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解決済みの質問

土地の謄本(甲区)のことで教えてください<(_ _)>

父所有の土地(農地)の登記簿謄本(全部事項証明書)を取りましたが、甲区の順位番号2のところで調べてもどうしても解らない事があるので質問させていただきます。

謄本の甲区にて順位番号1は目的が「所有権移転」原因が「贈与」所有者が「父」になっております。

そして順位番号2の所に2つ仮登記がしてあります。まず1つ目は目的が「所有権移転請求権仮登記」で原因が「売買予約」、権利者は今は破産している会社になっております。

2つ目は目的が「所有権移転請求権の移転請求権仮登記」で原因が「代物弁済予約」、権利者は某会社名になっております。

1つ目の会社が父から土地を買う約束をしたという仮登記をしたところまでは解るのですが、2つ目の会社のした登記の意味するところと1つ目の破産した会社の債権者に何らかの権利が発生するのか?の2点が解りませんので教えていただきたいです。

ちなみに乙区では「根抵当権設定」も別の会社名でしてあります。

親子とも無知でお恥ずかしい限りです。本来司法書士などの専門家を訪ねるべきだとは思いますが、解る範囲でこの謄本についてここでお答えいただければありがたいと思い、投稿させていただきました。補足すべき点がありましたら補足します。よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2006-11-28 16:47:15

QNo.2567902

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

(ABC等の記号は引用させていただきます)
まず売買予約の仮登記に付いて、Aの見解を確認したいところですが下記の3つの可能性が想像出来ます。

(1)単純に売買予約による移転請求権を保全する為の仮登記。

(2)農地というのが一つのポイントで、農地法等の制限により第三者に譲渡したくても出来ない状況に於いて仮登記による売買という手法が見られるケースもあります。(良いか悪いかは別として)
その場合、本登記まで出来ませんので仮登記のままとなりますが、例えば手付金のみ授受を行い、将来の農地転用許可を待って本登記しようとしていたケース。又は実質的に引渡しや代金決済が終了していて、登記名義はAのままだが取引上は第三者(B)に譲渡しているケース。

(3)売買予約を口実として、AがB(又はBの関係者)から借金をする為の担保目的として仮登記するケース。仮登記担保という意味では原因は代物弁済予約とすべきなのでしょうが、こういう名目で担保とする場合もあるようです。

ここからは完全に推理ゲームの様な話なので軽く読み流して欲しいのですが、恐らくは(2)に近いケースではないでしょうか?その土地を仮登記によりBと売買した。その際にBは関係会社のDを通してEから金を借りて、Aが担保提供者となりEを債権者とする根抵当権を設定した。

順位番号2にある二つの仮登記の日付の誤差はどうでしょうか?

その後の資金調達なのか根抵当権設定と同時期かは不明ですが、最初の仮登記に対する更なる移転請求権の仮登記(代物弁済予約)が設定された。時系列は不明ですが結局破産という流れになり根抵当権も元本確定手続が取られた、という一つの推測です。

やはり当事者及び専門家に確認しないと実体は解りませんね。いずれにしても代物弁済予約や根抵当権が抹消されていない状況であれば、将来的に債権者がそれらの行使に出る可能性は否定出来ないと思います。
>親子とも無知で
とありますが、その親がAであれば多少関与しているはずで何らか解っていると思いますが。

投稿日時 - 2006-11-29 20:42:04

補足

この場をお借りして私が下の御礼欄に書いた分の一部訂正をします。
今日一日、いただいた回答をじっくり読んで再度考えてみて、ド素人のしょうもないかもしれない推理が出来ましたので、一応書き込みます。
もし気が向いたら読んでください。

