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締切り済みの質問

融資利用の特約(ローン特約)につきまして 手付け金を戻すまでの段取り

はじめまして。現在、住宅ローン審査まちです。
買主である私は○○県に住んでいます。今回、申し込んだ物件は××県です。(距離が結構はなれています)個人事業主のためローンに通るかどうか実際わからない状態です。

××県の仲介業者(買主側)から用意されたローン審査の書類にかきこみ
銀行に仲介業者が住宅ローン審査をだしていまして結果まちです。

ひとつ不安なことがありまして、融資承認取得期日までにもしローンがおりない場合、不動産仲介業者さんは
融資利用の特約による解除で手付け金はかえってくると言います。重要説明書にもそのように記載されています。
ここで質問があります。

1.もし融資承認取得期日までにもしローンがおりない場合、仲介業者はそれを報告してくれますか?

2.もしローンがおりなかった場合
電話で、”融資利用の特約による解除”をお願いしますと言えば白紙撤回の段取りをすすめてくれるのでしょうか?

3.融資利用の特約による解除等の書類の手続きも全て仲介業者が行ってくれるのでしょうか?

4.仲介業者と私が、遠方で離れている場合、3の書類を郵送していただき捺印後、返送するだけで大丈夫なのでしょうか?それとも仲介業者さんのほうに私から出向き白紙解除の契約をかわすのでしょうか?

5.売り主側からの手付け金の返還は、銀行振り込みしてくれるのでしょうか?その段取りもすべて仲介業者さんがしてくれるのでしょうか?

全く、不馴れなもので仲介業者さんにすすめられるまま契約したんですが、万が一審査がおりなかったことも考えておかなければいけないのと、仲介業者さんと距離が離れているため、もし仮にローン審査がおりなかったことを考えると、手付けが戻らないのではないか?違約金を請求されるのでないか?と心配で夜も眠れません。
こんな無知な私にアドバイスをお願い致します。

投稿日時 - 2005-11-02 12:17:36

QNo.1751800

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回答(6)

ANo.6

#4です。

>あっせん無
斡旋がないと書かれているということは、業者の指定金融機関ではないということです。
多少業者の責任が低くなるのではないでしょうか?

原則として、ローン審査が通るように努力するのは、買い主の責任です。業者はそれをアシストするだけですので、あまり業者任せにはしない方がよいです。


>銀行名 金額 等かかれています。

買い主が利用する融資の条件は記載事項として必要な事項です。具体的には、金融機関名・融資金額・期間などです。

ここに示したものはローン特約により解除ができる条件です。記載金融機関以外の機関での審査が落ちたことを理由にして、ローン特約による解除(双方ともペナルティなしの解約)はできないと言うことです。

あと私の勉強不足で住みませんが、先(#4)には自動解除されないと書きましたが、文面によっては、自動的に解除されるケースもあるようです。
この場合、意思表示の手続きは必要なくなり便利な半面、記載金融機関で審査が落ちた場合自動的に解除になり、記載金融機関以外の機関で融資が可能となっても、原則として購入できないことになるようです。

今一度、条項を熟読することをお勧めします。

投稿日時 - 2005-11-04 10:44:03

ANo.5

#3です

>”ローンに落ちた理由”は仲介業者さんに銀行担当者は詳しく教えてくれるのでしょうか?

まだ消極的ですね、
自分で聞くのです、いくら遠くても忙しくても銀行へ行くのです。

>個人情報保護法のため銀行担当者はいっさい教えないというのを聞いたことがあります

誰の個人情報ですか?貴方のでしょ?
「聞いたこと」ではなくて「自分で確認」しましょう。
もし「言えない」と言われてもしつこく聞くのです。

何度も言いますが貴方の大事な買い物です。
銀行も仲介業者も売り主も全然困らないのです。
自分と家族のために頑張って下さい。

投稿日時 - 2005-11-03 11:45:15

ANo.4

1.一般にローン特約をつける場合、業者がローン先を斡旋することが多いです。この場合、業者は管理責任を負うことになりますので、経過の報告などはきちんとしてくれると思います。
ローン特約で問題になるケースが多いのは、買い主の自主ローン(買い主の取引銀行、希望先からの融資)の場合です。この場合、業者は状況把握が難しく、買い主が自己責任と考えて積極的に連絡を取らないとトラブルに発展することがあるようです。質問のケースは斡旋ローンのようですから、多分大丈夫だと思います。

