十分ですよ。

新築マンションなので光は入っていますね。そうなると光電話というサービスを利用すれば基本料500円で全国割安にかけられます。もう加入済みかと思いますが、光加入していたらぜひ加入してみてください。

>ボーナス払い無しの場合を試算してもらう

生活費を削ってでもぜひボーナス払いなしを推奨します。
一見大変に見えるでしょうが、この先10年、20年とボーナスがあるとはいえません。
生活費を削る、奥さんが稼ぐ、ご主人の給料が増える、ということでこの難問をクリアしてください。

>quete_booさんは、年150万の繰上げ返済は現実的と思われますか?

いいえ。
少なくとも預金300万以上たまるまではそんなに焦って年150万返す必要はないでしょう。
いまは低金利なんです。
0金利が解除されたといってもローン金利には大きな影響はありません。
50代、60代でマイホームを手に入れた方たちは4%で低金利、5%~7%が当たり前で住宅ローンを組んでいました。
2%~3%なんてすっごいラッキーな時代なんです。

繰上げ返済はもちろんした方がいいに決まっています。
でも、お子さんが中学に入る頃にはお金がかかってくるんです。
そのときのために貯金してください。
全部お金を家に回したらお子さんが不幸になります。

家、お子さん、自分たち、という3つの△を相互に考えないとダメです。
どうも家しか考えていないように見えてなりません。

>月平均5万ではなく、平均8万となりました。

でも、少ないです。
どうして奥様は働かないのでしょうか?
どこかお体が悪いのでしょうか?
会社からの扶養手当が支給されなくなるのでしょうか?
これから配偶者控除も廃止されますし、主婦でいるメリットが薄れつつあります。
103万で扶養内で働こうと考えているのでは?

でも、ローン控除も適用されますし、扶養控除を外れてもよいでしょう。

130万以上もっともっとお金を稼げばいいと思います。

社会的にも主婦層の正規社員受け入れに必死です。
このチャンスを逃すと奥様は一生パートでしか働けなくなります。
幼稚園でもなく保育園に預けているのですから、奥様にちゃんとがんばってもらいましょう。

>妻は自分のパート代を貯金に回すつもりでいました。

とりあえず全部貯金に回して余裕ができたら繰上げ返済に回していけばよいです。
繰上げ返済にがむしゃらがんばるんではなく、借金と長く付き合う気持ちが大切です。
繰上げ返済なんかしなくてもきちっとちゃんと毎月支払っていけばいいんですよ。
そこをわかってくださいね。
早く返そう、早く返そう、という気持ちをなくしてください。

今回一番まずかったのはマンションが4000万近くすることではないんです。
30代前半なら4000万のマンションを買うことは不思議なことではないんです。
買っても不思議ではないのに、どうしてみんな反対するのでしょう?

そう、頭金が少なすぎたんです。
でも、しっかりがんばればいまからでも挽回できます。4000万のマンション購入がんばってください。

しかし、もし高利率の住宅ローンが締結されそうだったら無理しないで手付放棄してあきらめましょうね。
次のチャンスが必ずありますから大丈夫です。

投稿日時 - 2007-06-18 01:51:48

補足

quete_boo さん、No9の書き込みに対し、不格好な補足説明となって
しまいましたが、最後まで読んでいただき本当にありがとうございます。また、毎回丁寧にご回答いただいていることに感謝いたします。

>たぶん戻ってこないと思います。
>提携銀行がどこだかわからないからです。
>ふつうは契約条項のどこかに
>○○銀行 ○○支店 10年固定 3.5%
>△△銀行 △△支店 
>××銀行 ××支店
>以上で解除期限までにローン認可が降りなければ買主は無条件解約を
>申し出ることができる、
>という条項があるはずですが、質問者さんのケースは“提携銀行”と
>あいまいなため下手するとノンバンク系銀行ローンも提携銀行です、
>といわれる可能性があります。
>そのためローン締結時には必ず具体的にローン特約条項を記載する
>のが慣わしなんですが・・・。
>でも、ノンバンクで高利率ローンだったら手付金は授業料としてあきらめて
>よいと思います。そうしないと確実に生活が破綻しますから・・・。

なんで、quete_booさんは「たぶん戻ってこない」というのだろう?
と思っていました・・。
教えていただいたサイト"不動産ジャパン"の記事を見ました。
わかりました。記事の最後の部分の事ですよね?
【もう一つ、ローン特約の条文について注意しなければならないことがあります。
金融機関名や借入額、ローン金利、借入期間等を詳しく記入してもらうように、
と書きましたが、これをしないとトラブルになりやすいのです。】
↑の意味、よくわかりました。三井住友銀行がローン審査を否認しても、
「高利率のノンバンクから借りさせられるかもしれないよ!」という
アドバイスですよね?なるほど・・、これは確かに怖いです。

quete_booさんの御意見を確認させていただくと、以下のような
ことですよね?
"三井住友のローン計画が私達には、予想以上の負荷(quete_booさんが見積もってくださった月13万円以上のローン返済額だった場合)で、
私達から三井住友にローン審査を通さないようにお願いし、
他の高金利のノンバンクなどを使えと言われたら、
手付金を破棄して契約を解除したほうがいい"

そうですね、ノンバンクでローン組んでしまったら生活が破綻して
しまいますね・・。
お聞きしたいのですが、国内トップ10に入るデベロッパなのですが、
そういうデベロッパでも、契約書にからくりをしこむものなのでしょうか?

>スカパーは解約しなくてもよいかも知れませんよ。
>
>新築マンションなので光は入っていますね。そうなると光電話というサービスを
>利用すれば基本料500円で全国割安にかけられます。
>もう加入済みかと思いますが、光加入していたらぜひ加入してみてください。

このマンションでは、NTTと地域のケーブルテレビ局の電話回線を
ひいており、今使っているNTTを引き続き使っても、新規にケーブル
テレビに電話回線を変えてもいいらしいです。ケーブルテレビ局の
電話回線は基本料金がNTTより月400円(NTT1700円、
ケーブル1300円)安いですが、NTTをやめると、
"電話番号が変わる・プロバイダもケーブルテレビが用意するものに変え
なければならない→メールアドレスが変わる(今のアドレスをプロバイダが
変わっても使えるメールアドレスポータビリティ制度があるが、月数百円の
別途費用がかかる)
・今使っているIP電話で十分通話料が安い"
ということもあって、
変更する事で生じる手間のほうが多そうです。
手間より節約!という事もわかっていますが、今は、電話
回線の事まで頭が回らないので、これは引越した後考えさせてください・・。

>生活費を削ってでもぜひボーナス払いなしを推奨します。

わかりました。三井住友銀行とのローン契約が明後日(20日)に迫って
いますが、この事は頭に入れておいて、先方と相談したいと思います。
今までの御意見を参考にさせていただくと、
「ボーナス払い無しで、月13万」がボーダーラインですよね?

