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解決済みの質問

住宅ローン収入合算での共有持分について

この度、新築マンションを購入して住宅ローンを妻との収入合算によって都市銀行に申し込みました。銀行よりは妻を連帯保証人とするように言われているのですが、その場合、マンションの登記手続は妻との共有持分にしなくてはいけないのでしょうか。もし、共有持分にした場合、マンション会社の話では連帯保証人になっている妻の分の持分の住宅ローン減税が受けられなくなると伺いました。そのため、共有持分にする場合は妻を連帯債務者にしてくださいとも言われました。しかしながら、連帯債務者にすると、返済用に妻の口座も必要になり、非常に面倒くさいので、できましたら妻を連帯保証人にし、登記は共有持分にしないで(一部妻の親から援助受ける分の敷地面積は妻の名義にしようと思うのですが)、住宅ローン減税を私の分で受けたいのです。
どなたかこの問題に関して詳しいかたのご回答お待ちしております。

投稿日時 - 2005-08-01 14:24:12

QNo.1552453

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質問者が選んだベストアンサー

答え
共有にしなくていいです。


簡単に言うと
連帯保証人と連帯債務の違いですね。
連帯保証債務というのは、人が担保する借金。
連帯債務は、借金の共有です。
基本的に、連帯債務の場合は、債務負担の比率までしか弁済義務を
負いませんが、連帯保証人になれば、債権者が支払い不能になったとき
100%責任を負うことになります。

その違いをまず踏まえて

>新築マンションを購入して住宅ローンを妻との収入合算によって
>都市銀行に申し込みました。銀行よりは妻を連帯保証人とするように
>言われているのですが、

債務者は、ご主人一人です。当然登記も(頭金を奥さんが出す等を
のぞけば)100%ご主人。


>その場合、マンションの登記手続は妻との共有持分にしなくては
>いけないのでしょうか。
共有にしてはいけないのです。
連帯保証人であることは、債権者名義と無関係ですから、ローン控除を
満額受けるには、共有にしたらだめです。
別に共有にしなくて、奥さんが連帯保証人になるぶんには問題なしです。

>共有持分にした場合、マンション会社の話では連帯保証人になっている
>妻の分の持分の住宅ローン減税が受けられなくなると伺いました。
共有持分を5:4とかきめると、仮に物件価格が4500万円で3600万円の
ローンを組んでも
ご自身の物件価格は2500万円
それに対して債務の負担比率が、5/9しか認められないということです。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_80.htm
なぜなら、奥様名義の借金がゼロとみなされるためです。

http://www.yokosuka.jp/yfn/yf-00233.htm
連帯債務(ローンの分担)の場合のローン控除の計算は上記です。

>共有持分にする場合は妻を連帯債務者にしてくださいとも言われました。
そういうことです。
住宅ローンの担保価値は
(1)物件の価値
(2)債務者の支払い能力
できまります。
今回、申し訳ないですが、ご主人だけでは(2)が不足ですから
連帯保証人に奥さんを出してください
こういわれています。
ここで、物件の所有権を分けると、奥さんの持分だけ
(1)の価値が減殺してしまいますから、金融機関は困ります。
また
共有にすると、仮に奥さんが勝手に持分を譲渡してしまった場合
担保物件の価値が減ってしまうこともあります。
抵当権設定者(自分の所有物に抵当をつけた者)と所有権者が
別人になると抵当権末梢登記の際こまります。

>連帯債務者にすると、返済用に妻の口座も必要になり、
>非常に面倒くさいので、できましたら妻を連帯保証人にし、
>登記は共有持分にしないで(一部妻の親から援助受ける分の
>敷地面積は妻の名義にしようと思うのですが)、
>住宅ローン減税を私の分で受けたいのです。

それでOKです。

投稿日時 - 2005-08-02 13:26:53

お礼

適切なご回答ありがとうございます。色々な方面から色々なことを言われて頭が混乱していたのですが、おかげさまで整理ができ多謝です。

投稿日時 - 2005-08-03 13:11:49

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