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解決済みの質問

宅建認可業者の従業員

先日、Bさんという人が私に「畑を購入しないか」と話を持ちかけてきました。
(この畑はBさんの所有ではありません。Cさんという方の所有であり、Bさんが単に話を聞きつけた)
考慮の結果、買うことに決めBさんに連絡しました。
すると、不動産屋の従業員A氏とBさんが来ました。
話が進み、手付け金納金とと不動産売買契約書を交わしました。
ここからが問題で
不動産屋の従業員A氏が「仲介料3%+6万はB氏に支払ってください」と私に告げました。
不審に思い、協会に連絡し事の経緯を説明したところ「業者に支払うものであり、B氏は何も関係ないからB氏には支払いの義務はありません」と
(ちなみにB氏は何も県知事の認可、免許等はありません) 
調べてみたら不動産売買契約書の「立会人」の欄にはA氏の氏名とA氏の自宅の住所と自宅の電話番号でした。
(不動産業者の名前、住所、県知事の認可番号等は記載されていません)
ちなみに私がA氏にもらった名刺には不動産業者の名前と県知事の認可番号が表記し「従業員A」と書いてある名詞をもらいました。(住所はA氏に自宅)
宅建協会に連絡し、業者の名前と認可番号で連絡先を教えてもらい、その業者に連絡しました。
結果、業者の代表者は「今、初めてききました。。」ということです。
A氏という従業員がB氏を共謀し勝手にやっていた事らしいです。
この場合、我々は業者にどのような責任を問うことができるでしょうか?
もし、まちがってB氏に仲介料を支払っていたらどういう事になっていたのか?。。考えただけでも怖いです。
先にも書きましたが、不動産売買契約書の立会人の欄には言い方は悪いですが業者の名前等は記載がなく「ただのおっさん」の名前と連絡先だけなのです。
この場合、契約書としては有効なのでしょうか?
皆様のお知恵を少しでも分けていただければと思います。

投稿日時 - 2005-07-04 01:30:37

QNo.1490259

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

契約の有効性、という意味では問題は無いと思います。 その売買契約は有効です。 契約はあなたとCさんとの間で行われたものであり、立会人の有無は事実上関係ありません。

この問題はBさんが「宅建法違反」を犯している、という事だけです。

仮に、Bさんに手数料を支払ったとしても、税務上それは「経費」として処理できるはずです。

実際問題として、あなたにはBさんに手数料を支払う義務は生じませんので(Bさんには法的に請求する権利はありません)支払わなかったのは賢明です。 支払ったとしても返還請求権がありますし、またそのままにしておいても上記のように事実上、あなたには問題は生じません。

AさんBさんの行為は「違法」ですがそれだけでは契約の有効性は失いません。

さて、あなたにとっての問題が一つあります。
それは、今後、この取引に何らかの問題が生じた場合、A・Bさんに救済を求めても事実上不可能であろうと思われることです。(裁判を起こせば勿論解決できるのですが事実上困難です) 

彼等が正規の不動産登録業者であるのなら、上記の様な場合でも〔供託金〕によって「損害の回復」が比較的容易に行える可能性が高いのです。

彼等を罰したい、との事であれば都道府県の「住宅局不動産指導課」(地方によって名称が違うかもしれません)へ告発すれば宜しいでしょう。

告訴するかどうかは定かではありませんが、あなたが直接警察に告発しても難しいかもしれません。(特に詐欺事件としての被害が出ていないから)

投稿日時 - 2005-07-04 14:51:08

お礼

大変参考になりました。契約としては有効なのですね。
本日、業者の代表者がこのたびの従業員の不始末を謝罪しました。

都道県の指導課があることは今回初めて知り、早速連絡しました。誠実に対応してもらい、今後相談に応じてもらうことを約束してもらいました。また、課の担当者から「警告しましょうか」と問われましたが、今後の経過を見て判断させてくださいと答えました。

皆様にご迷惑かける質問をするかもしれません。
そのときにはご指導、ご鞭撻よろしくお願いします。

また、その後の経過についてもお知らせします。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-07-04 20:00:28

ANo.5

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回答(7)

ANo.7

 まず契約とは、口頭でも有効であることをご存知でしょうか?