>>quete_booさんは、年150万の繰上げ返済は現実的と思われますか?
>いいえ。
>少なくとも預金300万以上たまるまではそんなに焦って年150万
>返す必要はないでしょう。
>
>繰上げ返済はもちろんした方がいいに決まっています。
>でも、お子さんが中学に入る頃にはお金がかかってくるんです。
>そのときのために貯金してください。
>全部お金を家に回したらお子さんが不幸になります。
>家、お子さん、自分たち、という3つの△を相互に考えないとダメです。
>どうも家しか考えていないように見えてなりません。

すみません、またお礼に続きを書かせていただきます・・・

投稿日時 - 2007-06-18 14:10:09

お礼

続きです・・。

子供の事を考えていないわけではなかったのですが、客観的に見て、
queteさんにそう思われていたのでしたら、おっしゃる通り、
私達が子供の事を軽く考えていて家の事だけを考えていたのだと思います。
気をつけます。
昨晩、妻と貯金の仕方について話をしたのですが、繰上げ返済ありきの
貯金の仕方について話していたので、今夜再度相談してみます。
自分達の健康問題も考えて貯金をしなければなりませんよね。

>どうして奥様は働かないのでしょうか?
>どこかお体が悪いのでしょうか?
>会社からの扶養手当が支給されなくなるのでしょうか?
>これから配偶者控除も廃止されますし、主婦でいるメリットが薄れつつあります。
>103万で扶養内で働こうと考えているのでは?
>でも、ローン控除も適用されますし、扶養控除を外れてもよいで
>しょう。
>130万以上もっともっとお金を稼げばいいと思います。

妻は、美容業界で働いています。正社員となると、23時くらいまで
働くことが普通です。また、土日が出勤になり、私と休みが合わなくなってしまいます。
社員に対して、育児短時間勤務制度のある店というのは、
この業界では稀です。妻のほうが詳しいと思いますので、聞いてみます。
妻は体調が悪いわけではなく、主婦にこだわっているわけでも
ないんですね。確かに103万を気にしています。
ですが、働く気持ちは強く持っています。
子供や家族とすごす時間を削ってまで働かなくてはいけないのでしょうか?そこまで私達の状況は、逼迫していると、quete_booさんはお考え
ですか?私達では気づけない事もあります。
客観的に見た場合、どうなのか、御意見いただけないでしょうか?

>繰上げ返済にがむしゃらがんばるんではなく、借金と長く付き合う
>気持ちが大切です。
>繰上げ返済なんかしなくてもきちっとちゃんと毎月支払っていけば
>いいんですよ。
>そこをわかってくださいね。
>早く返そう、早く返そう、という気持ちをなくしてください。


続きをNo11さんのお礼でご覧ください。

投稿日時 - 2007-06-18 16:57:30

ANo.11

#4,#8のseareefです。

ちょっと、私の文章が言葉足らずだったようなので、補足と追加アドバイスです。

>58.8万というのは、私の場合ですか?それとも一般論なのでしょうか?

これは、質問者様が年間にマンションを購入後に増える生活費です。(車維持費含めています。)
これに、固定資産税が約20万ぐらい追加される、という事です。
一般論ではありません。

これを踏まえて、今後の生活をシュミレーションしてくださいね。

>貯蓄は、80万残ります。予期せぬ出費のことはおっしゃる通り、意識しております・・。

引越し代や購入したマンションのカーテン購入(現在使用しているのと規格が違うとおもいますので)や蛍光灯の購入代金等も考えて、90万残るのでしょうか?
結構引越し代金等もお金がかかりますよ。

携帯電話の件も書かれていましたが、もし買い換えるなら、購入したマンションで使える携帯電話に買い換えてくださいね。
私の住んでるマンションの場合は、ソフトバンク
は圏外で使い物になりませんでした。
個人的には、auが電波の入りもいいし料金も安めなのでお勧めです^^。


あと、アドバイスする事は、
今購入しようとしているマンションの近くの中古マンションの売り出し価格を把握して置いてください。(築年数は、5年以内ぐらいを目安に。)
もし、購入後に数年後に売ろうとした時の目安になります。
坪単価(1坪が3.3m2だったと思います。)で何万かを出すとわかりやすいかと思います。

個人的には、娯楽費が無くなりそうなのがちょっと気になります。また厳しいのはかわりません。
が、頑張って購入計画立ててくださいね。

投稿日時 - 2007-06-17 21:00:01

補足

sea_reefさん、回答いただき、ありがとうございます。
>これは、質問者様が年間にマンションを購入後に増える生活費
>です。(車維持費含めています。)
>これに、固定資産税が約20万ぐらい追加される、という事です。
>一般論ではありません。
>これを踏まえて、今後の生活をシュミレーションしてくださいね。

車を処分することにしました。【詳細はNo7 quete_booさんへの補足を参照願います】
sea_reefさんのおっしゃる、年間増加額58.8万のうち、
車維持費38万(駐車場代:年20万4千円(月17000円なので)・
自動車税:約4万・自動車保険:10万・ガソリン代:年36000
円)が減ることになるので、
車維持費を引いた年間増加額は 20.8万になります。
固定資産税が最大20万と予想して、
合計年間増加額は、20.8万+20万=約41万ですね。
今よりも、一ヶ月あたり、41÷12=約3万4200円
支出が増えるという事になります。

私と妻の月収が、約34万として、
生活費15万+住宅費14万7千円【ローン13万+管理費8100円
+修繕積立金8700円】+固定資産税【約2万】
=約32万
34万ー32万=2万(黒字)ですね。・・ぎりぎり。
この計算は、【月収が最低の場合】+【固定資産税が年20万かかる場合】
を想定しての数字です。
この結果を見て、厳しいながらも、ボーナスを生活費に当てないで、
なんとか月々やっていけそうと思ったのですが・・。
もちろん、突然の出費が発生した場合、貯蓄を崩さなくては
なりません・・。
sea_reefさんはどう思われますか?

>引越し代や購入したマンションのカーテン購入(現在使用してい
>るのと規格が違うとおもいますので)や蛍光灯の購入代金等も考
>えて、90万残るのでしょうか?
>結構引越し代金等もお金がかかりますよ。

はい、引越し代・カーテン・室内灯などを考慮した結果、
引越し後に残る金額が90万になります。

>携帯電話の件も書かれていましたが、もし買い換えるなら、
>購入したマンションで使える携帯電話に買い換えてくださいね。
>私の住んでるマンションの場合は、ソフトバンクは圏外で
>使い物になりませんでした。
>個人的には、auが電波の入りもいいし料金も安めなので
>お勧めです^^。

こういう御意見は、私達が見過ごしているところなので、非常に
ありがたいです。ありがとうございます!
auを使っている人からも、「お勧めだよ」という話を聞いております。
ちょっと携帯電話の買い替えについてまで、頭がまわらない状態
なので、引越し後に考えさせていただきたいと思います。

>あと、アドバイスする事は、今購入しようとしているマンションの
>近くの中古マンションの売り出し価格を把握して置いてください。
>(築年数は、5年以内ぐらいを目安に。)
>もし、購入後に数年後に売ろうとした時の目安になります。
>坪単価(1坪が3.3m2だったと思います。)で何万かを出すとわか
>りやすいかと思います。

早速調べてみました(笑)。同じ面積のマンションが築7年で
3200万ですね・・。私が3890万ですから、
7年後に3200万になるとしたら、一概には言えないと思い
ますけど、年100万づつ下がるという予想になるのでしょうね・・。
重要なのは「坪単価で計算」、ですね?参考にさせていただきます!

>個人的には、娯楽費が無くなりそうなのがちょっと気になります。
>また厳しいのはかわりません。
>が、頑張って購入計画立ててくださいね。

おっしゃるとおりです。
私も妻も、我慢を強いられる事は重々承知してます。
子供の将来もありますから、さらに厳しくなるでしょうね・・
ですが、お互いの贅沢を押さえることになる事も、何度も
話合っており、協力してやっていく事で同意しています。
何度もいいますが、
ここで、皆様からいただいた御意見は若輩者の私達にとって、
非常にありがたいものです。
何か御意見があれば、何度でもおっしゃってください。
よろしくお願いいたします!