B社の清算人にも所有権の権利があるのだと解りました。なぜならC社は代物弁済予約の登記はしたが、その抹消も実行もしていない。つまりそれをしていない限りB社に現在実質の所有権があることになります。しかしB社は解散してしまったのでその清算人が権利を主張してきている。多分抵当権者が元本確定により抵当権を行使しようとしたが、競売を申し立てるのではなく、もっと利益を望める任意売買を選択した。そこで現時点の所有権権利者のB社の清算人に協力を頼むべくその話が行った。又は清算人が抵当権者に話をもちかけたか・・・。
とにかく弁護士に相談した方がよさそうです。
仮登記も10年以上たっていて抵当権はともかく所有権に関してはAが時効を主張できるような気もしています。

私の頭ではもう限界を感じています・・・・。

投稿日時 - 2006-11-30 17:04:23

お礼

アドバイスをありがとうございました。

まずはご質問への回答になりますが、
>順位番号2にある二つの仮登記の日付の誤差はどうでしょうか?
3年程間が開いていました。

ご指摘の通り、父にここで教えて頂いたことを説明して再度話を聞きましたが、回答者様のご推測の通り(2)の仮登記のまま売買という手法の取引があった気がする。とのことでした(15年程前の事でやっと思い出したようです)。実質的に引渡しや代金決済が終了していて、登記名義はAのままだが取引上は第三者(B)に譲渡しているケースのようです。

事の成り行きをご説明させていただきますと、実は数日前に(B)の会社(破産)の清算人と名乗る人物が突然現れ(自分の会社の名刺を置いて行きましたがその会社住所が破産した(B)会社と同じ!?)、この土地を宅地造成して売る計画になったから今後は明け渡しなさい。それから私に今後色々と協力をしてください(多分農地転用の件)。と言ってきたのです。(この土地は農地として父が使用していましたが・・・。)突然のことでとにかく驚きました。その人はまた来ると言い、長く話はせず、帰りました・・・。

そこで、なぜこの(B)社の清算人という人にこんな事が言える権利があるのか?との疑問が起こり、まずは土地の登記簿謄本を取得して権利関係を把握しようと思ったところ、見方がわからずここで質問を立ち上げさせていただいた次第です。

おかげさまで謄本から読みとれるおおよその意味がわかりましたが、依然(B)社の清算人と名乗る人の権利がどの程度あるのかがよく解りません。むしろ何も無いのではないかと思っています。(現状では実質の所有権はC社がもち、抵当権はE社が持っているという私の理解なので。)その辺は今度清算人と名乗る人物が来た時に本人に聞いてみようかと思っています。そしてトラブルに発展しそうな気配があれば弁護士を訪ねようかと・・・。

父はこの土地の所有権はあきらめています。とにかくトラブルには巻き込まれたくないという気持ちが一番強いようです。

この度のご回答、本当にありがとうございました。
今から2日ほど締め切るまで時間をおかせていただきます。もしまだ私に無理解や、誤解しているところがあるなどして、再度ご助言がございましたらその間にぜひお願い申し上げます。

投稿日時 - 2006-11-29 23:53:38

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回答(4)

ANo.4

ご丁寧なお礼や補足を頂き有難うございます。お力になりたいのは山々なのですが知識経験不足が歯がゆいです。あまり専門分野ではありませんので自信はありませんが思うまま書かせて頂きます。(もっと詳しい方がいらっしゃるはずなのですが・・)

15年程前に仮登記による売買が行われていたとしますと、なぜ仮登記だったのでしょうか。農地転用がネックだった、登記申請書類が揃わなかった、事業化するまで登録免許税をケチった、その他事情があったのか不明ですが、とにかくAが使用継続したまま15年も経過した訳です。

そしてB(DもBと同一とします)は当該農地を担保に(Aを物上保証人として)C及びEから金を借りた。そしてBはそのまま破産してしまったという流れに見えます。

Cの所有権移転請求権の移転請求権仮登記の本登記に関してはCが登記権利者、Bが登記義務者になると思いますので、Cの予約完結権行使に当たってはBは協力しなければならない約定になっているはずであると考えます。そしてBの所有権移転請求権仮登記の本登記に関しては、Bが登記権利者、Aが登記義務者となりBの予約完結権行使に当たってはAは協力しなければならない約定になっているはずであると考えます。
段階は別としてもAやBに対する実体の請求権としてはCが有している事になると思います。