2.一般的なローン特約では、融資の決定期限と、解除の期限の2つが設定されています。
これはローンが通らなくても他の方策により、金銭工面して購入したい人も多く、意志の決定期間が必要だからです。
ローンが通らないと自動的に解除になるのではなく、はっきりと解除の意思表示をする必要があります。
連絡の行き違いなどで、解除の申し出が遅れると、ローン特約による解除はできなくなり、手付け放棄による解除となることもあります。
業者がある程度管理してくれると思いますが、買い主側から意思表示をする必要がありますので、注意してください。
なお、法律上の契約は口答で成立しますので、電話でまず伝えるのは構いませんが、きちんと文書として残せるように対応してもらうよう業者に要求するのがよろしいかと思います。

3.ローン特約による解除は仲介業務の一環と考えられますので、解除証書などは仲介業者が用意してくれると思います。

4.郵送による送達の場合、一般に相手側に到着した時点がその申し出の到着時期になったと記憶しています(例外にクーリングオフがあります)。郵便ですとタイムラグが生じてしまいますので、郵便で行う場合解除期限までに確実に届くように、またその証拠が残る型式で送られた方がよいと思います。
郵便トラブルも考慮するとできれば対面して行った方がよいのではないでしょうか?

5.大金ですので、銀行振り込みのことが多いと思います。業者は指示はしてくれると思いますが、これは売り主の問題だと思います。

重要事項説明書、契約書内容に従って行動すれば、ローン特約があれば、ローン不成立の場合、買い主側にわたった金額の他、業者に支払った仲介手数料も返還されることになっています(かわいそうですが、業者はただ働きです)。

いずれにしても、連絡ミスのないように(ケースによっては買い主側の仲介業者と、売り主側の仲介業者が異なることがあります)、連絡を密にすることをお勧めします。

投稿日時 - 2005-11-02 17:45:40

補足

本当に詳しくありがとうございます。
質問があります。
1.確かに仲介業者さんが銀行にローン審査を出してくれているのですが、重要事項説明書には、あっせん無というところに 銀行名 金額 等かかれています。
これはどういうことでしょうか?
もしわかれば教えて下さい。

投稿日時 - 2005-11-03 09:47:24

ANo.3

#1です

買う気があるなら他の金融機関にも並行して融資依頼しても構いません、期日まではあらゆる手を使いましょう。

最初の審査で通らなくても、その物件が欲しいのなら売り主に交渉して期限を延期、別の金融機関と交渉する間待って貰うように話すのも可能。

最近三井住友さんなんかは比較的融資してくれます。
地方より都市銀行の方が審査基準が甘いですよ。

最初の金融機関の審査がアウトでも再度押しかけましょう、先方の審査に通らなかった理由を聞いて出来るところは対応しましょう。

例えば、融資期間に問題があるのか?担保価値か?所得か?、頭金不足か?...。
有る程度貴方が対応できるなら再審査して貰いましょう。
再審査を拒否されても理由をよく聞いておけば、次の金融機関との交渉で役に立ちます。

考えられる限りの手を仲介業者と一緒に打ちましょう。
仲介業者も取引をまとめたいのです。
彼らにはノウハウが有ります。
こき使うくらいでないと後に悔いが残ります。

再度言います、手付け金は心配有りません。
心配する暇があったら考えましょう。

尚、審査には2週間程度掛かるのは普通です。

今年の7月、135,000,000円の物件
1件目アウト...まだまだの気持ち。
2件目アウト...これからの気持ち。
結果、
3件目で131,000,000円の融資、
  自己資金8,000,000円
何とか買えましたが融資決定日は契約期限3日前でした。
もちろん売り手には万一融資決定が遅れたら10日位の猶予は口頭で貰っていましたが...。