投稿日時 - 2007-06-18 13:05:40

お礼

【お詫び】seareefさん、お礼の欄を使用させていただきます。
大変申し訳ございませんが、お許し願います・・・。

--No12のお礼の続きです--

>早く返そう、早く返そう、という気持ちをなくしてください。

お気づきだと思いますが、本当に今は、ローン契約していいのかどうか、
焦っていました。でも、御意見を伺っていくうち、繰上げを焦ることより、
貯金を大事にする事に気づきました。実際に住み始めてから、生活のペースが
わかってくればさらに落ち着くと思います。早く返そうという気持ちを強く
持ちすぎないように気をつけます。

>今回一番まずかったのはマンションが4000万近くすることではないんです。
>30代前半なら4000万のマンションを買うことは不思議なことではないんです。
>買っても不思議ではないのに、どうしてみんな反対するのでしょう?
>そう、頭金が少なすぎたんです。
>でも、しっかりがんばればいまからでも挽回できます。
>4000万のマンション購入がんばってください。

ありがとうございます。挽回の余地が、あるというのは、励みになります。

>しかし、もし高利率の住宅ローンが締結されそうだったら無理しないで
>手付放棄してあきらめましょうね。
>次のチャンスが必ずありますから大丈夫です。

差しあたっては、20日(水)のローン契約の時には、上記の事をしっかり頭に入れて向かうことにいたします。
何か御意見ありましたら、苦言でも全く構いません。
是非お聞かせください。

投稿日時 - 2007-06-18 17:00:36

ANo.10

物件は 3890万円
頭金は 98万円
とありますが、このほかに貯蓄として残るのはおいくらでしょう。

頭金を払ってしまったら貯蓄0と言うことはないですよね。
失礼ですがもし貯蓄が0であれば購入を控えることも考えてもて
いいかなと思います、実際にこれから支払いが30年続くとして
貯金の余裕も無くなり、人生の1番楽しい時期を借金で生活を送る
ことになります。支払いが終わったときはおじいさん、おばあさんで貯蓄はなしではさびしいと思いませんか、できれば500万程度が手元に貯蓄としてあれば良いかなと思います、これから予期せぬ出費等も必ずあると思います。そういうときにも安心ですし、何よりゆとりが出来ます、せっかくの住宅を購入するのです、ぎすぎすした生活を送るのなら意味はありません。
すみません、すでに契約が終わってらしたのですね。
上記は一個人の考えで人それぞれですが厳しい現実が待っていることには違いないでしょう、かなりの覚悟が必要であると捉えていただけたらと思います。

投稿日時 - 2007-06-17 08:17:17

補足

再度書き込んでいただいてありがとうございます!
貯蓄は、80万残ります。予期せぬ出費のことはおっしゃる通り、意識
しております・・。
契約は終わってますが、提携銀行にローン不可にしてもらえば、
手付金も戻ってくるようです。
まだ20日(水)のローン契約日まで時間はあるので、
限られた時間の中で、皆様にご意見を伺って、
できるだけ吟味しようと考えています。
最悪、手付金を破棄してマンション購入を止めることも考えていますが、
できれば、買ってからのやりくりでなんとかできないかと方法を模索
しています。
他の皆様からも、やりくりについて提案していただいたおかげで、
厳しいながらも、なんとかやっていけるのではないか、と思い始めました。そのため、車の処分も決断しました。

suzumemoさんの意見は、現実的でありもっともです。
繰上げ返済を行っていくつもりですので、500万の貯蓄をこれから
作っていくのは、難しいですが、会社の財形貯蓄などを使っていますので、
引き続きすこしずつ貯めていく事は可能です。

>上記は一個人の考えで人それぞれですが厳しい現実が待っていることには
>違いないでしょう、かなりの覚悟が必要であると捉えていただけたらと
>思います。

貴重なご意見です。意識していくよう心がけていきます。
ありがとうございました。
また、この補足を見てご意見ありましたら、よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2007-06-17 09:04:27

quete_booです。たびたび失礼します。

ローン特約はそれです。ただ、“提携ローン”というのはどこの銀行か記載ありますか?

ふつうは、銀行名、利率、返済期間が記されています。

提携ローンとなると下手するとノンバンクで借りてくれ、なんて言われるかも知れません。

提携先銀行を確かめておくといいですよ。

>結果、車の処分を決定し、

よく決断されました。でも、そうするしか買えないんで我慢しましょう。

買うメリットとしては、
1.三井住友銀行なら低利率
2.会社が安定している(?)
3.ぜいたくしていない(?)
4.若い夫婦
5.そのマンションが気に入っている

ということでしょうか。こられはかなりのメリットでもあります。
そうなるともう三井住友銀行に融資してもらうしかないでしょう。

ただ、私が一番危惧する点は、ボーナス払いです。
いまどきボーナス払いを利用する人も減っています。
ボーナスは確実にもらえるお金ではないんです。
ボーナスが¥0になることも考えた方がよいと思います。
文面を読む限り、ボーナス頼りなのが気になりました。
ボーナス払いなしをご検討ください。

ボーナスを考えないで生活をやりくりしてみました。

給料:約28万
修繕積立金、管理費:17000円
ローン支払(月額):13万円(ボーナス払いなし私が計算)

↓↓↓収支結果↓↓↓
13万3千円

これで生活費や固定資産税をやり繰りしましょう。

生活費
>合計12万5千 程度です。

やり繰りできそうですね。
固定資産税も年20万程度はかかってくるでしょうから、ここでさらに節約を目指しましょう。

携帯電話→ソフトバンクやウィルコムに変更し、もう少し節約しては?
ほかはあまり削れるところはないですね?
3人家族なら食費を2万5千以下できませんか?

奥さまのパート給料とご主人のボーナスは貯金に回しましょう。
焦って小まめに繰り上げ返済するのはよくないです。
200~300万は貯金しておき、それ以上たまったお金で余裕があれば繰り上げ返済してください。
長く借金を返すわけですから借金とお友だちになるくらいの気持ちがよいです。ましてやいまはそんな高利率でもありません。

奥さまのパート代はお子さんの大学費用に定期預金しといてもいいでしょう。教育資金は決まったお金ですからあらかじめ貯金しておけばなにかあったときも安心してお子さんがしあわせになれます。

返済方法ですが、やはり10年固定くらいがよいのではないでしょうか?金利の上昇は下手すると6%、7%行きますよ。こればかりは予想できません。でも、行ったとき確実に家を手放さなければならなくなります。払える額ならできるだけ長期の固定金利をおすすめします。

また、お子さんがいまは小さくお金がかかりにくいですから、3800万のうち800万はもう少し奥さんにがんばって働いてもらって返してもらってよい気がします。

tama99noさんのお宅の借金額を考えると、共働きは当分避けられそうにありません。
パート代5万ではまだまだ働ける(15万前後?)と思いますがいかがでしょうか?

