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解決済みの質問

住宅取得資金のための贈与税・相続税対策

住宅取得資金のための贈与税・相続税対策について、
アドバイスをお願い致します。

以下に、贈与に関する内容を列記します。

贈与者:父親67歳
受贈者:実子36歳
その他:母親・弟1人

入居予定日:平成19年12月~平成20年3月
建築物:注文住宅の新築
贈与額:2400~2500万円
本人自己資金:100万円
ローン支払額:1100万円(本人名義ではなく父親との合算になるかもしれません)
土地住宅購入額:計3500~3600万
贈与者の固定資産評価額:土地家屋合計2800万円(父母共同名義)
贈与者のその他の資産:500万円位

※贈与を受けるのは今回初めてです。

質問事項
1.相続時精算課税の「特例」について
相続時精算課税の特例は適用期限が今年一杯のため、
今年末までに新居に入居する必要があると聞きました。
贈与者の年齢・贈与額から判断する限り、
当方は特例ではなく通常の相続時精算課税を適用できると判断しました。
したがって入居を急ぐ必要はないと思っていますが、
この判断に間違いはないでしょうか。

2.土地の先行取得について
土地の先行取得には贈与資金を使えないようですが、何か対策はないでしょうか。土地は近日取得予定(1700万円)で、支払いは土地・建物一括でローンを組むことになっています。この場合、「建物と共に取得する土地であることの条件」を満たすものと見做されますか?もし要件を満たしていなかった場合、贈与税はどのようになりますか?

3.税金対策について
相続時精算課税制度
暦年課税制度
どちらを利用するのが得策でしょうか。

4.土地建物の名義について
父親・本人共同名義
本人名義
どちらで登記するのが得策でしょうか。

説明不足がありましたら捕捉します。
質問事項が多いので、分かる範囲の回答でも結構です。
ご教示お願いいたします。

投稿日時 - 2007-01-24 17:25:40

QNo.2692706

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

ご質問が適切な前提条件と共に整理されていて回答しやすいですね。

>1.相続時精算課税の「特例」について
>相続時精算課税の特例は適用期限が今年一杯のため、今年末までに新居に入居する必要があると聞きました。
いえ、今年末までではなく、今年末までに贈与、居住は来年3/15までです。ただし完成が伸びても上棟+α程度は出来ているでしょうから延長規定をご質問の場合には使えるでしょう。


>贈与者の年齢・贈与額から判断する限り、当方は特例ではなく通常の相続時精算課税を適用できると判断しました。

そのご判断も間違いではありません。この場合には建築に関する要件などは一切なくなりますから。

>したがって入居を急ぐ必要はないと思っていますが、この判断に間違いはないでしょうか。
住宅取得特例の完全非課税1000万を使わないことにはなりますが、前提条件にて相続税がかかるような資産はなさそうなので、問題ないでしょう。


>2.土地の先行取得について
>土地の先行取得には贈与資金を使えないようですが、何か対策はないでしょうか。
いえ、それは住宅取得特例における建築資金としてみなすかどうかの話です。

本則の相続時清算課税制度自体は使途をといませんから、本則の2500万の枠を使えばなんの問題もありません。
>「建物と共に取得する土地であることの条件」を満たすものと見做されますか?
みなされませんが、上記の通り住宅取得特例をつかわなければ関係ないはなしです。

>3.税金対策について
>相続時精算課税制度
>暦年課税制度
暦年課税制度は非課税枠が110万しかないので選択の余地はありません。相続時清算課税制度しか方法はありません。膨大な贈与税を支払う選択はありえませんので。

>4.土地建物の名義について
>父親・本人共同名義
>本人名義
>どちらで登記するのが得策でしょうか。

得策の問題ではありません。
出資した人がその持分を登記します。
異なる場合は贈与になります。

相続時清算課税制度で贈与を受けた場合には、資金を出したのは受贈者なのですから、受贈者の持分にしなければなりません。


質問外のことですが、一つ気になるのはローンのことです。
ローンの名義がご質問者であれば、父親が連帯保証人であろうとそのローン資金はご質問者が出したものとして、持分を登記します。

連帯債務、つまりローンの債務者が複数でご質問者と父親がおなじ債務者となるタイプのローンの場合には、不動産の登記の持分から逆にこのローンの持分が決定されることになるので、実際に返済するのがご質問者であれば、連帯債務であっても、このローンはご質問者が出資したとして持分登記が必要です。

投稿日時 - 2007-01-24 19:08:08

お礼

迅速且つ丁寧なご回答をいただき有難うございました。
税務署に税金対策の問合せはしにくいので、大変有難いです。

本則を利用できることが確認できたので安心しました。

>本則の相続時清算課税制度自体は使途をといませんから、本則の2500万の枠を使えばなんの問題もありません。

本則と特例の詳細な違いを把握していませんでした。
この違いは自分にとって重要なので、
教えていただいて助かりました。


持分の件については、まだ殆ど考えていませんでした…
持分を考慮した場合、父親は連帯保証人扱いの方がよいのでしょうか?

「10年ローンを組んだ場合、本人名義だと800~900万円位しか借りられないのでは」とハウスメーカーの方に言われましたので、
不足300万円分を補うために合算・連帯債務となる可能性が高そうです。
ただ、これ以上親に負担をかけたくないので、
実質的な返済はほとんど全て自分で行うつもりですが…(形式は別として)

必要に応じて、ローン返済期間の延長による本人名義のローンも検討しています。

最終的な目的は節税対策ですので、できれば相続時に
節税しやすい方法を選択したいと思っています。

名義・持分に関する知識不足のため、おかしなことを書いていたらすみません。

投稿日時 - 2007-01-24 23:24:22

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回答(2)

ANo.2

>持分を考慮した場合、父親は連帯保証人扱いの方がよいのでしょうか?
そういうことはありません。連帯保証債務であっても不動産持ち分登記で全部ご質問者に割り振ればよいだけですから。

>不足300万円分を補うために合算・連帯債務となる可能性が高そうです。
連帯債務となるのか連帯保証となるのかですね。

>実質的な返済はほとんど全て自分で行うつもりですが…(形式は別として)
であれば持ち分で父の分を登記しないようにして全部自分名義にすれば解決できるものと思います。

>最終的な目的は節税対策ですので、できれば相続時に節税しやすい方法を選択したいと思っています。

相続税というのは資産家を相手にした税金です。
非課税枠は、基礎控除が5000万、それに相続人1人につき1000万あります。

たとえばお父様が亡くなった場合、お母様、ご質問者だけが相続人としても、
5000万+1000万×2人=7000万の非課税枠があります。

われわれのような庶民が気にする話ではありません。

投稿日時 - 2007-01-25 00:24:53

お礼

丁寧なご回答有難うございます。
やはり持分について理解不足の点が多くあったようです…

>であれば持ち分で父の分を登記しないようにして全部自分名義にすれば解決できるものと思います。
そうですね、こちらの方法を検討したいと思います。

>相続税というのは資産家を相手にした税金です。
はい、うちの場合はほぼ心配無用?とは思っていましたが、
慎重になるあまりあれこれ考えすぎていたかもしれません。
詳しい方に改めて確認していただけたので安心しました。
本当に有難うございました。

投稿日時 - 2007-01-25 15:19:13

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