 それはさておき、不動産売買契約書の立会人の欄に正式な宅建業
者の氏名等の記載があるから契約書が有効で、なければ無効という
ことではありません。

 ここで一番肝心なのは、売主に売る意思があるのかないのか、売
買の目的物と契約書に表記されたものと相違はないのか、又登記上
の名義人と売主に相違はないのかと言ったような、今回買おうとし
ている物が間違いなく、自分の目的の通り自分の手に入るのかとい
うことです。

 自分の目的どおりというのは、例えば今回の目的物を畑以外に使
用することを目的に購入する場合、農地転用の許可がきちんと下り
るのかというようなことです。
 契約上のトラブルは意外と、契約書に書かれていないことについ
て、言った言わないの議論になります。
 つまり、俺は土地を紹介しただけで、農地転用のことまでは俺の
責任の範疇ではないと言ったようなことです。

 そのような意味では、宅建業者が仲介に入った場合、宅建業者は
重要事項の説明と言って、物件についてきちんと調査した書類を作
成し、買主に交付しなければならないと法律で義務付けられている
為、業者の仲介で売買契約した方が、より安心と言った程度のこと
で、この業者もいいかげんな場合、これも安心の材料にはならない
わけですから、あくまでも買主の自己責任が基本ということだけは
覚えておいて下さい。

 ですから、質問者さんの御両親は、質問者さんのようなしっかり
者の子供さんがいて運が良かったということになります。

 ただ、不動産売買は、魑魅魍魎が跋扈する世界、思わぬ落とし穴
があったりしますから、くれぐれもご用心の程を。

 又、正社員でもなく従業員登録もしていない者に、名刺だけを持
たせて営業している不動産屋は、少なくありません。
 従って、例の不動産屋にAのことを確認した時、Aは既に退職し
ておりますという答えが、正しい不動産屋の一番まともな答えです。
 そうでなければ、名刺だけも持たせている場合、どんなAにまつ
わる契約話が不動産屋に入ってきてもおかしくはないわけで、知り
ませんでしたで済む話ではないからです。

 今のところ、この不動産屋が介入してくる様子は見られないので
大丈夫だと思いますが、先程も書いたように不動産は、大どんでん
返しなんて言う話はゴロゴロしていますから、気を付けて下さい。

投稿日時 - 2005-07-07 15:21:23

お礼

ありがとうございます。不動産屋は危ないですね。本当に気をつけないと痛い目にあいます。今回皆様に相談して色々な事が聞けてよかったです。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-07-09 20:51:13

ANo.6

BもAも、あまり頭の良い人間だとは思えませんね。
ただ、素人目にも明らかに不審と思われる言動をしたことはある意味救い
かもしれません。

つまり、あなたに土地売買の話をもちかけることにより、小遣い程度のお
金を得たいという単純な動機で、土地代金まるごと巻き上げようとかそう
いう考えでやったことではないような気がします。
 もしかしたら、自分達のしたことが違法行為であることも知らなかった
のではないでしょうか?

最初、質問のタイトルにさっと目を通した時、農地転用に関する質問かと
思いました。
この件に関しては確認済みでしょうか?

投稿日時 - 2005-07-06 07:50:38

お礼

ありがとうございます。
A,B共に頭悪いというか、こちらが完全になめられていたということだったみたいです。
実はこの話は私の両親に持ちかけられた話で。。じゃあ名義は息子にということで私に話しがきたという事でした。私も購入にまんざらでもありませんでした。
しかし、話を進めるとおかしな事ばかりで、無知な両親をそそのかすつもりだったのでしょうね。
業者の代表も謝罪しましたけど、課題も多く。。なんせ売買契約書、売り主との現地立ち会いもやり直す事になっております。
手付け金を払っている事実があるのでこちらは、腹わたが煮えくりかえす気持ちがします。
普通こんな契約はありえませんでしょうが。。最初から関与しなかった私に責任があると反省しております。
また、なにかありましたらご鞭撻のほどよろしくお願いします。