メリットがいくつもありますから車処分したり、奥様にがんばって頂くことで完済可能であること間違いありません。

何度も言いますが、二人の努力次第です。ぜいたくしたり、働くのをどちらかがさぼったら一気に完済不能状態に陥りますから、完済するまで初心を忘れないで励んでください。
新マンションでの楽しい日々が送られるでしょう。

投稿日時 - 2007-06-17 06:43:01

補足

>ローン特約はそれです。ただ、“提携ローン”というのはどこの銀行か
>記載ありますか?
>ふつうは、銀行名、利率、返済期間が記されています。
>提携ローンとなると下手するとノンバンクで借りてくれ、
>なんて言われるかも知れません。
>提携先銀行を確かめておくといいですよ。

契約書に提携ローンの銀行名や利率・返済期間の事は書いてなかったです
が、"提携ローン金利表"という紙を頂いています。
そこには、三井住友海上、りそな、三菱UFJ、みずほ、住友信託、中央三井、
三菱UFJ信託、横浜、京葉、などの銀行名・利率・返済期間など書いて
あります。このことでいいのでしょうか?
私は、自分の給与口座・公共料金の支払いに三井住友を使っているので、
提携ローン銀行の中から、三井住友を選んだ次第です。

>買うメリットとしては、
>1.三井住友銀行なら低利率
>2.会社が安定している(?)
>3.ぜいたくしていない(?)
>4.若い夫婦
>5.そのマンションが気に入っている
>ということでしょうか。こられはかなりのメリットでもあります。
>そうなるともう三井住友銀行に融資してもらうしかないでしょう

ご理解いただきありがとうございます。
会社は創業60年以上で,不況下でも影響をあまり受けていない会社でした。
また、"ぜいたく"に関しては特に国内・国外旅行などもしておりません。
ただ、私の実家に孫を見せに2ヶ月に1度帰省するくらいでして、
車を使っていたので、ガソリン・高速代・帰省中の雑費で、大体2万円ほど
使っていました。
それ以外は、ママ友達に誘われて車で1時間程度のところに高速で日帰り
バーベキューに行くとか、水族館に行くとか、くらいです。
私はとくに凝った趣味などないのですが、スカパーを4000円程度の
番組パックで契約していたので、番組パックは一旦やめて、
月300円の基本視聴契約だけ残しておこうと思っています。
マンション購入後、生活費のやりくりで、
番組パックの再使用が可能であると余裕の見込みが出てきたら、
再度番組パックの契約をしようかと思っています・・。
番組パックは、子供向けのチャンネルが多く視聴でき、
おもちゃで売っているビデオを買うよりも安く済んでいるので、
重宝していたという事情があります・・・。
ですが、あくまで贅沢ということであれば、スカパーもやめざるをえない
と覚悟はしています。

>ただ、私が一番危惧する点は、ボーナス払いです。
>いまどきボーナス払いを利用する人も減っています。
>ボーナスは確実にもらえるお金ではないんです。
>ボーナスが¥0になることも考えた方がよいと思います。
>文面を読む限り、ボーナス頼りなのが気になりました。
>ボーナス払いなしをご検討ください

そうですね、ボーナスが0円になる可能性もありましたね・・。
三井住友とのローン契約時に、ボーナス払い無しの場合を試算してもらう
ようにします。

>ボーナスを考えないで生活をやりくりしてみました。
>給料:約28万
>修繕積立金、管理費:17000円
>ローン支払(月額):13万円(ボーナス払いなし私が計算)
>↓↓↓収支結果↓↓↓
>13万3千円
>これで生活費や固定資産税をやり繰りしましょう。
>生活費
>> 合計12万5千 程度です。
>やり繰りできそうですね。

ありがとうございます!具体的な数字を出していただいてのアド
バイスに本当に感謝いたします!

>携帯電話→ソフトバンクやウィルコムに変更し、もう少し節約しては?
>ほかはあまり削れるところはないですね?
>3人家族なら食費を2万5千以下できませんか?

私と妻は、ほとんど、携帯で通話をしません。メールがほとんどです。
二人ともdocomoで、家族割に参加しています。私たち二人だけの家族割で
はなく、実家の家族くるみ(私の両親、兄弟)で参加しているので、
2ヶ月繰越の無料通話代が非常に有効となっています。
基本パック料金以上にかかった事がほとんどない状況です。
ソフトバンクやウィルコムは検討していたので、再度検討させていただき
ます。ただ、ソフトバンクやウィルコム(ウィルコムは私が2年前まで使用
していました)は他社への通話代がかなり高いので、docomoユーザが
知人に多い現状の今、docomoがベストかもしれません・・。
ですが、一応、アドバイスしていただいたように、料金プラン含めて、
再検討してみます。

食費を2万5千ですか・・。なかなか厳しいですが、試算してみます。

すみません、補足の文字制限にひっかかってしまいました。
続きは、お礼に書きます。

投稿日時 - 2007-06-17 07:50:54

お礼

補足の続きですが。また文字数がオーバーしています・・。
すみません、quete_booさんのNo7のお礼に残りを書きましたので、
そちらもご参照ください・・。

では、補足の続きです。

>奥さまのパート給料とご主人のボーナスは貯金に回しましょう。

これは、ボーナス払いをしないようにした場合のご提案ですよね?
わかりました。マンション購入後数ヶ月は生活費がどの程度かかるか
まだペースがわかりませんので、すぐに実行できるかわかりませんが、
ご提案を意識するように生活します。

>焦って小まめに繰り上げ返済するのはよくないです。
>200~300万は貯金しておき、それ以上たまったお金で余裕があれば
>繰り上げ返済してください。
>長く借金を返すわけですから借金とお友だちになるくらいの気持ちがよいで>す。ましてやいまはそんな高利率でもありません。
200万から300万の貯金をするとなると、2,3年はかかると
思います。3年後以降に繰上げ返済を開始という事ですね?
1年目から50万ずつでも返済すれば、元利均等払いの場合、金利分の
返済額が減って、メリットがあると思っていました・・。
焦りすぎでしょうか・・。
実は、教えての"マネー"→"その他(マネー)"でも質問を出していまして、
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3084638.html
そちらでは、年150万の繰越返済を提案されました・・。
どう150万を捻出するのかわからなかったので、アドバイスを聞いて
いるところだったのです。
quete_booさんは、年150万の繰上げ返済は現実的と思われますか?

>奥さまのパート代はお子さんの大学費用に定期預金しといてもいいで
>しょう。教育資金は決まったお金ですからあらかじめ貯金しておけば
>なにかあったときも安心してお子さんがしあわせになれます。

妻は自分のパート代を貯金に回すつもりでいました。また、パートの
勤務時間を4月がら延長したので、給料も手取りが、
月平均5万ではなく、平均8万となりました。
これは今後にとって大きいでしょうか?

No7のお礼に続きます・・

投稿日時 - 2007-06-17 09:02:23

ANo.8

#4です。

参考意見です^^。

質問者さんの回答を見ますと。

>26万(←手取りの最も少なかった時)ー(11.3万【ローン】+
4万【駐車場・共益・修繕】)= 10.7万となります。
>実際は、妻のパート代 5~6万を収入に入れると約31万(26+5)ー15.3万≒15万
で生計を立てることになります。

との事ですが、現在も月15万で生活しているのですか?(衣食住+光熱費+通信費(電話等)+医療費(お子様がいらっしゃるので)+養育費等)
ボーナスで生活費は補填されていませんよね。

いろいろ調べているようなので、わかっていると思いますが、単純に現在の住居費(駐車場代含む)とマンション購入後の住宅ローン+管理費等+駐車場代を比較しますと、年間、約58.8万増加するようです。これにプラスして固定資産税12万~20万(都心の固定資産税額はわからないので)はみておいてくださいね。(当初はもう少し安いはずですけど)

どうですか、やっていけそうですか?
質問者様がやって行けると判断した場合は、
購入事情も書いてありましたので、気合を入れて前向きに、購入してください。給料も上がっていくみたいですし。

そして、ここからは、ちょっと調べてみました。
あくまでも、少しでも安くするための参考意見です。(判断は御自身で決めてくださいね。)
#2さんが貼られた http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp で計算してあります。

銀行は、三井住友銀行ではなくてはだめですか?
みずほ銀行の利率で計算してみました。(三井住友銀行と同じ条件です。)

3000万(内ボーナス返済分500万)(固定10年 2.4%) + 800万(内ボーナス返済分200万)(変動 1.925%)35年払い。

これですと
月返済額は、約10.7万 約ボーナス時約14.6万となります。

みずほ銀行での年間返済額 (10.7×12)+(14.6×2)= 157.6万
三井住友銀行での年間返済額 (11.3×12)+(18×2)= 171.6万
差額が14万安くなります。