加えて本物件ではEが根抵当権者となっており、代物弁済予約との優先順位は不明ですが(それぞれの受付番号を見て欲しいですが)競売手続による弁済という可能性もあります。
質問者も記載の通りに今回は農地の為、何らかの手を加えた上で任意売却により整理する可能性もあるでしょう。

質問者の主目的はその農地の所有権を守る事にあるのだと思いますが、登記簿を素直に解釈すれば困難が予想されます。Aからすれば一旦は売却している土地であり、売却しているからこそBに応じて担保提供していたとも考えられます。
>父はこの土地の所有権はあきらめています
(もし仮登記売買により代金決済までしていたとすると)一旦手放した土地に対して「あきらめる」という次元の話なのかは理解が難しいです。

Bの清算人は債権債務につき清算の為に立ち回っている状況でしょう。Aに対しては登記簿上も一応権利を有しています。勿論それはCやEの債権に伴う形で動いている事と思います。登記簿情報のみで考えればBの清算人の申出をAが拒否出来る理由は無いのではないかと思います。
とりあえず質問者も弁護士等の専門家と相談の上、全容の解明や今後の対処法等を検討した方が良いと思います。時効の援用等、何らかの手立てがあるのかもしれませんが、当方ではお役に立てずに申し訳ないです。

投稿日時 - 2006-12-01 22:25:33

お礼

再度のご回答本当にありがとうございます。
>お力になりたいのは山々なのですが知識経験不足が歯がゆいです。
とんでもございません。私にとっては非常に心強い回答者様です。

ところでその後Bの清算人・E(根抵当権者)が来ました。父(A)とともに話を聞きまして、実態が解りました。
結局ご推測いただいた通りのことでした。今はEが主体となって競売ではなく任意売却で話を勧めているそうです。Aには農地転用及び所有権移転の本登記をするを協力して下さい。とのことでした。
とりあえず最初は仮登記から10年以上経っているので、時効が成立してしまっているので、それを解除(時効取り消し)をする為の法務局へ出す書類にサインして下さい。とのことです。

結局私達もお2人の回答者様のおかげで、事情がほぼ推測ですが、理解していましたことと、根抵当権者が説明に来たことで、Bの清算人とEの根抵当権者の申し出通り、協力することとしました。(無条件で土地の明け渡し)。仮登記だったため、その間、固定資産税を父が負担していた分の返却を考えていると彼らは言っておりました。

所詮、もう売ってしまった人の土地ですから、全面的に協力して平和的に解決したいと考えることとしました。今はなぜかとてもすがすがしい気分です。

貴重なお時間・お知恵をお借りして、御丁寧な回答をしていただいたことを感謝いたします。助かりました。本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2006-12-02 21:15:27

ANo.2

 Aは、(おそらくD社から依頼を受けて)、E社と根抵当権設定契約を締結していることになります。債務者と根抵当権設定者が違いますので、これを物上保証といいます。物上保証は最悪、その土地が競売にかかって所有権を失うことを覚悟すれば、それ以外の責任を負いません。
 物上保証との対比で人的保証というのがあります。(連帯)保証契約がそれにあたります。Aが物上保証人になっていることは登記簿から推測できますが、さらに(連帯)保証人にもなっているかどうかも確認する必要があります。
 ところで、元本確定すると、元本確定時において、E社がD社に対して有する債権のうち、債権の範囲に属する債権がその根抵当権で担保されることが確定します。
 ですからD社が倒産状態かどうかとは法的には関係ありません。しかし実際問題として、元本確定しているということは、元本確定後に発生した債権は担保されないのですから、E社とD社との継続的な取引関係が終了したと考えられます。なぜ終了しているかと考えれば、D社が支払を滞らせたから(最悪の場合は破産)という推測は成り立ち得ます。
 元本確定登記は通常することはありません。たとえば、競売の申立をして、差押えの登記が入れば、元本確定していることは登記簿上明らかになります。
 考えられるのは、例えばE社からF社に債権譲渡して、それを原因とする根抵当権移転登記をする場合、登記簿上その根抵当権が元本確定していることが明らかではないとその登記申請は却下されますので、元本確定登記をすることになります。