投稿日時 - 2005-07-06 10:16:03

ANo.4

結果がどうなるかはわかりませんが、
所謂、不動産ブローカーでしょうね。

私は現在海外在住で、日本の不動産の処分(田・畑・山林など)を考えているので、使っているので、経験を。

地方では宅建免許は持っていないが、顔の広い人が遣っていることがあります。
業者は嫌っていますが、地域の実力者なのでなんとも出来ない状態が多いようです。

つまり国の免許は無いし庇護も無いが、実力はあるという人です。役所も警察も法的になんとも出来ない人ってことです。

で、個人売買なら手数料は要らないわけですが、ブローカーでその%なら(400万円以上の)正規のと同じですから、良心的(^_^;;な方でしょう。

これは現在の法的なものとしては不味いわけですが、実際にはまだまだ広く行なわれています。

私も、10年ほど前まではそういうブローカー(地元の有力者・国会議員の世話役)から購入したこともあります(私は最初の大学が法科だったので、そのときに宅建はついでにとりました)。周りで売り出されている正規のよりも値段は激安でした。
不動産ってそういう世界もあるんです。(^_^;;
特に地方で田畑や山林などは・・・。

そういうのが嫌なら・慣れていないなら、危険性の少ない正規の国の免許保持者を通すとよいです。
それでも、此の世界は人と人の信用?騙しあいの世界です。免許もっていたって此の業界は凄いのが多いですから(^_^;;

投稿日時 - 2005-07-04 07:42:17

お礼

B氏は本当にただのおじさんなのですよ。
何の免許も持たないのにそのような事ができるのは驚きです。
読んでいて勉強になります。


協会の方から聞いた話ですがもし、B氏に仲介料を支払ったなら。。。
・確定申告の際、減税対象等の対象に影響する。
・もし、この畑を将来売却する場合、問題になる。
(電話なので聞き取りずらいこともあったので、「なぜ」まで聞けませんでした。)

このことに対し、なにかご存じの方がいらっしゃいましたらよろしくお願いします。

投稿日時 - 2005-07-04 08:08:08

ANo.3

私の父が不動産業者であり、今まで同じような話を聞いたことがあったので書かせてもらいますが、私は法的知識の無い一般人ですので回答にはなりませんがご了承下さい。
業者の知らないところで従業員がご質問のような行動に出ることはたまにあるようです。要するに会社を通せば会社の利益になり、歩合でいくらかもらえるとしても多くはないでしょう。私が想像するに、A氏はBさんと山分けしようと考えていたのかもしれません。そもそも宅建業者を通していなければ手数料自体発生しないと思われるのに、A氏が手数料を請求したのはおかしな話だと思います。
業者を通さずに個人間での取引もありえると思います。ただトラブルになった場合、業者を通しておけば責任も追及でき安心なので、わざわざ高い手数料を払うわけです。
手付けも支払われているとのことですし、購入の意向がまだおありでしたら、Cさんとの間に何も問題がなければ、他の業者に頼んで契約をやり直せるように思うのですが(詳しいことは分かりかねますので、業者にお問合せ下さい)。

投稿日時 - 2005-07-04 02:57:07

お礼

同様のような例を聞かせていただき感謝しております。参考になります。
他の業者に頼むことができるとは知りませんでした。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-07-04 07:55:57

ANo.2

協会というのは不動産協会、保証協会どちらのことを
おっしゃっているのでしょうか?
もし宅建業者の責任を追及したいのであれば
これらの協会へ言っても無駄で
監督官庁である都道府県知事(知事免許の場合)、もしくは
国土交通大臣(大臣免許の場合)へいきさつを
説明するとよいと思います。

投稿日時 - 2005-07-04 02:29:56

お礼

ありがとうございます。
「宅地建物取引協会」なんですけどそうなのですか。
参考になりました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-07-04 07:50:35

ANo.1

これだけの情報ではその契約書が有効か否かを判断することは不可能と言っていいと思います。
他にも見なければならないことが多いので。
その契約書の有効性が不安ならば専門家に一度見てもらうとよいでしょう。

売り主は誰になっているのでしょうか?
ちゃんとCさんになってますか?
それよりもまずは登記簿謄本を取ってどのような権利関係の土地か調査するのが先決です。
謄本の調査はしましたか?
あとAさんの勤務先に責任を問いたいのであれば
表見代理責任を問う可能性があります。
ただし実損が出ていないなら難しいと思いますが。

投稿日時 - 2005-07-04 02:05:27

補足

ありがとうございます。
売り主はCさんになっています。
権利等も確認OKです。

実質、損害は出ておりません。ただ、A氏は信用できません。このまま業者を怒り続けるしかないのか、もしくは協会に訴え、免許剥奪の等は可能なのか

行動はとりませんが、あまりにもくやしいもので。。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-07-04 02:09:45

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