これは、あくまでも、ホームページ上の金利で計算しましたので、もし興味がありましたらご自身で確認してくださいね。(もっといいのがあるかも知れません)

みずほ銀行の金利は、↓
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/campaign/loan_hou_limited.html

みずほマイレージに入りますと(条件はありますが)さらに優遇(ポイントで金利が優遇されるみたいです)されますよ。↓
http://www.mizuhobank.co.jp/mmc/tamaru/
http://www.mizuhobank.co.jp/mmc/tsukau/

ながながと書きましたが、最善の方法でマンションを購入してくださいね。


くどいようですが、参考意見です。

投稿日時 - 2007-06-16 01:37:23

補足

参考意見とはおっしゃいますが、貴重なご意見です。感謝いたします。

>現在も月15万で生活しているのですか?(衣食住+光熱費+通信費
>(電話等)+医療費(お子様がいらっしゃるので)+養育費等)
>ボーナスで生活費は補填されていませんよね。

はい、ボーナスで生活費は補填しておりません。
衣食住:5万
光熱費:電気・ガス・水道の合計 約2万5千
通信費(電話等):夫婦の携帯代合計1万、インターネット関連6千円
医療費:子供は二歳なので医療費無料です。
養育費等:保育園 3万
合計12万5千 程度です。

>いろいろ調べているようなので、わかっていると思いますが、単純に現在
>の住居費(駐車場代含む)とマンション購入後の住宅ローン+管理費等+
>駐車場代を比較しますと、年間、約58.8万増加するようです。

58.8万というのは、私の場合ですか?それとも一般論なのでしょうか?

>銀行は、三井住友銀行ではなくてはだめですか?
>みずほ銀行の利率で計算してみました。
>(三井住友銀行と同じ条件です。)

>3000万(内ボーナス返済分500万)(固定10年 2.4%) +
>800万(内ボーナス返済分200万)(変動 1.925%)35年払い。

>これですと
>月返済額は、約10.7万 約ボーナス時約14.6万となります。

>みずほ銀行での年間返済額 (10.7×12)+(14.6×2)= 157.6万
>三井住友銀行での年間返済額 (11.3×12)+(18×2)= 171.6万
>差額が14万安くなります。

調べていただいたのですね!
お手数をかけていただいてありがとうございました!
銀行は三井住友が提携ローン銀行のリストにあったことと、
自分の給与口座・公共料金引き落としに使用していることから、
デベロッパに「金利の優遇幅が(全期間優遇で)1.2%以上になると
思います」と言われたので、選んだまでです。

みずほの情報ありがとうございました。
金利を三井住友と比べてみました↓。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/
金利・優遇は三井住友のほうがいいようです。
三井住友銀行での年間返済額 (11.3×12)+(18×2)= 171.6万
の金利は4%で計算されているので、みずほより高いのだと思います。
それと、優遇プランは、「当初期間優遇」ではなく、「全期間優遇」に
するつもりです。seereefさんの行ってくださったみずほの計算は、
当初期間優遇ですよね?ぜひ参考にさせていただきます。

具体的に、月々の支払いとボーナス時の支払い額が数字で出てくると、
どうにかやれないだろうかという思いになります。
今後とも、意見がありましたら、是非御聞かせください!
よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2007-06-16 04:44:23

#2です。みなさんにマメに返信されていて実直な方とお見受けしました。

結論から申し上げます。

>実際は、26万(←手取りの最も少なかった時)

う~ん、厳しい。。。

手付金はいくらお支払しましたか?
100万?200万?

契約書に記載あるローンが期限までに降りなかった場合、無条件で
買主は白紙撤回(手付金返納)できる。これがローン特約です。

ほとんどの売買契約書にはこの条項がありますが、tama99noさんの
売買契約書に記載ありますか?

手付金支払時にこのローン特約解除の条項を付け加えることを
tama99noさんが特に希望していなければこの条項はついていないと
思います。

手付金はおいくら支払いましたか?
まだ払っていないとかであれば、ここは退いてはいかがでしょうか?

もし手付金数百万円支払ったということであれば、購入する術も検討
します。

買えないことはないと思いますが、相当厳しい予感です。

特約解除ができればぜひ検討してみてください。

手付けの額、ローン特約条項をいますぐ調べて補足頂ければまた回答
致します。

投稿日時 - 2007-06-16 01:14:04

補足

ご理解ある回答をいただきありがとうございます。

>>実際は、26万(←手取りの最も少なかった時)
>
>う~ん、厳しい。。。

やはり厳しいでしょうか・・。26万は残業代が最も少ない時の給料です。
平均すると、29万くらいが手取りとなります・・。

さて、本題です。
手付金についてですが、その前に、参考情報として、
売買価格について報告させてください。
売買価格:3898万円
(物件価格:3807万9千円 消費税:90万1千円)
という内分けです。

なので、手付金として端数の98万を払っております。
手付金:98万
残代金:3800万
こういった状況で、20日(水)のローン契約を控えている状況です。
ちなみに、諸費用分のお金は、準備しておりますので、
ローンに含んでおりません。

>ほとんどの売買契約書にはこの条項がありますが、tama99noさん
>の売買契約書に記載ありますか?

契約書にこうありますが、この事でしょうか?
第○○条(提携ローン利用の特例)
1.買主が本物件の売買代金の一部の支払いに充てるため、提携ローンを利用する場合、買主は借入れ申込みおよび保証委託契約・金銭消費貸借契約・抵当権設定契約の締結など必要な諸手続きを売主が指定する期日までに行うものとします。
2.本契約締結後、買主の責任によらず、提携ローン融資が不承認となった場合、買主または売主は本契約を解除することができます。この場合、売主は受領済の金銭を無利息にて買主に返還します。

↑これですよね!!

ちなみに、今夜、妻とこの掲示板の内容を見ながら話合いました。
そして、quete_booさんが No.2で指摘されていた事を検討しました。

>生活設計を見直しましょう。
>1.車を処分する。 → 毎月17000年+αが節約できる
>2.繰上げ返済を利用する → ボーナスなど臨時収入があればこまめに
> 繰上げ返済する
>3.絶対会社を辞めない

結果、車の処分を決定し、
繰上げ返済も毎年50万を目標にしました。
車を処分することで、「車検・任意保険の更新・自動車税・維持費・
駐車場代」、が削れます。内分けは以下になります。
車検(11万)
任意保険の更新(10万)
自動車税(約4万)
維持費(ガソリン代:2ヶ月に一回給油.1回につき、満タンにして
6000円。年6回の給油で6000x6=36000円)
合計:28万6000円

ちょうど7月末に車検・保険の更新を控えていたので、
来月中旬に処分すれば、車検代・保険代の支出は抑えられることに
なります。
ちなみに、引越しは7月初旬を予定しているので、引越しが終わってから
車の処分をする事にしました。

繰上げ返済に関しては、毎年50万は厳しいと思うのですが、
ボーナスが夏冬合わせて手取り110万として、
ローンのボーナス返済分(3800万のうち800万をボーナス返済分とし
て予定している)に、
「夏18万~23万」 + 「冬18万~23万」=36万~46万
取られたとしたら、ボーナスの残金は65万~74万です。
車の処分によって、任意保険/自動車税/駐車場代/ガソリン代も浮いてます
から、ボーナス残金65万~74万のうち30万を繰上げ返済に
充てるとして、
「ボーナス30万 + "任意保険/自動車税/駐車場代/ガソリン代"17万
+ "月々の生活費から貯めた1年分" 3万」= 50万
となり、繰上げ可能と算出したのですが・・・。
どう思われますか??ご意見を御聞かせください。