投稿日時 - 2006-11-29 19:39:37

お礼

再度の回答ありがとうございました。
物上保証について勉強になりました。とても解りやすい回答で乙区のことについても理解が出来ました。本当に助かりました。父=Aも登記事項のおおよその意味合いが解り喜んでおりました。この度はありがとうございました。

投稿日時 - 2006-11-29 22:37:01

ANo.1

 お父様をA、所有権移転請求権仮登記をうけた会社をB会社、所有権移転請求権仮登記の移転請求権仮登記を受けた会社をC会社とします。
 以下の説明は、最終的にどのような権利関係になりうるのかという流れを説明するものであって、実際の権利関係がどうなるのかは、登記簿からだけでは判断できませんので、そのてんは留意してください。そして、弁護士に相談してください。権利関係を整理したいということでしたら、裁判をしないと解決できないおそれがありますので、司法書士より弁護士の方がよいでしょう。

1、AとB会社は、A所有の土地につき売買予約契約を締結し、その権利の保全を図るために所有権移転請求権仮登記をしました。
2、ところで、C社はB社に対して金銭を貸し渡し、担保として登記された所有権移転請求権仮登記について代物弁済予約を原因として、それの移転請求権仮登記をしました。
3、B社が期限に貸し金を返還しなかったので、仮登記担保法に基づく手続をして、その所有権移転請求権仮登記をC社に移転させます。B社はお金で払うかわりに、物(この事例では権利)で払ったことになるので代物弁済といいます。
4、C社は仮登記された売買予約権を有していることになりますから、Aに対して予約完結権の意思表示をします。そうしますと、AとCとの間で売買契約が成立します。そしてC社に所有権が移転すれば、C社はAに対して2番仮登記の所有権移転本登記を請求することになります。

投稿日時 - 2006-11-28 22:46:20

お礼

御丁寧で解りやすい回答をして頂き、本当にありがとうございます。
弁護士に相談すべき内容のようですが、謄本からみた場合のおおよその関係図式が解り、ほっとしているところです。

ところで、もしよろしければ引き続きこの謄本の乙区のことについても、ご指導頂けると幸いです。

乙区にはご回答文によるところのAとB会社が所有権移転請求権仮登記した日と同じ日に根抵当権の設定があります。その債務者はB会社の関連会社D社で根抵当権者はまた別の会社E社です。その数年後に根抵当権元本確定との登記もあります。

実際の権利関係は弁護士に相談しないと解らないこととして、この登記簿謄本から予測できる現時点での権利関係を整理すると、Aが現時点では所有権者であるがC社が将来的には所有権の一部権利をもち、E社がこの土地の抵当権をもっているとの認識で良いと思うのですが、
根抵当権の元本確定記載があるということはD社もB社と同じく破産したということだと私は思うのですが(D会社が破産したかどうか確認する為にD会社の会社謄本は郵送で依頼中です。)E社の有する抵当権は通常のケースですと土地所有者Aが債務者となると思うのですがこの場合、債務者がD社です。この点どう理解すればよろしいのでしょうか?D会社が破産しているとすればE社がすでに抵当権を行使出来る状態???

質問に質問を重ね大変恐縮ですが、もし同じように解りやすいお答えを頂けたなら大変うれしく思います。勉強不足の者の質問ですから言葉が足らず、ご理解もしにくいとは思いますが、どうぞよろしくお願いします。

投稿日時 - 2006-11-29 00:11:18

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