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解決済みの質問

マンション大規模改修工事 コンサルタント料って何?

私の住むマンションで大規模改修工事を行いました。
決算報告を見るとコンサルタント料という項目があります。

マンション改修工事の際、マンションの管理組合側の立場で施工を管理チェックしてもらうため依頼したとのことですが、それが施工会社と同じ会社なのです。

コンサルタントを依頼したのが先で、たまたま施工会社が同じになっただけとのことですが身内が厳しくチェックなどできるのでしょうか。それともこれは普通の事なのでしょうか。1億円超の工事で、2百数十万のコンサルタント料が支払われています。

改修工事については200万円かけて調査見積もりをしたにもかかわらず、多額の追加費用がかかり不審に思って今回新任理事で旧理事の残した帳簿をチェックしている最中です。色々教えて下さい。お願いします。

投稿日時 - 2005-06-05 13:16:47

QNo.1430489

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

 最近は、大規模改修工事の際にコンサルタントを入れるのがはやっているようです。確かに管理組合側は、たいていの場合、建築に関しては素人集団ですし、コンサルタントを入れること自体は珍しいことでは有りません。また、施工監理は工事金額の5%程度が相場ですので、額的にもそんなものでしょう。
 同じ会社が、施工と監理をするのも、ありえない話ではありません。ゼネコン系列や管理会社系列のリフォーム業者で、調査や設計監理を請負い、競争入札でその会社の工事部門が落とした、と言うことであれば、十分にありえます。業者選定の際に、きちんと競争入札をして、その結果だとしたら、少なくともこの点では問題ないと思います。競争入札ではなく、特命発注であれば、ちと問題ありかな、とも思えますが。

 問題は、追加工事の費用ですね。大規模改修工事は、実際にふたを開けてみないと、わからない部分と言うのが、どうしても出てきます。
 管理組合側から、当初工事仕様に入っていなかった工事を追加したい、と言う要求があったり、実際に足場をかけてチェックしたら、当初予想よりも破損箇所が多かった、補修部材のグレードを上げた、などということもあります。(ま、事前調査をしたのなら、この可能性は少ないと思いますが。)

 通常であれば、工事期間中は、管理組合(通常は理事会か修繕委員)と施工会社、監理会社、(通常の)管理会社あたりが定期的に打ち合わせを行うはずですから、その議事録をチェックした方がよいと思います。数量の違いや追加工事に関しては、普通はこの打ち合わせで管理組合の了解をとった上で施工しますから、この打ち合わせ議事録が無いとしたら、ちょっと危険なにおいがします。

 まず、チェックしなくてはいけないのは、見積書と請求書の突合せですね。その上で、数字が大きく異なっている箇所について、理由を調査します。その理由が妥当であれば問題は有りませんし、おかしければ、不正が行われている可能性も無視できません。その場合は、理事会なり修繕委員会なりに、説明を求めるべきです。

 ただねぇ・・・、大規模改修工事は特に大きな金額が動きますので、どうしても「不正ではないか」「癒着してるのでは」的なことを言いたがる人が出てきます。たまたま輪番で理事になられた、あるいは善意で修繕委員に立候補した方々が、まじめに動いてきたにもかかわらず・・・。そうなると、本当にやってられるか、的な気持ちになりますね。先にも書いたとおり、工事に関する情報がきちんと開示されていて、入札等も公平に行われたのであれば、疑いの目で見るのは失礼な気がします。調査をされる際にも、「不正があったのでは」的な先入観は、絶対に持たないようにした方がよいかと・・・。余計なお世話でしたかね。(^^;
 このことが原因で、住民同士が仲たがい、なんてことになれば、一番不幸です。十分すぎるほど慎重になることをお勧めします。

投稿日時 - 2005-06-05 15:23:27

お礼

丁寧な回答ありがとうございました。色々調べているのですが、どうも多額の追加工事が出たのではなく、借金せずに工事ができると住民に嘘の説明をしていた手前、多額の借金の理由を「追加工事が出て。」と言い訳していたようなのです。何でそこまでして工事がしたかったのかはまだ不明ですが。とにかくコンサルタント料の件すっきりしました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-06-05 17:53:22

ANo.3

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回答(3)

ANo.2

建設関連で、「コンサルタント」というのは、2つ意味が有ります。
一つは、純粋な指導・管理の場合と、建設会社が使用するデータ・資料をつくる場合も、コンサルと言います。

後者の場合、建設現場の測量・地質調査などが含まれます。

地質調査や測量が行われたとすると、別に不思議ではありません。
同一会社の別の部署が行う事は、よくあることです。
前者の場合も、同一会社が行う事はあります。

それよりも問題は、
>多額の追加費用がかかり不審に思って

これでしょうね。
しっかり調査してみてください。

投稿日時 - 2005-06-05 14:57:46

普通、調査見積りや設計したところに施工管理を依頼すると思います。
調査・見積りした業者が、実際の施工会社と別の場合は特に。
というより、なあなあになるのを防ぐため、専門の設計・管理会社に依頼すると思います。
コンサルタント料は相場だと思いますが、多額の追加費用がかかる理由の説明は受けましたか?
どういう工事が何のために必要になったか、全住民に説明が無いのは異常ですし、詐欺の可能性もあります。

投稿日時 - 2005-06-05 13:25:54

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