すみません、深夜の書き込みで意味がわからない点がありましたら、
ご指摘ください。
よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2007-06-16 03:48:16

お礼

No9の補足の続きです・・

>返済方法ですが、やはり10年固定くらいがよいのではないでしょうか?
>金利の上昇は下手すると6%、7%行きますよ。こればかりは予想でき
>ません。でも、行ったとき確実に家を手放さなければならなくなります。
>払える額ならできるだけ長期の固定金利をおすすめします

それでは、10年固定(3000万) + 変動金利(800万)の
組合わせで問題ないということでしょうか??
返済可能な目処が出てきて、勇気つけられてきました。

>また、お子さんがいまは小さくお金がかかりにくいですから、3800万
>のうち800万はもう少し奥さんにがんばって働いてもらって返してもら
>ってよい気がします。

返済計画については、今後も妻と相談していきます。
まずは、ローン契約方法を確定させたいですね。

>tama99noさんのお宅の借金額を考えると、共働きは当分避けられそう
>にありません。
>パート代5万ではまだまだ働ける(15万前後?)と思いますがいかが
>でしょうか?

今は、子供の保育園の送り迎えがあるので、1日フルタイムでパート
勤務しておりません。今できる、彼女の精一杯が月8万なので、15万
は厳しそうです・・。

>メリットがいくつもありますから車処分したり、奥様にがんばって頂く
>ことで完済可能であること間違いありません。

ありがとうございます。マンションの契約解除を求めるご意見が多い中、
どうにかやりくりできるご提案をいただけた事が本当に嬉しく、
勇気づけられました。涙が出そうです・・。
そのお言葉をいただけた事が本当に私達を後押ししてくれます。
まだ、これから始まることなので、気を抜いてられません。
また、この補足を見て、何か思われましたら、
是非ご意見をください。
ありがとうございました!

投稿日時 - 2007-06-17 09:03:38

ANo.6

通常、竣工してから、販売時は値引きがあります。
弱気で2-300万値引く場合もあります。
また、入居者に内密の約束でローン、登記司法書士等手数料
の値引きをするときもあります。
販売会社は、すこし、あせって、あなたに契約をせまったのでしょうか?金利計算も1.4-5%と低めを提示していることなど。
提携ローン銀行が融資をしてる不動産会社なら、過剰融資も通す
こともあります。

ずば抜けて、その物件がいいいのなら、仕方ありません。
つい、契約してしまったのなら
案外ローン流れに持って行くのがいいかもしれません。
銀行に出向いて、これからの転職、帰省のことを伝え
今回のローンを流したほうがいいような気もします。

注文住宅なら、担当者と付き合いは、続くが、
マンション販売は、担当者の名前、顔が思い出せなくなる。

投稿日時 - 2007-06-15 01:12:11

補足

再度回答していただき、ありがとうございます!

>通常、竣工してから、販売時は値引きがあります。
>弱気で2-300万値引く場合もあります。

2-300万ですか!それはすごいですね・・・。
確かに竣工した後の契約でしたから、壁や床の色を選べません
でしたし、内装に関しての変更はできません。
実は1年前、このマンションがモデルルームを開設したばかりの頃に
見に来たことがあったのですが、その当時の価格表と、
先月(つまりまだ契約前の段階で)購入相談しに来た時に見せてもらっ
た価格では、100万下がっていました。
購入相談時に、私も値引きを交渉しましたが、その日に見に来ていた
他のお客さんの中に2組希望者がいたそうなので、デベロッパは
強気でした。「あなたに売れなくても、次がいますよ」、
ってな具合ですね。
今、関東のデベロッパは金利上昇を待って、
売り控えの状態です。購入希望者は増えていますから、
1棟あたりの希望者が増えている状態なのです。

>販売会社は、すこし、あせって、あなたに契約をせまったの
>でしょうか?金利計算も1.4-5%と低めを提示している
>ことなど。

前述のように、2組の待機希望者がいましたから、焦っていたのか
どうかはわかりません。
金利計算を 変動 2.6%(優遇1.2%)→1.4%として、
「あなたは買えるんですよ」と誘導して買わせたかったのかな
とさえ思えます。私も、変動・固定などの事を詳しく知らなかったので、「買えるんだ!?」って事で舞い上がってました。
営業としては売りたいわけですから、買う方の負担など考慮していない
でしょうね。
すでに竣工した物件で空き物件がある場合、
修繕積立金や管理費をデベロッパが支払う義務があるので、
余計な支出がかかっています。そう考えると空き物権を早く売りたい
って焦っていたのかもしれませんね。

>提携ローン銀行が融資をしてる不動産会社なら、過剰融資も通す
>こともあります。

三井住友のような大手都市銀行でも通しますか?むしろ大手だから
やるのでしょうかね?不安になってしまいます・・。

>ずば抜けて、その物件がいいいのなら、仕方ありません。
>つい、契約してしまったのなら
>案外ローン流れに持って行くのがいいかもしれません。
>銀行に出向いて、これからの転職、帰省のことを伝え
>今回のローンを流したほうがいいような気もします。

ずば抜けてはいい物件ではありません・・。間取りには不満があったり
します。ですが、No1さんへの補足でも触れましたが、子供の育児環
境も考慮したり、自分の通勤に負担が増えないなどトータルで見て
判断した結果です。
ですが、ローン流れについても今夜妻と最終相談してみようと
思います。
契約を破棄する御意見が多いと、当事者の私としてはどうしても信じたくないのですが、皆様の客観的な意見、それが現実なんですよね・・。
貴重な御意見をくださりありがとうございました。
また、何か思いつきましたら、書き込みをお願いいたします。

投稿日時 - 2007-06-15 17:27:23

ANo.5

3000万(固定10年 2.8%) + 800万(変動 1.625%)
ですと、固定金利期間が終わる頃にはお子さんが中学生となり出費も増え、ローン返済額増と併せてダブルパンチになります。

2500-3000万円分は35年ローンとすることでしょう。
残りの800-1300万円は変動にして可能なかぎり繰上げ返済をすることです。

返済そのものはシュミレーションの答えが正しいものです。

■これまでの回答者の方々のご意見は皆一様に「厳しい」です。確かに厳しいです。けれども、考えてみてください。

ご自身は32歳です。これから働き盛りの年代になってきます。この先、出世も昇給も無く収入については「現状維持」で過ぎていく人生なのでしょうか?30そこそこで、そんな守りの人生計画であるなら、マンションを買おうが買うまいが、大した違いはありません。どのみち「あまりおもしろくない結果」となるでしょう。

金儲けが難しいのはわかっていますが、派手なことをせずとも、会社や勤めで業績を伸ばし、少しづつ収入を増やしていくことは可能です。頑張っても収入が増えないような会社であれば、会社に問題があります。

結論として、2つに1つです。
契約金を授業料と思って契約を破棄し、3-5年一生懸命貯金をして頭金を増やし(=借入額を減らす)再度購入に挑戦するか、無理を承知で不転退の決意で収入増と節約を目指すか、です。

このままの生活の「現状維持」では「座して死を待つ」のと同じです。

投稿日時 - 2007-06-14 23:58:41

補足

回答いただきありがとうございます。

>3000万(固定10年 2.8%) + 800万(変動 1.625%)
>ですと、固定金利期間が終わる頃にはお子さんが中学生となり出費も
>増え、ローン返済額増と併せてダブルパンチになります。