手に入れたい物が有ったら頑張らなくては...。

投稿日時 - 2005-11-02 17:20:29

補足

ありがとうございます。ひとつ質問があるのですが、今回、仲介業者さんが銀行にかけあってローン審査をするという形なのですが、もしローンに落ちた場合”ローンに落ちた理由”は仲介業者さんに銀行担当者は詳しく教えてくれるのでしょうか?個人情報保護法のため銀行担当者はいっさい教えないというのを聞いたことがあります。もし知ってらっしゃったら教えて下さい。

投稿日時 - 2005-11-03 09:43:25

ANo.2

融資不可である場合は連絡はくれると思いますが
じっと待っていないで自分から電話で結果を教えて
くれるよう、催促はした方がよいです。
特約には期限があるでしょうから、期日に間に合わ
ない場合、例えそれが仲介業者のせいであっても
「言った言わない」のトラブルになりかねません。

それから契約書、重要事項説明書をしっかり
確認してください。
ローン特約についての約定を確かめて、(融資銀行に
ついての条件もあればそれも要確認)
しっかり記載されて売主、仲介業者の印鑑が押されて
いれば、まず大丈夫です。
手続きについてはケースバイケースですが、
契約書さえしっかりしていれば、どんな
段取りにしろ、必ず手付金返却はしてもらえ
ます。

ただし、不動産の売買というのはもともと
リスクがあるということも知っておいてください。
支払った手付金の保管は誰がしていますか?
契約書に書かれていると思いますが、確認してください。
仲介業者ですか?売主ですか?
例えば手付金の返却事由が生じて、仲介業者が倒産した
場合などは、全額は返却はされません。
また売主が保管している場合、使ってしまって返却
できなくなる場合もあります。
決済引渡しの日までに売主が破産するということも
あります。

これらは、不動産を購入する場合には誰でも
同じように負うリスクなのですが、自分が
しっかりやるべきことをやるだけで多少は、
回避することもできます。
手付金の保管と、不動産業者がどれだけ信用
できるか(これは主観も含まれますが)を
よく確かめ、検討される事だと思います。

投稿日時 - 2005-11-02 15:48:18

お礼

本当に詳しく教えていただきありがとうございます。
確かにしっかり考えて契約しないといけないと思いました。
手付け金は、売主さんにわたしています。

mizulinさんのおっしゃられるとおり、なにがおこるかわからないので、不動産売買はかなり慎重を要するということがわかりました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-11-02 16:16:19

ANo.1

去年から今年に掛けて3軒買いました。

1.当然報告してくれます
2.あらたまって言わなくても仲介業者から相談が来ます。
3.手続きはしてくれます
4.仲介業者次第でしょう。
5.金額にも依りますが、普通は振り込みです。

ローン特約付きですから貴方の損害はあまり有りません。
損害は時間、印紙代、振り込み料位でしょう。

それよりも貴方はその物件を買う気があるんですか?
消極的な質問ばかりです。

買う気が有る人の質問は
・審査が通らなかったら他の手は?
・期限は延長できるでしょうか?
そもそも業者任せにしません、自分でも動きます。

冷やかしで買いを入れるのはみんなの迷惑です。

高い買い物なのですから「買う気」が有るのなら積極的に考えましょう。

投稿日時 - 2005-11-02 12:32:21

お礼

大変詳しくかいていただきありがとうございます。
もちろん、審査が通るのが最もベストなんです。

どうしても通りたい反面、はじめての経験で、もし落ちたらどうしようかというネガティブな考えから、悩んでました。

仲介業者さんとは契約の時以降、電話とFAXのやりとりだけで(離れているので当然ですが)、仲介業者さんも”いま、すすめてますから、一日二日で審査でるもんじゃないですからね。あせらず待っててください”の一点張りで、詳細をおしえてくれないのでかなり不安になっていたんです。
m_inoueさんのおっしゃるとおり積極的に考えていこうと思います。ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-11-02 16:31:48

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