そうですね10年後は子供が中学に入る年、塾などの
習い事で出費がかさんできます・・。忘れていたわけではありませんが、意識していかないといけませんね。

>2500-3000万円分は35年ローンとすることでしょう。
>残りの800-1300万円は変動にして可能なかぎり
>繰上げ返済をすることです。

参考にさせていただきます。
質問させてください。
35年というのは、フラット35ということですか?
それとも、以下の三井住友のHPに載っている
【全期間固定金利ローン 20年超~35年】3.2%という物ですか?
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/

>返済そのものはシュミレーションの答えが正しいものです。

三井住友の【借り入れ計画シュミレーション】は、
今後の金利上昇を予想して4%で計算しているそうです。
なので、シミュレーション結果が厳しいような気がしますが、
これは、自分の都合の良い認識だと思ってます。
現実は厳しいということですね。
よくわからないのは、三井住友銀行のシミュレーションでは、
【無理なくご返済いただける借入金額のめやす】が、『2681万』
【あなたの返済の負担度合い】が『ご返済の負担が大きすぎるタイプ、
と結果が出ているのに、デベロッパの提携ローン先である三井住友の
ローン審査が通っていることです。
これはNo6さんが言うように、『提携ローン銀行が融資をしてる不動産会社なら、過剰融資も通すこともあります。』ということなのでしょうか・・?

>ご自身は32歳です。これから働き盛りの年代になってきます。
>この先、出世も昇給も無く収入については「現状維持」で過ぎて
>いく人生なのでしょうか?

私の会社は、上場はしていませんが創業60年以上の株式会社です。
労働組合もあり、定期昇給も今のところしっかりしております。
不況時も業績が著しく下がったわけではありませんでした。
なので、現状の収入よりは上がっていくということを
仮定にしてしまいましたけれども、慎重に吟味した上で、結果、
マンションを購入した次第です。

>金儲けが難しいのはわかっていますが、派手なことをせずとも、
>会社や勤めで業績を伸ばし、少しづつ収入を増やしていくことは
>可能です。頑張っても収入が増えないような会社であれば、
>会社に問題があります。

励ましのお言葉、とてもありがたく、感謝いたします。
派手な事はできない性分なので、少しづつでもスキルアップして
会社での業績を伸ばしているところです。
頑張れば、賞与の時期に成果配分として支給される仕組みですから、
あとは自分次第だと思っています。
会社の状態から判断して、最低でも今後10年は潰れることは
ないでしょう。何かのトラブルで潰れる事はどこの会社でも
可能性はありますが・・。とりあえず10年は大丈夫だと思います。
なので(都合のいい考え方かもしれませんが)収入が減るような事は
考えにくいと思っています。

>結論として、2つに1つです。
>契約金を授業料と思って契約を破棄し、3-5年一生懸命貯金をして
>頭金を増やし(=借入額を減らす)再度購入に挑戦するか、
>無理を承知で不転退の決意で収入増と節約を目指すか、です。
>このままの生活の「現状維持」では「座して死を待つ」のと同じです。

具体的な提案、ありがとうございます。
やはり、No1さんへの補足でも書きましたが、
今後、この地区のマンションを購入しずらくなる状況が予想されている
ことから、どうしても私達は買いたいです・・。
ですが、今夜妻ともういちど、皆様の意見を参考に、
契約破棄を含めて、話合いたいと思います。

ponsuke04さんの御意見で、全く無理な話ではないという事が聞けた
だけでも、非常に励まされました。
今後の負担を再度考慮してみて、最終決断を下したいと思います。
また報告させていただきます。

投稿日時 - 2007-06-15 16:16:16

ANo.4

お気を悪くしないでくださいね^^。

皆様も書いていますが・・・かなり厳しいと思います。
住宅ローンは、よく年収の30%と言われますが、マンションの場合は20%ぐらいが(管理費+修繕積立があるため)丁度いいと思います。

家を購入しますと、住宅ローンの返済金額の他にも出費が増えますよ。
1.固定資産税と言う物がかかります。
2.管理費や修繕積立金は、購入後上がっていくと思います。
  長期修繕計画を販売会社から見せてもらっていると思いますが・・・・。
3.もし、今住んでいる所より部屋が広くなるのであれば、光熱費等も結構かかります。
4.お子様の今後の教育費

その他、いろいろとお金がかかりますので、しっかり計画された方がいいと思いますよ。
住宅ローンは、いくら借りられるかでは無く、いくら返せるかが基本ですから。

特に、車はあきらめた方がいいと思います。
(ガソリン代+駐車場代+車検+税金が節約できます。)


参考意見としてみてくださいね。

投稿日時 - 2007-06-14 22:10:44

補足

御意見いただきありがとうございました。
修繕積立金が増えていくことは、もちろん確認済です。
ボーナス支払いはする予定です。
ちなみに、
契約前の購入相談の時点で、デベロッパから出されたは案では、
3800万のうち、「800万をボーナス払いにあてる」事に
なっています。
(月額返済総額)3000万 + (ボーナス返済総額)800万

なので、2.8%(10年固定、1.0%優遇金利)として計算すると、
月の支払い 11,2133円、ボーナス返済 18万円程度
となっています。
こういう支払い額なら、どう思われますでしょうか・・?
収入に関しては、私の最初の書き方が悪かったのでしょうか。
夫婦共働きですので、詳しく言いますと、
(夫) 570万 (妻) 60万 合計 610万
となります。
それでも、かなり厳しいには変わらないですね・・。
車の処分について、今夜考えてみます・・。
厳しい意見を多くいただいていますので、確かに暗くなってしまい
ますけれども、目をそらさずに拝見させていただいておりますので、
今後も何かアドバイスがありましたら、よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2007-06-15 15:43:08

ANo.3

住宅購入おめでとうございます。
本題ですが、相談者さんは、公務員、資格職、上場会社員
のような気がします。与信幅からして。

ローン電卓で計算すると、月13万ぐらいの返済で、
今日も長期プライムが上昇ぎみなので、実行時に少々の
金利上昇はあるかもしれません。10日の長プラ
給与が上昇しないのなら、少し苦しいと思います。
繰上げ資金を貯金しましょう。

13-14+管理費合算1.5+固定資産税1万+駐車場代1.7
=17万円。

金利は平成15年あたりが底、公庫2%35年固定だった。
今後平成30年までゆっくりと上昇します。
以前のように7%ぐらいまで、上がらないとおもいますが
そうなれば、給与も大幅に上がっています。
通常金利は4-5%が望ましいと言われています。
金利は最悪8%ぐらいまで計算しましょう。

暗くなっちゃいましたが、新居はいいですよ。
賃貸のように、いろいろ言われないし。

固定と変動でいいと思いますよ。
10年間まあまあ繰上げして下さい。
あまりの節約は勧めませんが。

投稿日時 - 2007-06-14 21:11:14

補足

回答ありがとうございます
>相談者さんは、公務員、資格職、上場会社員ような気がします。
>与信幅からして。

私は、上場しておりませんが株式会社の技術職をしている社員です。

>今日も長期プライムが上昇ぎみなので、実行時に少々の
>金利上昇はあるかもしれません。10日の長プラ
>給与が上昇しないのなら、少し苦しいと思います。
>繰上げ資金を貯金しましょう。

すみません、10日の長プラって何ですか?
繰上げ返済は、毎年50万を目標にしています。
契約前の購入相談の時点で、デベロッパから出された案では、
3800万のうち、「800万をボーナス払いにあてる」事になって
います。
(月額返済総額)3000万 + (ボーナス返済総額)800万

なので、
月の支払い 11,2133円 ボーナス返済時 18万円程度
です。

こういう支払い額なら、どう思われますでしょうか・・?

>今後平成30年までゆっくりと上昇します。
>以前のように7%ぐらいまで、上がらないとおもいますが
>そうなれば、給与も大幅に上がっています。

7%くらいまでなった場合、給与も大幅にあがるから、
結局月々の収入に占めるローンの割合は変わらないという意味で
よろしいでしょうか?

>通常金利は4-5%が望ましいと言われています。
>金利は最悪8%ぐらいまで計算しましょう。

変動金利が4-5%になるということですか?
それとも、固定金利が4-5%になるということですか?
契約前の購入相談時に、デベロッパの人が言っていたのですが、
「バブルの時のような利率まで上がると、借りる人がいなくなるので
そうなると銀行が困る。なので、変動が4%となるのが考えにくい」
と言っていたのですが・・・。
デベロッパは買わせようとして都合のいい事しか言ってないようにしか
思えず、言うことが信用できなくなっています・・。
このデベロッパの意見ついてはどう思われますでしょうか?

投稿日時 - 2007-06-15 15:24:42

う~ん、ちょっと12万で納めるのは不可能としか言えませんね。
AFPです。

http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp

3800万
35年返済
2.8%(10年固定、1.0%優遇金利)
ボーナス支払なしで計算してみたところ
月々の支払額が142,050円
となりました。
これにさらに駐車場代、共益費、修繕積立金が付加されるので
17万~18万を35年間毎月支払うことになります。

給与が47万くらい。手取りで40万前後でしょうか。

そうすると
40万ー17万=23万

で毎月の生計を立てることになります。
不可能ではないですね。

>どのようなミックス返済が向いているのでしょうか?

ただ、やはり3800万のローンは年収に比して大きかったと思います。

いくら利息部分を減らしても元金の返済額は変わりません。
元金の返済額だけで9万と決まってしまいます。

これはどうミックスしようが動かせない額なんです。

将来も右肩上がりで給料が上がる企業にお勤めなら、変動金利部分を
大きくし、将来降格などありそうな企業なら固定金利を使う、など
としかアドバイスできません。

生活設計を見直しましょう。
1.車を処分する。 → 毎月17000年+αが節約できる
2.繰上げ返済を利用する → ボーナスなど臨時収入があればこまめに繰上げ返済する
3.絶対会社を辞めない

車を処分すると毎月のローン+共益、修繕金が15万以下に納まります。
15万となればふつうにマンション借りるのと同じくらいの額ですよ。

以上を守れればどうにかこうにかやっていけるでしょう。

どうしても車を持ちたいのであれば・・・。

ローン特約つきの契約を締結されているでしょうから三井住友銀行になんとかローンを否認してもらって白紙解除することをおすすめします。

やはり一時しのぎはできる額ですが、35年となると厳しい気がしてなりません。

投稿日時 - 2007-06-14 21:08:30

補足

回答をいただきありがとうございました。

>ボーナス支払なしで計算してみたところ
>月々の支払額が142,050円
>となりました。
>これにさらに駐車場代、共益費、修繕積立金が付加されるので
>17万~18万を35年間毎月支払うことになります。

ボーナス支払いはする予定です。
契約前の購入相談の時点で、デベロッパから出されたは案では、
3800万のうち、「800万をボーナス払いにあてる」事に
なっています。
(月額返済総額)3000万 + (ボーナス返済総額)800万

なので、月の支払い 11,2133円 ボーナス返済 18万円程度
となっています。
こういう支払い額なら、どう思われますでしょうか・・?

> 給与が47万くらい。手取りで40万前後でしょうか。

給与は、手取りで26~30万です。
残業の程度で上下します。

> そうすると
> 40万ー17万=23万
> で毎月の生計を立てることになります。
> 不可能ではないですね。

実際は、
26万(←手取りの最も少なかった時)ー(11.3万【ローン】+
4万【駐車場・共益・修繕】)
= 10.7万
となります。
実際は、妻のパート代 5~6万を収入に入れると
約31万(26+5)ー15.3万≒15万
で生計を立てることになります。
厳しいでしょうか・・。

> いくら利息部分を減らしても元金の返済額は変わりません。
> 元金の返済額だけで9万と決まってしまいます。

すみません、話の腰を折ってしまうようで申し訳ないのですが、
9万という数字はどういう計算で算出されたのでしょうか?

> 将来も右肩上がりで給料が上がる企業にお勤めなら、変動金利部分を
> 大きくし、将来降格などありそうな企業なら固定金利を使う、など
> としかアドバイスできません。

会社がどうなるかについては、確かに業績次第になりますから
今はわかりません。
わかっていることは、労働組合があり、
昇給もしっかりある会社なので、基本的には右肩上がりの企業です。
繰上げ返済を目指して変動金利にするか、繰上げ返済を意識しすぎて、
貯蓄の余裕を壊さないよう支払い額の安定している固定金利で行くか、
もう少し、みなさんの意見を聞いてから考えたいです。

>生活設計を見直しましょう。
>1.車を処分する。 → 毎月17000年+αが節約できる
>2.繰上げ返済を利用する → ボーナスなど臨時収入があればこ
> まめに繰上げ返済する
>3.絶対会社を辞めない

生活設計は見直すことにします。車の処分も検討します。
繰上げ返済は、1年で50万ずつできればと計画中です。
会社はもう辞められないですね・・。

>どうしても車を持ちたいのであれば・・・。
>ローン特約つきの契約を締結されているでしょうから三井住友
>銀行になんとかローンを否認してもらって白紙解除することを
>おすすめします。

この意味が少しわかりづらかったのですが、白紙撤回というのは、
マンション契約を破談にするという意味でしょうか?
もう少し、詳細を教えてくださいませんか?
よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2007-06-15 14:42:59

ANo.1

お答えにはなっていませんが…

物件は 3890万円
頭金は 98万円

所得は、年収570万
妻も月5、6万ほどのパート収入があります。

ご質問をここまで読んで、失礼ながら「返済は厳しいな」
と感じました。さらに小さなお子様がいるとのこと。
今後、年収が急に増えるか、奥様がパートではなく定職に
おつきになるかしないと、かなり無理な返済になるかと存
じます。

お答えにはなりませんが、なんとか購入を見送って、別の
物件を探すことはできないのでしょうか。

投稿日時 - 2007-06-14 20:57:59

補足

ご意見、ありがとうございます。
提携ローン会社である、三井住友銀行とのローン契約が来週水曜に
控えています。
色んな方の意見を見て、厳しい状況であることがよくわかりました。
胸の痛む思いです。

>お答えにはなりませんが、なんとか購入を見送って、
>別の物件を探すことはできないのでしょうか。

購入を見送るかどうか、今夜妻と相談してみます。
ただ、購入した物件は東京都墨田区でして、第2東京タワーの
建設や再開発地区のため、マンション価格が急激に上がっています。
今回、無理をして購入に踏み切ったのは、今後のマンションでは
価格の急上昇で購入不可能になると判断したためです。
実際、1年半前にも別のマンションを購入しようとして契約直前まで
いきました。その時は、子供が生まれたばかりだったので、
貯蓄が全くなくなってしまう状況を嫌ってあきらめましたが、
購入を見送ったマンションと同じ程度の間取り・施設のマンションが、
今では300~400万増で販売され始めています。
今回買ったマンションは、昨年の晩夏頃に売りに出た物件で、
価格の高騰化する前の物件でした。
こういった状況から、購入に踏み切ったわけです・・・。

では、なぜ墨田区にこだわるのかというと、
妻の実家が近く、子供の教育のためにも祖父母との共生意識を
持たせたいからなのです。
他の物件を探すことができない理由は上記の通りです。

投稿日時 - 2007-06-15 14:38:48

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